ต้นทุนที่ดินสูงบีบลุย‘มิกซ์ยูส’
ต้นทุนที่ดินสูง กดผลตอบแทนการลงทุนไม่คุ้มค่า สิงห์ เอสเตท ลุยแข่งตลาดมิกซ์ยูสเต็มตัว ฟันธง 2-3 ตลาดบนแข่งดุ หลังอภิมหาโปรเจ็กต์หลายโครง การเตรียมเปิดตัว
นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า และแนวโน้มโครงการมิกซ์ยูส ในกรุงเทพฯว่า ปัจจุบันเทรนด์ธุรกิจมิกซ์ยูส หรือการพัฒนาธุรกิจหลายประเภทในพื้นที่เดียวกันของกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญมาจากการขยายโครงการระบบขนส่งมวลชนของรัฐบาล ก่อให้เกิดการยกระดับศักยภาพของพื้นที่ หลายทำเลกลายเป็นย่านธุรกิจ พาณิชยกรรม และที่พักอาศัยใหม่ๆ
[caption id="attachment_362949" align="aligncenter" width="503"]
นริศ เชยกลิ่น[/caption]
ทั้งยังเกิดจากดีมานด์ของลูกค้าในยุคปัจจุบัน ที่ต้องการใช้ประโยชน์ของพื้นที่หลายอย่าง ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้พักอาศัย และพนักงานออฟฟิศ ที่สำคัญเมื่อมองในแง่ของผู้พัฒนาเอง ก่อให้เกิดความคุ้มค่าของการลงทุนมากกว่า เนื่องจากจะสร้างรายได้ให้บริษัทในลักษณะค่าเช่าระยะยาว ต่างจากการสร้างคอนโดฯ เพื่อขายเพียงอย่างเดียว ที่เป็นการขายขาด สร้างรายได้เพียงระยะสั้นเท่านั้น ผลตอบแทนเพียง30-40% ซึ่งขึ้นกับราคาขาย ต่างจากอาคารสำนักงาน ที่รายได้จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ในลักษณะ “นํ้าซึมบ่อทราย”
ขณะเดียวกันยังมาจากปัจจัยสำคัญ เรื่องต้นทุนที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นมาก ปัจจุบันเติบโตถึง 30% ซึ่งราคาที่ดินมีผลต่อผลตอบแทน การสร้างอาคารสำนักงานเพียงอย่างเดียว อาจสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้เพียง 6-7% เท่านั้น ขณะที่การพัฒนาส่วนอื่นควบคู่กันไปด้วย เช่น รีเทล และที่อยู่อาศัยผสมผสานกัน จะสร้างผลตอบแทนได้มากถึง 10-12% เป็นตัวเลขสูงกว่า
ทั้งนี้อนาคต มองว่าตลาดมิกซ์ยูส จะมีแนวโน้มการแข่งขันที่สูงมาก จากปัจจัยทั้งหมดที่ระบุ โดยโครงการมิกซ์ยูสที่ประสบความสำเร็จ ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ระบบขนส่ง มีรถไฟฟ้า เอื้อต่อการเดินทาง รวมถึงการบริการครบถ้วน มีองค์ประกอบภายในผสมผสาน ทั้งที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก สถานที่พักผ่อน และสันทนาการ ซึ่งเป็นโอกาสจะทำให้มีลูกค้าเพิ่มมากขึ้น
“ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า การแข่งขันในตลาดมิกซ์ยูสจะรุนแรง เพราะโครง การอภิมหาโปรเจ็กต์หลายโครงการจะแล้วเสร็จ ย่านพระราม 4, เพลินจิต”
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,428 วันที่ 20-22 ธันวาคม 2561
นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า และแนวโน้มโครงการมิกซ์ยูส ในกรุงเทพฯว่า ปัจจุบันเทรนด์ธุรกิจมิกซ์ยูส หรือการพัฒนาธุรกิจหลายประเภทในพื้นที่เดียวกันของกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญมาจากการขยายโครงการระบบขนส่งมวลชนของรัฐบาล ก่อให้เกิดการยกระดับศักยภาพของพื้นที่ หลายทำเลกลายเป็นย่านธุรกิจ พาณิชยกรรม และที่พักอาศัยใหม่ๆ
[caption id="attachment_362949" align="aligncenter" width="503"]
ทั้งยังเกิดจากดีมานด์ของลูกค้าในยุคปัจจุบัน ที่ต้องการใช้ประโยชน์ของพื้นที่หลายอย่าง ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้พักอาศัย และพนักงานออฟฟิศ ที่สำคัญเมื่อมองในแง่ของผู้พัฒนาเอง ก่อให้เกิดความคุ้มค่าของการลงทุนมากกว่า เนื่องจากจะสร้างรายได้ให้บริษัทในลักษณะค่าเช่าระยะยาว ต่างจากการสร้างคอนโดฯ เพื่อขายเพียงอย่างเดียว ที่เป็นการขายขาด สร้างรายได้เพียงระยะสั้นเท่านั้น ผลตอบแทนเพียง30-40% ซึ่งขึ้นกับราคาขาย ต่างจากอาคารสำนักงาน ที่รายได้จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ในลักษณะ “นํ้าซึมบ่อทราย”
ขณะเดียวกันยังมาจากปัจจัยสำคัญ เรื่องต้นทุนที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นมาก ปัจจุบันเติบโตถึง 30% ซึ่งราคาที่ดินมีผลต่อผลตอบแทน การสร้างอาคารสำนักงานเพียงอย่างเดียว อาจสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนได้เพียง 6-7% เท่านั้น ขณะที่การพัฒนาส่วนอื่นควบคู่กันไปด้วย เช่น รีเทล และที่อยู่อาศัยผสมผสานกัน จะสร้างผลตอบแทนได้มากถึง 10-12% เป็นตัวเลขสูงกว่า
ทั้งนี้อนาคต มองว่าตลาดมิกซ์ยูส จะมีแนวโน้มการแข่งขันที่สูงมาก จากปัจจัยทั้งหมดที่ระบุ โดยโครงการมิกซ์ยูสที่ประสบความสำเร็จ ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ระบบขนส่ง มีรถไฟฟ้า เอื้อต่อการเดินทาง รวมถึงการบริการครบถ้วน มีองค์ประกอบภายในผสมผสาน ทั้งที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก สถานที่พักผ่อน และสันทนาการ ซึ่งเป็นโอกาสจะทำให้มีลูกค้าเพิ่มมากขึ้น
“ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า การแข่งขันในตลาดมิกซ์ยูสจะรุนแรง เพราะโครง การอภิมหาโปรเจ็กต์หลายโครงการจะแล้วเสร็จ ย่านพระราม 4, เพลินจิต”
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,428 วันที่ 20-22 ธันวาคม 2561
