ล้างสต๊อก "บ้านมือสอง" !! ชิงกำลังซื้อคอนโดฯใหม่เดือด หนี LTV "ลาดพร้าว-บางนา" รุ่ง
ตลาดบ้านมือสองเร่งระบายสต๊อก เบียดตลาดบ้านใหม่ โฟกัสคอนโดฯโซนตะวันออก "พระโขนง บางนา ห้วยขวาง ลาดพร้าว" ราคาไม่เกิน 3 ล้าน ยังแรง! ยันผวา "ดอกเบี้ย-แอลทีวี" ฉุดกำลังซื้อปีหน้า
ปัจจุบัน บ้านและคอนโดมิเนียมมีหน่วยใหม่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยส่วนหนึ่งกลายมาเป็นซัพพลายในตลาดบ้านมือสอง ซึ่งได้รับความนิยมไม่แตกต่างจากบ้านมือหนึ่ง
น.พ.สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง กลุ่มคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ว่า ภาพรวมตลาดดังกล่าวมีการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ขยายตัวในด้านซัพพลายมากขึ้น ซึ่งได้รับความนิยมไม่แตกต่างจากบ้านมือหนึ่ง โดยแต่ละปี หากนับรวมเพียงกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาเฉลี่ย 2-3 ล้านบาท พบมีการเปลี่ยนมือซื้อ-ขายอยู่ที่ประมาณ 6-7 หมื่นหน่วย รวมมูลค่า 2-3 แสนล้านบาท
ขณะที่ ทิศทางตลาดในปี 2562 นั้น น.พ.สมศักดิ์ ระบุว่า ต้องจับตาประเด็นความผันผวนของเศรษฐกิจโลกที่จะส่งมายังเศรษฐกิจไทย อาจกระทบต่อความต้องการในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสองให้ลดน้อยลงได้ นอกจากนี้ ยังเป็นกังวลถึงประเด็นอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสปรับขึ้นอีก ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อและยอดซื้อ-ขายบ้านในปีหน้าลดลง
"ปัจจุบัน คนซื้อบ้านมือสองนอกจากจะหาแบงก์ที่ปล่อยกู้ในวงเงินที่สูงแล้ว เพราะดาวน์กันตํ่า 5-10% ยังแสวงหาแบงก์ที่ให้อัตราดอกเบี้ยตํ่าด้วยถึงจะพอใจ บางทียอดเงินได้แล้ว แต่ดอกเบี้ยสูง ก็เปลี่ยนยื่นกู้แบงก์อื่นไปเรื่อย ๆ หากดอกเบี้ยขึ้นอีก น่าจะลำบากอยู่"
ขณะที่ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยบ้านมือสอง ว่า ทำเลเขตกรุงเทพฯ คือ พระโขนง บางนา ห้วยขวาง ลาดพร้าว ส่วนใหญ่ต้องการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-3 ล้านบาท รองลงมา คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ระดับราคาใกล้เคียงกันสถานการณ์ตลาดบ้านมือสองนั้น มีทิศทางที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูลที่ศูนย์ทำการ ทั้งนี้ จากการสำรวจกลุ่มตัวอย่างจำนวน 1,170 คน เมื่อเดือน ต.ค. ที่ผ่านมา พบว่า บ้านมือสองเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2562 เนื่องจากให้เหตุผลว่า ปัจจุบันราคาบ้านสร้างใหม่ค่อนข้างสูง แต่บ้านมือสองกลับมีราคาที่เหมาะสมกับความสามารถผ่อนชำระของตนเองมากกว่า แต่อย่างไรก็ตาม กังวลว่า ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น รวมถึงกรณี ธปท. เตรียมบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ช่วงเดือน เม.ย. 2562 เพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ 20% หากสัญญากู้หลังแรกไม่ถึง 3 ปี จะกระทบต่อกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าว เนื่องจากเดิมกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือสอง ในบางรายแทบไม่มีการวางดาวน์ ต่างจากการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีโอกาสผ่อนจ่ายเงินดาวน์เป็นงวด ๆ ระหว่างก่อสร้างก่อนรับโอน โดยผู้ประกอบการอาจช่วยเหลือผู้ซื้อด้วยการขยายระยะเวลาผ่อนดาวน์ออกไป แต่กับบ้านมือสองที่ไม่เคยมีการผ่อนดาวน์มาก่อน ซัพพลายในตลาดจะขายออกได้ยากขึ้น กลายเป็นข้อจำกัดสำหรับผู้ซื้อ
"บ้านมือสองเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคลต่อบุคคล กำหนดราคากันเอง ซึ่งหลังแบงก์ชาติบังคับใช้มาตรการใหม่ ต้องมีเงินจ่ายก่อน 20% กู้ได้แค่ 80% จากเดิมอาจได้ถึง 100% หรือมากกว่า 80% จากราคาประเมินบ้าน ประเด็นนี้น่าจะทำให้การซื้อขายยากขึ้น"
นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ERA ระบุว่า ตลาดบ้านมือสองเป็นตลาดใหญ่ มีลูกค้าสนใจค่อนข้างมาก เนื่องจากต่อรองกันได้ง่าย หิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้ทันที บางรายอาจยอมขายตํ่ากว่าที่เคยซื้อมา จากการร้อนเงินหรือผลกระทบด้านเศรษฐกิจ ส่วนการขอสินเชื่อ หากลูกค้าเครดิตดี ไม่มีหนี้ แบงก์อาจพิจารณาวงเงินกู้ให้สูง ทั้งนี้ โดยเฉลี่ยในทุก 5 ปี จะมีการนำบ้านเก่าออกขาย เพื่อซื้อหลังใหม่ ประมาณ 30,000-35,000 หน่วย ส่วนมาตรการแบงก์ชาติกระทบบ้าง แต่หากลูกค้าต้องการและมีเงินดาวน์ที่สูงพอก็ไม่มีปัญหา
ด้าน นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบัน ผู้ประกอบการนำโครงการออกขายกันมาก เชื่อว่าการแข่งขันน่าจะรุนแรง โดยเฉพาะก่อนมาตรการแบงก์ชาติประกาศใช้
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,423 วันที่ 2-5 ธันวาคม 2561
ปัจจุบัน บ้านและคอนโดมิเนียมมีหน่วยใหม่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยส่วนหนึ่งกลายมาเป็นซัพพลายในตลาดบ้านมือสอง ซึ่งได้รับความนิยมไม่แตกต่างจากบ้านมือหนึ่ง
น.พ.สมศักดิ์ มุนีพีระกุล นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง กลุ่มคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ว่า ภาพรวมตลาดดังกล่าวมีการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป แต่ขยายตัวในด้านซัพพลายมากขึ้น ซึ่งได้รับความนิยมไม่แตกต่างจากบ้านมือหนึ่ง โดยแต่ละปี หากนับรวมเพียงกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาเฉลี่ย 2-3 ล้านบาท พบมีการเปลี่ยนมือซื้อ-ขายอยู่ที่ประมาณ 6-7 หมื่นหน่วย รวมมูลค่า 2-3 แสนล้านบาท
ขณะที่ ทิศทางตลาดในปี 2562 นั้น น.พ.สมศักดิ์ ระบุว่า ต้องจับตาประเด็นความผันผวนของเศรษฐกิจโลกที่จะส่งมายังเศรษฐกิจไทย อาจกระทบต่อความต้องการในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสองให้ลดน้อยลงได้ นอกจากนี้ ยังเป็นกังวลถึงประเด็นอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสปรับขึ้นอีก ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อและยอดซื้อ-ขายบ้านในปีหน้าลดลง
"ปัจจุบัน คนซื้อบ้านมือสองนอกจากจะหาแบงก์ที่ปล่อยกู้ในวงเงินที่สูงแล้ว เพราะดาวน์กันตํ่า 5-10% ยังแสวงหาแบงก์ที่ให้อัตราดอกเบี้ยตํ่าด้วยถึงจะพอใจ บางทียอดเงินได้แล้ว แต่ดอกเบี้ยสูง ก็เปลี่ยนยื่นกู้แบงก์อื่นไปเรื่อย ๆ หากดอกเบี้ยขึ้นอีก น่าจะลำบากอยู่"
ขณะที่ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยบ้านมือสอง ว่า ทำเลเขตกรุงเทพฯ คือ พระโขนง บางนา ห้วยขวาง ลาดพร้าว ส่วนใหญ่ต้องการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-3 ล้านบาท รองลงมา คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ระดับราคาใกล้เคียงกันสถานการณ์ตลาดบ้านมือสองนั้น มีทิศทางที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง สะท้อนจากข้อมูลที่ศูนย์ทำการ ทั้งนี้ จากการสำรวจกลุ่มตัวอย่างจำนวน 1,170 คน เมื่อเดือน ต.ค. ที่ผ่านมา พบว่า บ้านมือสองเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2562 เนื่องจากให้เหตุผลว่า ปัจจุบันราคาบ้านสร้างใหม่ค่อนข้างสูง แต่บ้านมือสองกลับมีราคาที่เหมาะสมกับความสามารถผ่อนชำระของตนเองมากกว่า แต่อย่างไรก็ตาม กังวลว่า ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น รวมถึงกรณี ธปท. เตรียมบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ช่วงเดือน เม.ย. 2562 เพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ 20% หากสัญญากู้หลังแรกไม่ถึง 3 ปี จะกระทบต่อกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าว เนื่องจากเดิมกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือสอง ในบางรายแทบไม่มีการวางดาวน์ ต่างจากการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีโอกาสผ่อนจ่ายเงินดาวน์เป็นงวด ๆ ระหว่างก่อสร้างก่อนรับโอน โดยผู้ประกอบการอาจช่วยเหลือผู้ซื้อด้วยการขยายระยะเวลาผ่อนดาวน์ออกไป แต่กับบ้านมือสองที่ไม่เคยมีการผ่อนดาวน์มาก่อน ซัพพลายในตลาดจะขายออกได้ยากขึ้น กลายเป็นข้อจำกัดสำหรับผู้ซื้อ
"บ้านมือสองเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคลต่อบุคคล กำหนดราคากันเอง ซึ่งหลังแบงก์ชาติบังคับใช้มาตรการใหม่ ต้องมีเงินจ่ายก่อน 20% กู้ได้แค่ 80% จากเดิมอาจได้ถึง 100% หรือมากกว่า 80% จากราคาประเมินบ้าน ประเด็นนี้น่าจะทำให้การซื้อขายยากขึ้น"
นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ ERA ระบุว่า ตลาดบ้านมือสองเป็นตลาดใหญ่ มีลูกค้าสนใจค่อนข้างมาก เนื่องจากต่อรองกันได้ง่าย หิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้ทันที บางรายอาจยอมขายตํ่ากว่าที่เคยซื้อมา จากการร้อนเงินหรือผลกระทบด้านเศรษฐกิจ ส่วนการขอสินเชื่อ หากลูกค้าเครดิตดี ไม่มีหนี้ แบงก์อาจพิจารณาวงเงินกู้ให้สูง ทั้งนี้ โดยเฉลี่ยในทุก 5 ปี จะมีการนำบ้านเก่าออกขาย เพื่อซื้อหลังใหม่ ประมาณ 30,000-35,000 หน่วย ส่วนมาตรการแบงก์ชาติกระทบบ้าง แต่หากลูกค้าต้องการและมีเงินดาวน์ที่สูงพอก็ไม่มีปัญหา
ด้าน นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบัน ผู้ประกอบการนำโครงการออกขายกันมาก เชื่อว่าการแข่งขันน่าจะรุนแรง โดยเฉพาะก่อนมาตรการแบงก์ชาติประกาศใช้
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,423 วันที่ 2-5 ธันวาคม 2561
