อสังหาฯ ดิ้นลดเสี่ยง! ลดโปรดักต์รองรับลูกค้าจีน - ปั้นสินเชื่อช่วยลูกค้าไทย
บิ๊กดีเวลอปเปอร์ลดโปรดักต์! รองรับลูกค้าจีน-ออกสินเชื่อช่วยลูกค้า-ทำบ้านสั่งสร้าง ลดเสี่ยงปีหน้า ขณะแอลทีวี-สงครามการเงิน การเมือง ยังเป็นตัวแปรสำคัญ
จากปัจจัยความกังวลที่จะมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทยในช่วงปีหน้า ทั้งประเด็นสงครามการค้า สงครามการเงิน และปัจจัยในประเทศ จากมาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การปรับขึ้นของดอกเบี้ย อาจเป็นตัวแปรทำให้ดีมานด์ลดลง
ที่ฮือฮาสุด กรณีกำลังซื้อจีนตัวดูดซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียมไทยมาโดยตลอด ทั้งซื้ออยู่อาศัยและลงทุน ล่าสุด มีบริษัทที่ปรึกษาด้านประเมินรายหนึ่งออกมาฟันธงสถานการณ์ปีหน้าว่า ลูกค้ากลุ่มนี้อาจทำให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ไทยแตก จากการทิ้งดาวน์กลับประเทศ สืบเนื่องจากมาตรการคุมเข้มภายในประเทศเขาเช่นกัน
ต่อเรื่องนี้ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ว่า ที่ผ่านมาลูกค้าจีนซื้อคอนโดมิเนียมของศุภาลัยยังไม่พบปัญหาทิ้งโอน และไม่มีเหตุผลว่า ทำไมปีหน้าจีนจะทิ้งโอน เนื่องจากมีลูกค้าจีนเพียง 6% และมีการสกรีนก่อนซื้อ ขณะปัจจัยลบยอมรับว่า มีมากกว่าบวก ทั้งมาตรการคุมการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สงครามการค้า ฯลฯ แต่แผนขึ้นโครงการยังคงปกติ เฉลี่ยปีละกว่า 30 โครงการต่อปี ไม่มีการปรับลด แต่การรับมือจะเน้นไม่ก่อหนี้มากจนเกินตัว เฟ้นทำเล-เลือกกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เจาะบ้านแนวราบมากขึ้น
ด้านความเคลื่อนไหวค่ายใหญ่ อีกค่ายสะท้อนมุมมองปี 2562 โดยระบุว่า มีความจำเป็นต้องปรับแผนรับมืออย่างเข้มข้น ซึ่งเรื่องนี้ นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาฯ เรียลเอสเตท บมจ.พฤกษาฯ อยู่ระหว่างการพิจารณาหลายแนวทาง โดยเฉพาะการปรับพอร์ตกลุ่มโปรดักต์เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการและกลุ่มลูกค้าที่ยังมีดีมานด์ โดยจะเน้นพัฒนาในกลุ่มคอนโดมิเนียม-ตึกสูงเป็นหลัก ราคาขายมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร เช่น แบรนด์ไอวี่ ที่กำลังจะเปิดตัวใน 2 ทำเล (สุขุมวิท, เพชรบุรี) ข้อดีของตึกสูง คือ มีระยะเวลาผ่อนดาวน์นาน 2 ปี รองรับกรณีลูกค้าอาจต้องวางเงินดาวน์เพิ่มจากมาตรการแอลทีวีของ ธปท.
ขณะเดียวกัน กลุ่มโปรดักต์ที่เคยถูกพัฒนาเพื่อรองรับลูกค้าคนจีนอาจเห็นน้อยลง เหลือเพียงสัดส่วน 10% จากเดิมมียอดขายถึง 40% ในกลุ่มต่างชาติ เพราะความไม่แน่นอนของกำลังซื้อลูกค้าจีนที่อาจลดลง จากปัญหาเศรษฐกิจของจีนเอง ทั้งนี้ เดิมทีลูกค้าในกลุ่มคอนโดฯ มี 3 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มคนซื้อเพื่ออาศัยจริง, กลุ่มซื้อเพื่อลงทุน และกลุ่มคนซื้อที่เป็นต่างชาติ ซึ่งหลังจากนี้จะเน้นลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากขึ้นและเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างมีกำลังซื้อ ส่วนในกลุ่มแนวราบจะถูกปรับเป็นการพัฒนาบ้านสั่งสร้าง เพื่อให้มีระยะเวลาผ่อนดาวน์ 4-5 เดือน ต่างจากปัจจุบันเป็นการขายบ้านพร้อมอยู่
นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างการศึกษาแนวทางการออกสินเชื่อส่วนบุคคลให้ลูกค้าเสริม กรณีธนาคารปล่อยกู้ให้เพียง 80% โดยจะใช้พาร์ตเนอร์เป็นส่วนดำเนินการให้ ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจา แต่อย่างไรก็ตามจะแยกออกจากการผ่อนดาวน์ ซึ่งโมเดลดังกล่าวคาดน่าจะมีความชัดเจนในช่วงครึ่งแรกของปี 2562
"ยอมรับว่า ตลาดปี 2561 โตได้เพราะกลุ่มนักลงทุน แต่คาดการณ์ด้วยปัจจัยมาตรการแบงก์ชาติ สงครามการค้าโลก และเศรษฐฺกิจจีนไม่ดีนัก อาจทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุน โดยเฉพาะคนจีนลดลง ส่งผลให้ทิศทางตลาดปี 2562 การซื้อ-ขายน่าจะลดลงประมาณครึ่ง เติบโตเพียง 4% บริษัทเตรียมแผนรับมือเต็มที่ โดยเฉพาะการช่วยเหลือลูกค้าที่ได้รับสินเชื่อน้อยลง"
ทั้งนี้ สัดส่วนโครงการใหม่ในปี 2562 แบ่งเป็น กลุ่มคอนโดฯ 40% หรือประมาณ 10 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการระดับพรีเมียมประมาณ 30% จากโครงการประเภททาวน์เฮาส์ประมาณ 40% และจากโครงการประเภทบ้านเดี่ยวอีก 20%
ส่วนเจ้าของแบรนด์บ้านกลางกรุง บ้านกลางเมือง นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารแห่งบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ฟันธงว่า ปีหน้าแม้จะมีรายใหญ่เป็นผู้เล่นในตลาดที่มีสายป่านยาว แต่มีหลายปัจจัยต้องเฝ้าระวัง โจทย์ของดีเวลอปเปอร์ในปีหน้าจะต้องมีการกำหนดสินค้าให้สอดรับกับกำลังซื้อ ซึ่งเป็นเรื่องที่ท้าทาย
ขณะที่ นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ดีเวลอปเปอร์ต้องทำการบ้านหนัก นอกจากต้องมองหาทำเลใหม่ ๆ ในการพัฒนาโครงการแล้ว อาจต้องอาศัยการปรับแผนธุรกิจควบคู่กันไปด้วย เช่น การทำธุรกิจในอีอีซี เพิ่มพอร์ตกลุ่มธุรกิจออฟฟิศบิวดิ้ง โรงแรม
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,428 วันที่ 20-22 ธันวาคม 2561
จากปัจจัยความกังวลที่จะมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยไทยในช่วงปีหน้า ทั้งประเด็นสงครามการค้า สงครามการเงิน และปัจจัยในประเทศ จากมาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การปรับขึ้นของดอกเบี้ย อาจเป็นตัวแปรทำให้ดีมานด์ลดลง
ที่ฮือฮาสุด กรณีกำลังซื้อจีนตัวดูดซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียมไทยมาโดยตลอด ทั้งซื้ออยู่อาศัยและลงทุน ล่าสุด มีบริษัทที่ปรึกษาด้านประเมินรายหนึ่งออกมาฟันธงสถานการณ์ปีหน้าว่า ลูกค้ากลุ่มนี้อาจทำให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ไทยแตก จากการทิ้งดาวน์กลับประเทศ สืบเนื่องจากมาตรการคุมเข้มภายในประเทศเขาเช่นกัน
ต่อเรื่องนี้ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ว่า ที่ผ่านมาลูกค้าจีนซื้อคอนโดมิเนียมของศุภาลัยยังไม่พบปัญหาทิ้งโอน และไม่มีเหตุผลว่า ทำไมปีหน้าจีนจะทิ้งโอน เนื่องจากมีลูกค้าจีนเพียง 6% และมีการสกรีนก่อนซื้อ ขณะปัจจัยลบยอมรับว่า มีมากกว่าบวก ทั้งมาตรการคุมการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สงครามการค้า ฯลฯ แต่แผนขึ้นโครงการยังคงปกติ เฉลี่ยปีละกว่า 30 โครงการต่อปี ไม่มีการปรับลด แต่การรับมือจะเน้นไม่ก่อหนี้มากจนเกินตัว เฟ้นทำเล-เลือกกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เจาะบ้านแนวราบมากขึ้น
ด้านความเคลื่อนไหวค่ายใหญ่ อีกค่ายสะท้อนมุมมองปี 2562 โดยระบุว่า มีความจำเป็นต้องปรับแผนรับมืออย่างเข้มข้น ซึ่งเรื่องนี้ นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาฯ เรียลเอสเตท บมจ.พฤกษาฯ อยู่ระหว่างการพิจารณาหลายแนวทาง โดยเฉพาะการปรับพอร์ตกลุ่มโปรดักต์เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการและกลุ่มลูกค้าที่ยังมีดีมานด์ โดยจะเน้นพัฒนาในกลุ่มคอนโดมิเนียม-ตึกสูงเป็นหลัก ราคาขายมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร เช่น แบรนด์ไอวี่ ที่กำลังจะเปิดตัวใน 2 ทำเล (สุขุมวิท, เพชรบุรี) ข้อดีของตึกสูง คือ มีระยะเวลาผ่อนดาวน์นาน 2 ปี รองรับกรณีลูกค้าอาจต้องวางเงินดาวน์เพิ่มจากมาตรการแอลทีวีของ ธปท.
ขณะเดียวกัน กลุ่มโปรดักต์ที่เคยถูกพัฒนาเพื่อรองรับลูกค้าคนจีนอาจเห็นน้อยลง เหลือเพียงสัดส่วน 10% จากเดิมมียอดขายถึง 40% ในกลุ่มต่างชาติ เพราะความไม่แน่นอนของกำลังซื้อลูกค้าจีนที่อาจลดลง จากปัญหาเศรษฐกิจของจีนเอง ทั้งนี้ เดิมทีลูกค้าในกลุ่มคอนโดฯ มี 3 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มคนซื้อเพื่ออาศัยจริง, กลุ่มซื้อเพื่อลงทุน และกลุ่มคนซื้อที่เป็นต่างชาติ ซึ่งหลังจากนี้จะเน้นลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากขึ้นและเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างมีกำลังซื้อ ส่วนในกลุ่มแนวราบจะถูกปรับเป็นการพัฒนาบ้านสั่งสร้าง เพื่อให้มีระยะเวลาผ่อนดาวน์ 4-5 เดือน ต่างจากปัจจุบันเป็นการขายบ้านพร้อมอยู่
นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างการศึกษาแนวทางการออกสินเชื่อส่วนบุคคลให้ลูกค้าเสริม กรณีธนาคารปล่อยกู้ให้เพียง 80% โดยจะใช้พาร์ตเนอร์เป็นส่วนดำเนินการให้ ขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจา แต่อย่างไรก็ตามจะแยกออกจากการผ่อนดาวน์ ซึ่งโมเดลดังกล่าวคาดน่าจะมีความชัดเจนในช่วงครึ่งแรกของปี 2562
"ยอมรับว่า ตลาดปี 2561 โตได้เพราะกลุ่มนักลงทุน แต่คาดการณ์ด้วยปัจจัยมาตรการแบงก์ชาติ สงครามการค้าโลก และเศรษฐฺกิจจีนไม่ดีนัก อาจทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุน โดยเฉพาะคนจีนลดลง ส่งผลให้ทิศทางตลาดปี 2562 การซื้อ-ขายน่าจะลดลงประมาณครึ่ง เติบโตเพียง 4% บริษัทเตรียมแผนรับมือเต็มที่ โดยเฉพาะการช่วยเหลือลูกค้าที่ได้รับสินเชื่อน้อยลง"
ทั้งนี้ สัดส่วนโครงการใหม่ในปี 2562 แบ่งเป็น กลุ่มคอนโดฯ 40% หรือประมาณ 10 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการระดับพรีเมียมประมาณ 30% จากโครงการประเภททาวน์เฮาส์ประมาณ 40% และจากโครงการประเภทบ้านเดี่ยวอีก 20%
ส่วนเจ้าของแบรนด์บ้านกลางกรุง บ้านกลางเมือง นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารแห่งบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ฟันธงว่า ปีหน้าแม้จะมีรายใหญ่เป็นผู้เล่นในตลาดที่มีสายป่านยาว แต่มีหลายปัจจัยต้องเฝ้าระวัง โจทย์ของดีเวลอปเปอร์ในปีหน้าจะต้องมีการกำหนดสินค้าให้สอดรับกับกำลังซื้อ ซึ่งเป็นเรื่องที่ท้าทาย
ขณะที่ นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ดีเวลอปเปอร์ต้องทำการบ้านหนัก นอกจากต้องมองหาทำเลใหม่ ๆ ในการพัฒนาโครงการแล้ว อาจต้องอาศัยการปรับแผนธุรกิจควบคู่กันไปด้วย เช่น การทำธุรกิจในอีอีซี เพิ่มพอร์ตกลุ่มธุรกิจออฟฟิศบิวดิ้ง โรงแรม
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,428 วันที่ 20-22 ธันวาคม 2561
