ทำเล "เพลินจิต-สีลม-สาทร" ราคาร่วง 4.1% เฉลี่ยอยู่ที่ 2.38 แสนบาทต่อ ตร.ม.
นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ภาพรวมช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ตลาดมีสัญญาณชะลอตัวให้เห็น ซึ่งน่าจะต่อเนื่องไปถึงช่วงปีหน้า หลังพบว่าในทำเลใจกลางเมือง (CBD) เช่น สีลม สาทร หลังสวน วิทยุ เพลินจิต สุขุมวิท ที่เคยเป็นทำเลทองในอดีต ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยร่วงลงมาถึง 4.1% อยู่ที่ระดับราคา 2.38 แสนบาทต่อ ตร.ม. เท่านั้น เช่นเดียวกับทำเลรอบเมืองชั้นใน เช่น ลาดพร้าว รัชดาฯ พหลโยธิน ราคาขายก็ลดลง 11.9% อยู่ที่ 1.15 แสนบาทต่อ ตร.ม. สวนทางกับราคาขายเฉลี่ยที่เกิดขึ้นกับโครงการในทำเลชานเมือง กลับเพิ่มขึ้น 7.6% อยู่ที่ 8.5 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. เช่น ย่านบางนา เตาปูน กลับแนวโน้มในแง่ราคาดีกว่า ทั้งนี้ คาดมาจากการเกิดขึ้นของระบบโครงสร้างพื้นฐาน โครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ รวมถึงโครงการที่เปิดใหม่ในละแวกดังกล่าว เริ่มมีแบรนด์และคุณภาพ ช่วยดีดให้ราคาเฉลี่ยสูงขึ้นจากอดีตมาก
"คนไทยที่ลงทุน อิ่มตัวแล้ว ปีหน้าน่าจะมีสัญญาณเคลื่อนไหวในลักษณะชะลอตัว ดีเวลลอปเปอร์ต้องมองหาผู้ซื้อต่างชาติ หลัก ๆ ที่มองเห็น ยังเป็นจีน สิงคโปร์ ฮ่องกง และมาเลเซีย แต่นักลงทุนจีนเองก็มีความน่ากังวลถึงข้อจำกัดต่าง ๆ เช่น การที่รัฐบาลจีนไม่สนับสนุนให้นำเงินออกไปลงทุนในต่างประเทศ สามารถโอนเงินได้ไม่เกิน 5 หมื่นดอลลาร์สหรัฐฯต่อปีเท่านั้น ทำให้จีนซื้อหาอสังหาฯในไทยยากขึ้น ฉุดภาพรวมให้ชะลอตัว"
ด้าน นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า ในปีหน้าตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ น่าจะชะลอตัวจากดีมานด์ที่ลดลงจากปัจจัยต่าง ๆ อย่างแน่นอน แต่ในแง่จำนวนซัพพลายยังไม่สามารถคาดคะเนได้ เพราะมีแนวโน้มดีเวลลอปเปอร์หลายรายวางแผนชะลอเปิดโครงการใหม่ และแตกไลน์ไปจับเซกเม้นท์อื่นมากขึ้น เช่น แนวราบ โดยยอมรับว่า ที่ผ่านมาดีมานด์ที่เกิดใหม่ในตลาดคอนโดฯ เติบโตไม่ทันจำนวนซัพพลาย โดยเฉพาะกำลังซื้อคนไทยที่ชะลอตัวชัดเจนตั้งแต่ปีที่แล้ว ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่จริงและการซื้อเก็งกำไร ลงทุน-ปล่อยเช่า พบอัตราลดน้อยลงไปมาก แต่ตลาดกลับอยู่ได้และเติบโตอย่างสูงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากแรงพยุงของกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่เข้ามาช่วยดูดซับซัพพลายใหม่ แต่อย่างไรก็ตาม อย่างที่ระบุ กำลังซื้อชาวจีนมีความน่ากังวล หลังจากรัฐบาลจีนเริ่มจริงจังกับมาตรการสกัดกั้นการโอนเงินออกนอกประเทศ ซึ่งไม่แน่นอนว่า มาตรการดังกล่าวจะมีความรุนแรงมากน้อยแค่ไหน หลังจะเริ่มบังคับใช้ปีหน้า ซึ่งคงกระทบต่อตลาดคอนโดฯไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
"ตามเงื่อนไข เดิมทีจีนโอนเงินออกมาซื้ออสังหาฯ นอกประเทศไม่ได้ ที่ผ่านมาดำเนินการผ่านช่องโหว่ต่าง ๆ ซึ่งหากอนาคตนั้นช่องดังกล่าวถูกรัฐบาลจีนบีบให้แคบลง ก็จะทำให้วิธีการซื้อขายกับคนจีนยากขึ้น มีผลกระทบต่อบางเซกเม้นท์ เกิดความไม่แน่ใจสำหรับหน่วยที่มีการซื้อไปแล้วจะโอนได้หรือไม่ โดยทางออกก็แล้วแต่ดีเวลลอปเปอร์จะแก้ไขวิธีใด บางรายอาจปล่อยให้มีการยืดวางดาวน์ออกไป แต่ก็ทำได้ไม่นาน"
ขณะที่ นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมี่ยมเพื่อการลงทุน กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดผู้ซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน มีแนวโน้มเติบโตดี เพราะไทยถือเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และเป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญของโลก ที่ผ่านมาเกิดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบรับกำลังซื้อดังกล่าวเป็นจำนวนมาก โดยจากการนำโปรดักส์ของบริษัท ออกไปโรดโชว์ขายผ่านเอเยนต์จีน-ฮ่องกงในช่วงครึ่งปีแรก 2561 ที่ผ่านมา ได้รับตอบรับดีมาก แต่จากปัจจัยความกังวลต่อสถานการณ์ไม่แน่นอนเรื่องสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน รวมถึงประเด็นค่าเงินหยวนที่ลดลง และการที่รัฐบาลจีนเข้มงวดการนำเงินออนอกประเทศมากขึ้น ทำให้ช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะไตรมาส 4 พบกำลังซื้อลดลงไปประมาณ 50% ในลักษณะลูกค้าชะลอตัดสินใจซื้อ เพื่อรอดูความชัดเจนจากปัจจัยต่าง ๆ ก่อน
"คนไทยที่ลงทุน อิ่มตัวแล้ว ปีหน้าน่าจะมีสัญญาณเคลื่อนไหวในลักษณะชะลอตัว ดีเวลลอปเปอร์ต้องมองหาผู้ซื้อต่างชาติ หลัก ๆ ที่มองเห็น ยังเป็นจีน สิงคโปร์ ฮ่องกง และมาเลเซีย แต่นักลงทุนจีนเองก็มีความน่ากังวลถึงข้อจำกัดต่าง ๆ เช่น การที่รัฐบาลจีนไม่สนับสนุนให้นำเงินออกไปลงทุนในต่างประเทศ สามารถโอนเงินได้ไม่เกิน 5 หมื่นดอลลาร์สหรัฐฯต่อปีเท่านั้น ทำให้จีนซื้อหาอสังหาฯในไทยยากขึ้น ฉุดภาพรวมให้ชะลอตัว"
ด้าน นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า ในปีหน้าตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ น่าจะชะลอตัวจากดีมานด์ที่ลดลงจากปัจจัยต่าง ๆ อย่างแน่นอน แต่ในแง่จำนวนซัพพลายยังไม่สามารถคาดคะเนได้ เพราะมีแนวโน้มดีเวลลอปเปอร์หลายรายวางแผนชะลอเปิดโครงการใหม่ และแตกไลน์ไปจับเซกเม้นท์อื่นมากขึ้น เช่น แนวราบ โดยยอมรับว่า ที่ผ่านมาดีมานด์ที่เกิดใหม่ในตลาดคอนโดฯ เติบโตไม่ทันจำนวนซัพพลาย โดยเฉพาะกำลังซื้อคนไทยที่ชะลอตัวชัดเจนตั้งแต่ปีที่แล้ว ทั้งกลุ่มซื้อเพื่ออยู่จริงและการซื้อเก็งกำไร ลงทุน-ปล่อยเช่า พบอัตราลดน้อยลงไปมาก แต่ตลาดกลับอยู่ได้และเติบโตอย่างสูงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากแรงพยุงของกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่เข้ามาช่วยดูดซับซัพพลายใหม่ แต่อย่างไรก็ตาม อย่างที่ระบุ กำลังซื้อชาวจีนมีความน่ากังวล หลังจากรัฐบาลจีนเริ่มจริงจังกับมาตรการสกัดกั้นการโอนเงินออกนอกประเทศ ซึ่งไม่แน่นอนว่า มาตรการดังกล่าวจะมีความรุนแรงมากน้อยแค่ไหน หลังจะเริ่มบังคับใช้ปีหน้า ซึ่งคงกระทบต่อตลาดคอนโดฯไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
"ตามเงื่อนไข เดิมทีจีนโอนเงินออกมาซื้ออสังหาฯ นอกประเทศไม่ได้ ที่ผ่านมาดำเนินการผ่านช่องโหว่ต่าง ๆ ซึ่งหากอนาคตนั้นช่องดังกล่าวถูกรัฐบาลจีนบีบให้แคบลง ก็จะทำให้วิธีการซื้อขายกับคนจีนยากขึ้น มีผลกระทบต่อบางเซกเม้นท์ เกิดความไม่แน่ใจสำหรับหน่วยที่มีการซื้อไปแล้วจะโอนได้หรือไม่ โดยทางออกก็แล้วแต่ดีเวลลอปเปอร์จะแก้ไขวิธีใด บางรายอาจปล่อยให้มีการยืดวางดาวน์ออกไป แต่ก็ทำได้ไม่นาน"
ขณะที่ นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมี่ยมเพื่อการลงทุน กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดผู้ซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน มีแนวโน้มเติบโตดี เพราะไทยถือเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และเป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญของโลก ที่ผ่านมาเกิดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อตอบรับกำลังซื้อดังกล่าวเป็นจำนวนมาก โดยจากการนำโปรดักส์ของบริษัท ออกไปโรดโชว์ขายผ่านเอเยนต์จีน-ฮ่องกงในช่วงครึ่งปีแรก 2561 ที่ผ่านมา ได้รับตอบรับดีมาก แต่จากปัจจัยความกังวลต่อสถานการณ์ไม่แน่นอนเรื่องสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน รวมถึงประเด็นค่าเงินหยวนที่ลดลง และการที่รัฐบาลจีนเข้มงวดการนำเงินออนอกประเทศมากขึ้น ทำให้ช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะไตรมาส 4 พบกำลังซื้อลดลงไปประมาณ 50% ในลักษณะลูกค้าชะลอตัดสินใจซื้อ เพื่อรอดูความชัดเจนจากปัจจัยต่าง ๆ ก่อน
