รายเล็กสู้ศึกอสังหาฯไทย "โปรดักต์ต้องโดน"
| คอลัมน์ : ผ่ามุมคิด
……………….
ในสถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยที่มีปัจจัยเสี่ยงรุมเร้ารอบด้าน จ่อเผชิญปัญหากำลังซื้อไทยหดหาย ลูกค้าจีนอาจมีปัญหา การอยู่ได้ของดีเวลอปเปอร์รายเล็ก รายกลาง เริ่มถูกพูดถึง ... อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ "ชยพล หรรรุ่งโรจน์" ผู้บริหารที่เติบโตมาจากนักลงทุน ผ่าอนาคตการทำตลาดและหัวใจการพัฒนาโครงการ ผ่าน "ฐานเศรษฐกิจ"
ปรับตลาดดีดนักลงทุน
สถานการณ์ภาพรวมตลาดคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลายจริง แต่ไม่ได้น่ากลัว แต่ละรายอยู่ในลักษณะประคองตัว ปกติอสังหาฯ ในสัดส่วน 80% ที่ขายได้ ใครอยู่ในกลุ่มนี้ก็รอด 20% ที่เหลือก็เหนื่อย และจากกรณีแบงก์ชาติจะใช้มาตรการคุมสินเชื่อบ้าน หลายฝ่ายสะท้อนชัดเจนว่า ตลาดบนไม่กระทบ ซึ่งตนเห็นด้วยในทิศทางเดียวกัน เข้าใจจุดประสงค์ของแบงก์ชาติ ว่า ต้องการกีดกัน ปรับสมดุลตลาด สำหรับนักลงทุนที่มีเงินน้อย แต่คิดการใหญ่ลงทุนเยอะ รวมไปถึงฝั่งผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อน้อย แต่คิดซื้อของแพงด้วย เชื่อว่ามาตรการนี้จะทำให้กลุ่มคนเหล่านี้หายไปจากตลาด เป็นผลดีต่อระยะยาว ทำให้ตลาดเติบโตได้อย่างยั่งยืนมีคุณภาพ แต่อย่างไรก็ตาม พบเริ่มมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายที่เคยพึ่งพากำลังซื้อจากนักลงทุนกลุ่มนี้
[caption id="attachment_359743" align="aligncenter" width="503"]
ชยพล หรรรุ่งโรจน์[/caption]
เล็ก-ใหญ่ไม่สำคัญ
มีบางกระแสออกมาว่า มาตรการแบงก์ชาติอาจทำให้ผู้ประกอบการรายเล็ก หรือแม้แต่รายกลางหายไป แต่ตนเองเห็นต่างออกไป ว่า การทำธุรกิจอสังหาฯ ให้รอด อันดับแรกอยู่ที่ Vision หรือ วิสัยทัศน์ แม้มีทีมงานที่เก่ง แต่แม่ทัพก้าวไม่ทันตลาด ไม่เห็นความสำคัญของออนไลน์มาร์เก็ตติ้ง ก็ไม่รอด เรื่องนี้ไม่เกี่ยวกับการเป็นรายเล็กหรือรายใหญ่ เพราะโลกวันนี้เปลี่ยนเร็วมาก ผู้บริโภคก็เปลี่ยน ผู้บริหารต้องมีวิสัยทัศน์ มองการณ์ไกล ปรับตัวตามให้ทัน เพื่อรับ
โอกาสนั้น ๆ
ทำเล หัวใจสำคัญ
นายชยพล ระบุว่า สินค้าทุกอย่างมีต้นทุนแตกต่างกัน ราคาขายก็เช่นกัน ที่จะเป็นตัวกำหนดผู้ซื้อ เช่นเดียวกับตลาดที่อยู่อาศัยที่มีหลายเซ็กเมนต์ จะพบแต่ละทำเลจะมีเซ็กเมนต์ใดเซ็กเมนต์หนึ่งครองตลาด และทุกตลาดมีช่องว่างอยู่ ผู้พัฒนาต้องมองให้ออก หาดีมานด์ให้เจอ และเปิดซัพพลายกลุ่มนั้นรองรับถึงจะประสบความสำเร็จ อีกหลักสำคัญ คือ การมองหาทำเลที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน มองอนาคตแทนคนซื้อ ขายต่อต้องได้กำไร ไม่ใช่เปิดโครงการใหม่ในทำเลที่ราคาที่ดินใกล้จุดสูงสุดไปไม่ได้แล้ว แต่ต้องอยู่ในทำเลที่ราคาที่ดินค่อย ๆ ขยับ เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ เช่น ย่านเจริญกรุง ที่อยู่ห่างไกลจากย่านสาทรไม่มาก แต่ซื้อคอนโดฯ ได้ถูกกว่า 60-70% ขณะที่ ในอนาคตขายได้กำไร หรือ ปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีมาก เพราะโครงการใหม่เปิดตัวในราคาแรง ลูกค้าก็แฮปปี้
แข่งกับตัวเอง
และเพื่อป้องกันความเสี่ยง ไม่ควรทำขนาดโครงการที่ใหญ่มากเกิน 100 หน่วย เพื่อให้รวดเร็วในการปิดโครงการ ขายหมด สร้างใหม่ได้เร็ว เพราะจะเห็นได้ว่า ปัจจุบันโครงการที่สร้างเร็วกว่ายอดขายวิ่ง มักจะเดือดร้อน เงินจมไปหมดแล้ว แต่ยังขายไม่ได้ ทั้งนี้ การจะประสบความสำเร็จ ทุก ๆ อย่างต้องทำด้วยใจ เข้าใจความต้องการของลูกค้า โดยไม่จำเป็นต้องเติบโตเพื่อแข่งกับใคร หรือ คิดแข่งสู้กับรายใหญ่ โตเท่าที่เรามี แต่ทำของเราให้ลูกค้าจดจำ เป็นการแข่งกับตัวเองตามเป้าที่วางไว้
โปรดักต์และเป้าหมาย
ปัจจุบัน อัลติจูดมี 4 กลุ่มโปรดักต์ คือ ลักชัวรีคอนโดฯ, คอนโดฯเกรดกลาง, โฮมออฟฟิศ และบ้านหรู 20-40 ล้านบาท รวม 4 ปี 7 โครงการ เช่น อัลติจูดมาสเอรี่ พหลโยธิน 24, อัลติจูด พรูฟ พระราม 9 และอาสะ อยุธยา-โรจนะ เป็นต้น บริษัทมีโปรดักต์ทั้งแนวราบและแนวสูงในสัดส่วน 70:30 หลายเซ็กเมนต์ทำให้มีเงินทุนหมุนคล่อง ซึ่งตามเป้าหมาย แต่ละปีจะเปิดให้ครบทั้ง 4 กลุ่ม ซึ่งปี 2562 เตรียมเปิด 4 โครงการ มูลค่ารวม 4 พันล้านบาท โดยเฉพาะโครงการไฮไลต์ "อัลติจูด ซิมโฟนี" เจริญกรุง-สาทร มูลค่า 980 ล้านบาท กำหนดก่อสร้างช่วงไตรมาสแรกของปี คาดแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2563 ตั้งเป้ายอดพรีเซล 80%
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,426 วันที่ 13-15 ธันวาคม 2561
……………….
ในสถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยที่มีปัจจัยเสี่ยงรุมเร้ารอบด้าน จ่อเผชิญปัญหากำลังซื้อไทยหดหาย ลูกค้าจีนอาจมีปัญหา การอยู่ได้ของดีเวลอปเปอร์รายเล็ก รายกลาง เริ่มถูกพูดถึง ... อัลติจูด ดีเวลลอปเม้นท์ "ชยพล หรรรุ่งโรจน์" ผู้บริหารที่เติบโตมาจากนักลงทุน ผ่าอนาคตการทำตลาดและหัวใจการพัฒนาโครงการ ผ่าน "ฐานเศรษฐกิจ"
ปรับตลาดดีดนักลงทุน
สถานการณ์ภาพรวมตลาดคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลายจริง แต่ไม่ได้น่ากลัว แต่ละรายอยู่ในลักษณะประคองตัว ปกติอสังหาฯ ในสัดส่วน 80% ที่ขายได้ ใครอยู่ในกลุ่มนี้ก็รอด 20% ที่เหลือก็เหนื่อย และจากกรณีแบงก์ชาติจะใช้มาตรการคุมสินเชื่อบ้าน หลายฝ่ายสะท้อนชัดเจนว่า ตลาดบนไม่กระทบ ซึ่งตนเห็นด้วยในทิศทางเดียวกัน เข้าใจจุดประสงค์ของแบงก์ชาติ ว่า ต้องการกีดกัน ปรับสมดุลตลาด สำหรับนักลงทุนที่มีเงินน้อย แต่คิดการใหญ่ลงทุนเยอะ รวมไปถึงฝั่งผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อน้อย แต่คิดซื้อของแพงด้วย เชื่อว่ามาตรการนี้จะทำให้กลุ่มคนเหล่านี้หายไปจากตลาด เป็นผลดีต่อระยะยาว ทำให้ตลาดเติบโตได้อย่างยั่งยืนมีคุณภาพ แต่อย่างไรก็ตาม พบเริ่มมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายที่เคยพึ่งพากำลังซื้อจากนักลงทุนกลุ่มนี้
[caption id="attachment_359743" align="aligncenter" width="503"]
เล็ก-ใหญ่ไม่สำคัญ
มีบางกระแสออกมาว่า มาตรการแบงก์ชาติอาจทำให้ผู้ประกอบการรายเล็ก หรือแม้แต่รายกลางหายไป แต่ตนเองเห็นต่างออกไป ว่า การทำธุรกิจอสังหาฯ ให้รอด อันดับแรกอยู่ที่ Vision หรือ วิสัยทัศน์ แม้มีทีมงานที่เก่ง แต่แม่ทัพก้าวไม่ทันตลาด ไม่เห็นความสำคัญของออนไลน์มาร์เก็ตติ้ง ก็ไม่รอด เรื่องนี้ไม่เกี่ยวกับการเป็นรายเล็กหรือรายใหญ่ เพราะโลกวันนี้เปลี่ยนเร็วมาก ผู้บริโภคก็เปลี่ยน ผู้บริหารต้องมีวิสัยทัศน์ มองการณ์ไกล ปรับตัวตามให้ทัน เพื่อรับ
โอกาสนั้น ๆ
ทำเล หัวใจสำคัญ
นายชยพล ระบุว่า สินค้าทุกอย่างมีต้นทุนแตกต่างกัน ราคาขายก็เช่นกัน ที่จะเป็นตัวกำหนดผู้ซื้อ เช่นเดียวกับตลาดที่อยู่อาศัยที่มีหลายเซ็กเมนต์ จะพบแต่ละทำเลจะมีเซ็กเมนต์ใดเซ็กเมนต์หนึ่งครองตลาด และทุกตลาดมีช่องว่างอยู่ ผู้พัฒนาต้องมองให้ออก หาดีมานด์ให้เจอ และเปิดซัพพลายกลุ่มนั้นรองรับถึงจะประสบความสำเร็จ อีกหลักสำคัญ คือ การมองหาทำเลที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน มองอนาคตแทนคนซื้อ ขายต่อต้องได้กำไร ไม่ใช่เปิดโครงการใหม่ในทำเลที่ราคาที่ดินใกล้จุดสูงสุดไปไม่ได้แล้ว แต่ต้องอยู่ในทำเลที่ราคาที่ดินค่อย ๆ ขยับ เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ เช่น ย่านเจริญกรุง ที่อยู่ห่างไกลจากย่านสาทรไม่มาก แต่ซื้อคอนโดฯ ได้ถูกกว่า 60-70% ขณะที่ ในอนาคตขายได้กำไร หรือ ปล่อยเช่าได้ในราคาที่ดีมาก เพราะโครงการใหม่เปิดตัวในราคาแรง ลูกค้าก็แฮปปี้
แข่งกับตัวเอง
และเพื่อป้องกันความเสี่ยง ไม่ควรทำขนาดโครงการที่ใหญ่มากเกิน 100 หน่วย เพื่อให้รวดเร็วในการปิดโครงการ ขายหมด สร้างใหม่ได้เร็ว เพราะจะเห็นได้ว่า ปัจจุบันโครงการที่สร้างเร็วกว่ายอดขายวิ่ง มักจะเดือดร้อน เงินจมไปหมดแล้ว แต่ยังขายไม่ได้ ทั้งนี้ การจะประสบความสำเร็จ ทุก ๆ อย่างต้องทำด้วยใจ เข้าใจความต้องการของลูกค้า โดยไม่จำเป็นต้องเติบโตเพื่อแข่งกับใคร หรือ คิดแข่งสู้กับรายใหญ่ โตเท่าที่เรามี แต่ทำของเราให้ลูกค้าจดจำ เป็นการแข่งกับตัวเองตามเป้าที่วางไว้
โปรดักต์และเป้าหมาย
ปัจจุบัน อัลติจูดมี 4 กลุ่มโปรดักต์ คือ ลักชัวรีคอนโดฯ, คอนโดฯเกรดกลาง, โฮมออฟฟิศ และบ้านหรู 20-40 ล้านบาท รวม 4 ปี 7 โครงการ เช่น อัลติจูดมาสเอรี่ พหลโยธิน 24, อัลติจูด พรูฟ พระราม 9 และอาสะ อยุธยา-โรจนะ เป็นต้น บริษัทมีโปรดักต์ทั้งแนวราบและแนวสูงในสัดส่วน 70:30 หลายเซ็กเมนต์ทำให้มีเงินทุนหมุนคล่อง ซึ่งตามเป้าหมาย แต่ละปีจะเปิดให้ครบทั้ง 4 กลุ่ม ซึ่งปี 2562 เตรียมเปิด 4 โครงการ มูลค่ารวม 4 พันล้านบาท โดยเฉพาะโครงการไฮไลต์ "อัลติจูด ซิมโฟนี" เจริญกรุง-สาทร มูลค่า 980 ล้านบาท กำหนดก่อสร้างช่วงไตรมาสแรกของปี คาดแล้วเสร็จไตรมาส 4 ปี 2563 ตั้งเป้ายอดพรีเซล 80%
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,426 วันที่ 13-15 ธันวาคม 2561
