"นิวซีบีดีพระราม 9" ไม่ปัง! ผังเมืองปรับแค่ 0.5 เท่า ยก 'อโศก' ย่านพาณิชย์

"นิวซีบีดี พระราม 9" ไม่เปรี้ยง! FAR เพิ่มแค่ 0.5 เท่า นักวิเคราะห์เปิดทำเลทองกลางเมืองอโศก-สุขุมวิท จุดตัด รถไฟฟ้าบีทีเอส-เอ็มอาร์ที เป็นย่านพาณิชยกรรม พ.4-5 จากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ส่วนลาดพร้าว-ตลิ่งชัน- ราชพฤกษ์ เปลี่ยนแรง ราคาที่พุ่ง 2 เท่า

นับเป็นความหวังของนักพัฒนา สำหรับการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร รองรับรถไฟฟ้า ล่าสุด พอได้เห็นเป็นรูปธรรมบ้างว่าจะตัดสินใจปักหมุดโครงการทำเลไหนถึงคุ้มค่าที่สุด

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ส่งเสริมให้หลายพื้นที่เพิ่มความหนาแน่น พัฒนาตึกสูงขึ้นได้ เนื่องจากมีโครงข่ายรถไฟฟ้าและราคาที่ดินแพง ได้แก่ ย่านซีบีดี ศูนย์กลางธุรกิจ อโศก-สุขุมวิท มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน จาก ย.10 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พื้นที่สีนํ้าตาล และผังใหม่ยกระดับเป็นย่านพาณิชยกรรม พ.4 -5 เนื่องจากเป็นทั้งย่านซีบีดีและจุดตัดรถไฟฟ้า ทั้งบีทีเอสและ MRT มีการพัฒนาแบบหลากหลาย




เช่นเดียวกับ ลาดพร้าว รามอินทรา เกษตรฯนวมินทร์ พัฒนาการ สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมสูงได้ จากเดิมได้แค่บ้านแนวราบ สร้างได้ 2.5 เท่า จาก ย.4 ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ปรับเป็นพื้นที่สีส้ม ย.6 สร้างได้ 3.5 เท่าของแปลงที่ดิน แม้จะเพิ่มความหนาแน่นเพียง 1 เท่าตัว แต่ก็ทำตึกสูงได้เช่นเดียวกับสถานีตลิ่งชัน จากพื้นที่สีเขียวลาย อนุรักษ์เกษตรกรรม ทำได้แค่บ้านเดี่ยว 100 ตารางวา แต่ต่อไปพัฒนาตึกสูง-ห้างสรรพสินค้าได้ รวมทั้งพื้นที่โดยรอบ ตั้งแต่ถนนราชพฤกษ์ ฝั่ง กทม. ไปชนถนนพุทธมณฑลสาย 1 สาย 2 และถนนวงแหวน เป็นพื้นที่สีส้ม ย.6 ทั้งหมด พัฒนา 3.5 เท่าของแปลงที่ดิน

ส่งผลให้อนาคตราคาที่ดิน ทำเลตลิ่งชันและลาดพร้าว ขยับขึ้นแรง ไม่ตํ่ากว่า 2 เท่าตัว ซึ่งลาดพร้าวราคาที่ดินปัจจุบัน 2-3 แสนบาทต่อตารางวา ขณะตลิ่งชันตารางวาละ 1.5-2 แสนบาทต่อตารางวา

นายวสันต์ วิเคราะห์ต่อ แต่เป็นที่น่าเสียดายที่นิวซีบีดีพระราม 9 - รัชดาฯ ตามที่ผัง กทม. กำหนด กลับพัฒนาได้น้อย แม้ค่า Floor Area Ratio (FAR) หรือ สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดินจะสูงถึง 14 ต่อ 1 แต่ตามข้อเท็จจริงพัฒนาได้เพียง 7.5 เท่า ซึ่งมีความหนาแน่นจากข้อกำหนดเดิมเพียง 0.5 เท่าเท่านั้น ขณะราคาที่ดินวิ่งไปที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา มีรถไฟฟ้า MRT ใต้ดินสีนํ้าเงินเปิดให้บริการ และอยู่ระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี

อีกทั้งมีโครงการขนาดใหญ่ภาคเอกชนเกิดขึ้น ทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ฯลฯ อีกมุมหนึ่งมองว่า กทม. ต้องการคุมการพัฒนาไม่ให้เกิดความหนาแน่นจนเกินไป อีกทำเลย่านเพลินจิต เข้าใจว่าจะไม่ปรับเพิ่ม เนื่องจากถูกกำหนดความหนาแน่นเต็มเพดานแล้ว และราคาที่ดินอยู่ที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวา หากจะขยับ คงได้ไม่มากนัก

ด้าน นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุด ระบุว่า หลายทำเลปรับความหนาแน่นไม่มาก ทั้งที่ราคาที่ดินขยับรถไฟมา โดยเฉพาะทำเลพระราม 9 ปัจจุบันอยู่ที่ 1 ล้านบาทเศษต่อตารางวา มีทั้งโครงการพัฒนาซูเปอร์ทาวเวอร์ในอนาคต แต่ทั้งนี้เข้าใจว่า กทม. ต้องการลดความหนาแน่น แต่ควรปรับให้เหมาะกับการพัฒนา และหากเทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาอยู่ที่ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา และ 10 ปีก่อน 2-3 แสนบาทต่อตารางวา

หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,427 วันที่ 16-19 ธันวาคม 2561