‘ESTAR’ยึด‘สุขุมวิท’ ทั้งอีอีซี- แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส
สัมภาษณ์
“อีสเทอร์น สตาร์” ดีเวลอปเปอร์ ที่เกิดและเติบโตจากยุคโชติช่วงชัชวาลของอีสเทิร์นซีบอร์ด กระทั่งก้าวสู่โครงการระเบียงเศรษกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี จึงชิงความได้เปรียบทั้งทำเล แลนด์แบงก์ที่สะสมในมือกว่า 1,000 ไร่ ความเชื่อมั่นลูกค้าในพื้นที่โดยเฉพาะ “บ้านฉาง” จังหวัดระยอง
“ฐานเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์นายต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (ESTAR) ถึงมุมคิดกับการเดินหน้าโครงการไปสู่เป้าหมาย
[caption id="attachment_353818" align="aligncenter" width="503"]
ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์[/caption]
แลนด์แบงก์
บริษัทสะสมที่ดินมานานตั้งแต่ผู้บริหารรุ่นก่อนๆ เพียงแต่ขณะนี้อยู่ในช่วงอีอีซี จึงหยิบแลนด์แบงก์ที่มีอยู่มาพิจารณาว่า บริเวณไหนมีศักยภาพ และ ทำเลไหนที่น่าจะซื้อที่ดินเก็บไว้รอการพัฒนา โดยมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่บ้านฉาง และกระจายการพัฒนาไปยังพื้นที่จังหวัดใกล้เคียงอย่างไม่จำกัดตัวเอง เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานรัฐ เริ่มเห็นชัดเจนขึ้น การก่อสร้างมอเตอร์เวย์ ต่อขยายมาจากพัทยา สนามบินอู่ตะเภาเปิดเทอร์มินัล 2 และการประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน เชื่อว่าหากอีอีซีเกิดจริงตามแผนที่นี่จะคึกคักมาก ทั้งโรงงานอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะทำเลบนถนนสุขุมวิท
“ระยองเป็นจังหวัดที่มีความหนาแน่นประชากรมากเป็นอันดับ 2 ของภาคตะวันออก แต่กลับมีจีดีพีหรือผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในจังหวัดต่อหัวสูงที่สุดในประเทศไทย เพราะมีทั้งแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงมากมาย เขตอุตสาหกรรม พื้นที่เกษตรกรรม สนามบินที่กำลังจะเป็นสนามบินนานาชาติแห่งที่ 3 ของประเทศ และท่าเรืออุตสาหกรรมที่ทันสมัยที่สุด ทั้งยังถูกจัดให้เป็น 1 ใน 7 จังหวัดเป้าหมายแรกของกระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจ และสังคมที่จะปั้นให้เป็นสมาร์ทซิตี ซึ่งเห็นได้ชัดว่าระยองเป็นจังหวัดที่เต็มไปด้วยศักยภาพ และมีความพร้อมที่จะก้าวขึ้นเป็นเมืองหลักของประเทศที่มีการลงทุนจากต่างชาติมากที่สุด ทำให้ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างรวดเร็วโดยในปี 2560 มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 221 โครงการ รวมเกือบ 3.1 หมื่นยูนิต ขณะที่ราคาที่ดินก็มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับอำเภอบ้านฉางซึ่งถือเป็นหนึ่งในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของระยอง เพราะมีการคมนาคมที่สะดวก อยู่ใกล้ทั้งสนามบินอู่ตะเภา และโครงการสำคัญต่างๆ ในอนาคต ทั้งรถไฟความเร็วสูง และมอเตอร์เวย์ ทำให้มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายเป็นจำนวนมาก”
นอกจากบริษัทให้ความสำคัญกับโซนอีอีซีแล้ว ในกรุงเทพมหานคร ยังเน้นทำเลแนวรถไฟฟ้าเส้นสุขุมวิท ต่อเนื่องมองว่ามีกำลังซื้อ หาทำเลใหม่ๆเพิ่มไปพร้อมๆ กับการเพิ่มโปรดักต์ที่หลากหลาย ทั้งตึกสูง ตึกเตี้ย และแนวราบ ไม่ใช่แต่ตึกสูงแต่โลว์ไรส์ กลับได้รับการตอบรับที่ดี เนื่องจากการออกแบบการให้พื้นที่ที่ใหญ่ขึ้น การเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก จึงเป็นจุดแข็ง จุดขายของบริษัท ตัวอย่างที่เห็นชัด จากการ
ตอบรับของลูกค้า เช่น ตึกเตี้ยที่เอกมัยสุขุมวิท 42
ลุยสุขุมวิทแนวรถไฟฟ้า
สำหรับ ทำเลสุขุมวิท แม้จะมีรถไฟฟ้าเส้นเดียวกันแต่ สไตล์ และหน้าตาของกลุ่มผู้ซื้อต่างกันเช่นใจกลางเมือง ราคาที่ดิน 3 ล้านบาทต่อตารางวา ขยับออกมา ราคา 1-2 ล้านบาทต่อตารางวา จะเป็นผู้ซื้ออีกแบบ หากวิ่งมาที่ ปุณณวิถี บางนา แบริ่ง ก็เป็นอีกแบบดังนั้นจึงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้อง ทำการบ้านเพื่อ ผลิตโปรดักต์ออกมาให้คนกลุ่มแต่ละกลุ่มตอบรับ แม้บริษัทจะ มุ่งทำเลแนวรถไฟฟ้า สุขุมวิท แต่ ยังไม่ทิ้งพระราม 3 เนื่องจากเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจ (ซีบีดี) ง่าย
มองปีหน้า
ทั้งนี้ หากมองเทียบระหว่างปีนี้กับปีหน้า (ปี 2562) น่าจะใกล้เคียงหรืออาจจะโตกว่า แต่ไม่มากนัก แน่นอนทุกอย่างต้องปรับตัวเพราะราคาที่ดินแพง ที่ผ่านมาเลือกเล่นไซซิ่งของโปรดักต์ ก็คงต้องใช้สมองกันมากขึ้น ว่าจะทำอย่างไรให้คนอยู่สบาย แต่ละคนก็พยายามหาอินโนเวชันมาใส่กัน
คุมแอลทีวี
มาตรการคุมสินเชื่อ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เชื่อว่าแบงก์ชาติต้องการสกัดเก็งกำไรบ้านหลังที่สองหลังที่สาม บริษัทจึงพยายามโฟกัสไปที่เรียลดีมานด์ ให้มากที่สุด เพื่อลดผลกระทบ
“ผมเชื่อว่าถ้าเราเล่นเรียลดีมานด์ ถ้าได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้หรือปัญหาฟองสบู่ก็จะฟื้นเร็วกว่าเพราะทุกค่ายกระทบเหมือนกัน”
ดังนั้นจึงจับกลุ่มกำลังซื้อระดับราคาที่ 3-7 ล้านบาทหากลูกค้าอยากซื้อเขาก็ซื้อการทำโครงการไม่ฟุ้งเฟ้อจนเกินไปถ้าเรียลดีมานด์และเป็นบ้านหลังแรกไม่กระทบกับมาตรการนี้แต่ด้วยความลำบากของคนเมืองเวลาหมดไปกับการเดินทางเชื่อว่าคนส่วนใหญ่มักมีบ้านเกิน 1 หลัง เพื่อซื้อเวลา ซื้อความสุขให้ตัวเอง ส่วนภาษีที่ดินแง่ผู้ประกอบการน่าจะมีผลดีมีคนขายที่ดินในราคาถูก ขณะแลนด์แบงก์ของบริษัทที่มีอยู่โดยเฉพาะอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง ประมาณ 1,000 ไร่ ได้วางแผนจัดการแล้ว
บ้านล้านหลัง
แม้เป็นนโยบายรัฐบาล แต่สำหรับบริษัทแล้วคงไม่เข้าไปเนื่องจากมีผู้เล่นหลายราย หากลงไปเล่นตลาดบ้านราคาถูก มากๆ ถ้าดูตามข้อมูลสินเชื่อก็จะทำให้เหนื่อย การก่อสร้างก็เหนื่อยเพราะต้องคุมต้นทุน
“ถ้าจะไปเล่นกลุ่มที่เหนื่อยขนาดนั้น ผมว่าไม่ดีกว่า เจอสงครามเดือดแน่นอน ไหนจะต้องหาซื้อที่ดินที่คนรับได้ ไหนจะคุมต้นทุนก่อสร้าง ลูกค้าจะซื้อไหวหรือไม่ ที่สำคัญลูกค้ากลุ่มนี้สร้างหนี้ง่าย พอเป็นหนี้การผ่อนบ้านก็เหนื่อยแล้ว”
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,422 วันที่ 29 พฤศจิกายน-1ธันวาคม 2561
“อีสเทอร์น สตาร์” ดีเวลอปเปอร์ ที่เกิดและเติบโตจากยุคโชติช่วงชัชวาลของอีสเทิร์นซีบอร์ด กระทั่งก้าวสู่โครงการระเบียงเศรษกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี จึงชิงความได้เปรียบทั้งทำเล แลนด์แบงก์ที่สะสมในมือกว่า 1,000 ไร่ ความเชื่อมั่นลูกค้าในพื้นที่โดยเฉพาะ “บ้านฉาง” จังหวัดระยอง
“ฐานเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์นายต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (ESTAR) ถึงมุมคิดกับการเดินหน้าโครงการไปสู่เป้าหมาย
[caption id="attachment_353818" align="aligncenter" width="503"]
แลนด์แบงก์
บริษัทสะสมที่ดินมานานตั้งแต่ผู้บริหารรุ่นก่อนๆ เพียงแต่ขณะนี้อยู่ในช่วงอีอีซี จึงหยิบแลนด์แบงก์ที่มีอยู่มาพิจารณาว่า บริเวณไหนมีศักยภาพ และ ทำเลไหนที่น่าจะซื้อที่ดินเก็บไว้รอการพัฒนา โดยมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่บ้านฉาง และกระจายการพัฒนาไปยังพื้นที่จังหวัดใกล้เคียงอย่างไม่จำกัดตัวเอง เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานรัฐ เริ่มเห็นชัดเจนขึ้น การก่อสร้างมอเตอร์เวย์ ต่อขยายมาจากพัทยา สนามบินอู่ตะเภาเปิดเทอร์มินัล 2 และการประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน เชื่อว่าหากอีอีซีเกิดจริงตามแผนที่นี่จะคึกคักมาก ทั้งโรงงานอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะทำเลบนถนนสุขุมวิท
“ระยองเป็นจังหวัดที่มีความหนาแน่นประชากรมากเป็นอันดับ 2 ของภาคตะวันออก แต่กลับมีจีดีพีหรือผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในจังหวัดต่อหัวสูงที่สุดในประเทศไทย เพราะมีทั้งแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงมากมาย เขตอุตสาหกรรม พื้นที่เกษตรกรรม สนามบินที่กำลังจะเป็นสนามบินนานาชาติแห่งที่ 3 ของประเทศ และท่าเรืออุตสาหกรรมที่ทันสมัยที่สุด ทั้งยังถูกจัดให้เป็น 1 ใน 7 จังหวัดเป้าหมายแรกของกระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจ และสังคมที่จะปั้นให้เป็นสมาร์ทซิตี ซึ่งเห็นได้ชัดว่าระยองเป็นจังหวัดที่เต็มไปด้วยศักยภาพ และมีความพร้อมที่จะก้าวขึ้นเป็นเมืองหลักของประเทศที่มีการลงทุนจากต่างชาติมากที่สุด ทำให้ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างรวดเร็วโดยในปี 2560 มีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 221 โครงการ รวมเกือบ 3.1 หมื่นยูนิต ขณะที่ราคาที่ดินก็มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับอำเภอบ้านฉางซึ่งถือเป็นหนึ่งในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของระยอง เพราะมีการคมนาคมที่สะดวก อยู่ใกล้ทั้งสนามบินอู่ตะเภา และโครงการสำคัญต่างๆ ในอนาคต ทั้งรถไฟความเร็วสูง และมอเตอร์เวย์ ทำให้มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายเป็นจำนวนมาก”
นอกจากบริษัทให้ความสำคัญกับโซนอีอีซีแล้ว ในกรุงเทพมหานคร ยังเน้นทำเลแนวรถไฟฟ้าเส้นสุขุมวิท ต่อเนื่องมองว่ามีกำลังซื้อ หาทำเลใหม่ๆเพิ่มไปพร้อมๆ กับการเพิ่มโปรดักต์ที่หลากหลาย ทั้งตึกสูง ตึกเตี้ย และแนวราบ ไม่ใช่แต่ตึกสูงแต่โลว์ไรส์ กลับได้รับการตอบรับที่ดี เนื่องจากการออกแบบการให้พื้นที่ที่ใหญ่ขึ้น การเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก จึงเป็นจุดแข็ง จุดขายของบริษัท ตัวอย่างที่เห็นชัด จากการ
ตอบรับของลูกค้า เช่น ตึกเตี้ยที่เอกมัยสุขุมวิท 42
ลุยสุขุมวิทแนวรถไฟฟ้า
สำหรับ ทำเลสุขุมวิท แม้จะมีรถไฟฟ้าเส้นเดียวกันแต่ สไตล์ และหน้าตาของกลุ่มผู้ซื้อต่างกันเช่นใจกลางเมือง ราคาที่ดิน 3 ล้านบาทต่อตารางวา ขยับออกมา ราคา 1-2 ล้านบาทต่อตารางวา จะเป็นผู้ซื้ออีกแบบ หากวิ่งมาที่ ปุณณวิถี บางนา แบริ่ง ก็เป็นอีกแบบดังนั้นจึงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ผู้ประกอบการต้อง ทำการบ้านเพื่อ ผลิตโปรดักต์ออกมาให้คนกลุ่มแต่ละกลุ่มตอบรับ แม้บริษัทจะ มุ่งทำเลแนวรถไฟฟ้า สุขุมวิท แต่ ยังไม่ทิ้งพระราม 3 เนื่องจากเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจ (ซีบีดี) ง่าย
มองปีหน้า
ทั้งนี้ หากมองเทียบระหว่างปีนี้กับปีหน้า (ปี 2562) น่าจะใกล้เคียงหรืออาจจะโตกว่า แต่ไม่มากนัก แน่นอนทุกอย่างต้องปรับตัวเพราะราคาที่ดินแพง ที่ผ่านมาเลือกเล่นไซซิ่งของโปรดักต์ ก็คงต้องใช้สมองกันมากขึ้น ว่าจะทำอย่างไรให้คนอยู่สบาย แต่ละคนก็พยายามหาอินโนเวชันมาใส่กัน
คุมแอลทีวี
มาตรการคุมสินเชื่อ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เชื่อว่าแบงก์ชาติต้องการสกัดเก็งกำไรบ้านหลังที่สองหลังที่สาม บริษัทจึงพยายามโฟกัสไปที่เรียลดีมานด์ ให้มากที่สุด เพื่อลดผลกระทบ
“ผมเชื่อว่าถ้าเราเล่นเรียลดีมานด์ ถ้าได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้หรือปัญหาฟองสบู่ก็จะฟื้นเร็วกว่าเพราะทุกค่ายกระทบเหมือนกัน”
ดังนั้นจึงจับกลุ่มกำลังซื้อระดับราคาที่ 3-7 ล้านบาทหากลูกค้าอยากซื้อเขาก็ซื้อการทำโครงการไม่ฟุ้งเฟ้อจนเกินไปถ้าเรียลดีมานด์และเป็นบ้านหลังแรกไม่กระทบกับมาตรการนี้แต่ด้วยความลำบากของคนเมืองเวลาหมดไปกับการเดินทางเชื่อว่าคนส่วนใหญ่มักมีบ้านเกิน 1 หลัง เพื่อซื้อเวลา ซื้อความสุขให้ตัวเอง ส่วนภาษีที่ดินแง่ผู้ประกอบการน่าจะมีผลดีมีคนขายที่ดินในราคาถูก ขณะแลนด์แบงก์ของบริษัทที่มีอยู่โดยเฉพาะอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง ประมาณ 1,000 ไร่ ได้วางแผนจัดการแล้ว
บ้านล้านหลัง
แม้เป็นนโยบายรัฐบาล แต่สำหรับบริษัทแล้วคงไม่เข้าไปเนื่องจากมีผู้เล่นหลายราย หากลงไปเล่นตลาดบ้านราคาถูก มากๆ ถ้าดูตามข้อมูลสินเชื่อก็จะทำให้เหนื่อย การก่อสร้างก็เหนื่อยเพราะต้องคุมต้นทุน
“ถ้าจะไปเล่นกลุ่มที่เหนื่อยขนาดนั้น ผมว่าไม่ดีกว่า เจอสงครามเดือดแน่นอน ไหนจะต้องหาซื้อที่ดินที่คนรับได้ ไหนจะคุมต้นทุนก่อสร้าง ลูกค้าจะซื้อไหวหรือไม่ ที่สำคัญลูกค้ากลุ่มนี้สร้างหนี้ง่าย พอเป็นหนี้การผ่อนบ้านก็เหนื่อยแล้ว”
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,422 วันที่ 29 พฤศจิกายน-1ธันวาคม 2561
