8 ล้านไร่ พล่าน! เลี่ยง "ภาษีที่ดิน"

แลนด์ลอร์ดดิ้นหนีภาษีที่ดิน จับตาทำเลกลางกรุงแห่ปล่อยเช่า-ตัดขาย ... กมธ. เผยมีที่รกร้างกว่า 8 ล้านไร่ ชี้ไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 3 ปี เสีย 0.3%

หลังผลักดันมากว่า 10 ปี ในที่สุด สภานิติบัญญัติแห่งชาติ หรือ สนช. ได้ผ่านร่างภาษีที่ดิน พร้อมมีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2563 เป้าหมายกระจายการถือครองที่ดิน




พล.ท.ชาญชัย ภู่ทอง ในฐานะโฆษกคณะกรรมาธิการ (กมธ.) วิสามัญพิจารณาร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ภาษีที่ดินที่จะบังคับใช้แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ จะลดการใช้ดุลพินิจจากเจ้าพนักงาน ขณะเดียวกันยังมีมาตรฐานการเรียกเก็บราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ทำให้ท้องถิ่นมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากราคาประเมินที่ต้องปรับทุก 4 ปี โดยที่ดินที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่ ที่ดินประเภทรกร้าง จากการสำรวจของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) พบว่า มีที่ดินถูกเอกชนปล่อยทิ้งไม่ทำประโยชน์มากถึงกว่า 8 ล้านไร่ทั่วประเทศ แยกเป็น นาร้าง 1.2 แสนไร่ ที่เหลือเป็นที่ดินซื้อสะสมเก็งกำไรและมรดก เชื่อว่าก่อนภาษีบังคับน่าจะมีความเคลื่อนไหวนำที่ดินออกทำประโยชน์รูปแบบต่าง ๆ


จับตาแห่ขายที่ฝุ่นตลบ
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า หลังจากนี้อาจได้เห็นเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวนมาก นำที่ดินเปล่าออกขายเปลี่ยนมือ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการที่สะสมแลนด์แบงก์จำนวนมาก ต้องนำที่ดินเหล่านั้นมาเร่งพัฒนาโครงการต่าง ๆ ซึ่งทำให้ภาพรวมตลาดมีซัพพลายที่ดินเพิ่มขึ้น ไม่ขาดแคลน ช่วยกดให้ราคาที่ดินปรับตัวอย่างช้า ๆ แตกต่างจากปัจจุบัน ที่ราคาที่ดินวิ่งอย่างรวดเร็วในทุกทำเล กลายเป็นต้นทุนหลักที่จะส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดขาย ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกลง จะมีผลต่อแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกลงด้วย หลังจากปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยปรับขึ้นปีละ 3-5%

 

[caption id="attachment_352737" align="aligncenter" width="500"] อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร[/caption]

สอดคล้องกับ นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ภาษีที่ดินจะเป็นตัวกระตุ้นให้ผู้ที่มีที่ดินในมือนำที่ออกพัฒนาเพื่อหนีภาษี สุดท้ายส่งผลให้ผลผลิตทั้งการเกษตร หรือที่อยู่อาศัยล้นตลาด ส่งผลกระทบเศรษฐกิจโดยรวมได้


ปล่อยเช่าที่กลางกรุง
บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ได้คาดการณ์ว่า ก่อนภาษีที่ดินบังคับใช้ จะมีเจ้าของที่ดินในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ นำที่ดินออกเสนอให้เช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น หลังจากที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแสดงความต้องการเช่าสูงสำหรับที่ดินในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียม

ทั้งนี้ นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ระบุว่า นับเป็นกลยุทธ์ที่ดี สำหรับเจ้าของที่ดินที่จะนำที่ดินออกเช่าระยะยาว เพื่อแปลงอสังหาฯ เป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ อีกทั้งยังไม่ต้องรับความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเอง




ล่าสุด เอกชนติดต่อนำที่ดินให้บริษัททำหน้าที่ปล่อยเช่าแทน ทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ สุขุมวิทซอย 6 ใจกลางย่านนานา เช่า 30 ปี พร้อมใบอนุญาตสำหรับการสร้างโรงแรมขนาดกลาง อีกแปลงเป็นที่ดินในย่านอโศก

นอกจากนี้ ยังมีที่ดินบนถนนพญาไท เนื้อที่ 2 ไร่ เหมาะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน หรือ โรงแรม อายุสัญญาเช่า 50 ปี โดยเป็นการเสนอให้เช่าโดยเปิดให้ผู้สนใจยื่นซองเสนอค่าเช่าภายในเดือน ธ.ค. นี้


ขายที่แปลงรัชดาหนีภาษี
แหล่งข่าวจากบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) ในฐานะตัวกลางขายที่ดินแปลงรัชดา 28 ไร่ ของ น.พ.พงษ์ศักดิ์ วิทยากร อดีตผู้ถือหุ้นโรงพยาบาลกรุงเทพ ราคาขายตารางวาละ 1 ล้านบาท ล่าสุด มีเอกชนสนใจ โดยเปิดให้ยื่นซองวันที่ 28 พ.ย. นี้ ทั้งนี้ กรณีเจ้าของประกาศขายที่ดิน มองว่า ส่วนหนึ่งเกิดจากภาษีที่ดิน




ขณะเดียวกัน "ฐานเศรษฐกิจ" ยังพบว่า ทำเลรัชดาฯ ที่ดินแปลงติดกับ น.พ.พงษ์ศักดิ์ อีก 24 ไร่ ของบริษัท แหลมทองค้าสัตว์ฯ ต้องการขายเช่นกัน คาดว่าราคาอยู่ที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไป

ด้าน น.พ.บุญ วนาสิน ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ บริษัท ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป กล่าวว่า มีที่ดินรอพัฒนา 8,000 ไร่ ส่วนหนึ่งนำไปพัฒนาเป็นบ้านเช่าและให้เช่าทำเกษตร โดยทำสัญญาปีต่อปี


ทุนใหญ่ไม่คายที่ดิน
ผศ.ดวงมณี เลาวกุล อาจารณ์ประจำคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ระบุว่า ภาษีที่ดินมีการยกเว้นและปรับลดอัตราลง ทำให้แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินจำนวนมากไม่กระทบ เช่น บริษัท ไทยเบฟเวอเรจฯ หรือ ยักษ์ใหญ่เกษตร เป็นต้น




สยามสินธรเรื่องใช้ที่ดิน
ด้าน นายสืบพงษ์ เกียรติวิศาลชัย ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการ บริษัท สยามสินธร จำกัด ในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ กล่าวว่า ปัจจุบัน บริษัทมีที่ดินรอการพัฒนาโครงการต่าง ๆ อีกหลายแปลงในหลายทำเล รวมถึงพื้นที่อีกประมาณกว่า 10 ไร่ ที่อยู่ในแผนพัฒนาต่อเนื่อง ภายใต้โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ "สินธร วิจเลจ" ย่านหลังสวน รวมมูลค่าโครงการทั้งสิ้น 5.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งกรณี สนช. ผ่านร่างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่อบังคับใช้ช่วง ม.ค. 2563 เรียกเก็บภาษีในส่วนที่ดินรกร้างว่างเปล่านั้น ไม่มีผลกระทบในการเร่งนำที่ดินดังกล่าวออกมาพัฒนาแต่อย่างใด เนื่องจากต้องเดินหน้าตามแผนงานที่วางไว้ โดยล่าสุด อยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี "เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้" กำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2562

อย่างไรก็ตาม มองว่าภาษีที่ดินที่ออกมาน่าจะส่งผลต่อแผนพัฒนาโครงการของบริษัทต่าง ๆ ไม่มากก็น้อย แต่เงื่อนไขสำคัญ คาดว่ายังต้องอ้างอิงตามแผนการลงทุนของบริษัทนั้น ๆ มากกว่า เนื่องจากในการทำธุรกิจอสังหาฯ นอกจากภาษีที่ดินแล้ว ยังมีภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวเนื่องเป็นค่าใช้จ่ายเช่นกัน ซึ่งถือเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการทั้งหมด การหลีกเลี่ยงต้นทุนแต่ละเลยกลยุทธ์ เป้าหมาย และผลงานที่มีคุณภาพของบริษัทนั้น คาดทำให้เกิดผลเสียมากกว่า แต่มองว่าอาจจะมีผลบางส่วนต่อดีเวลอปเปอร์รายเล็ก ๆ ในตลาด




"แม้แต่ดีเวลอปเปอร์รายเล็ก ๆ ผมก็เชื่อว่า เขาคงคำนึงถึงกลยุทธ์และเป้าหมายของบริษัทมากกว่า การรีบนำที่ดินออกมาพัฒนาเพื่อหนีภาษี แต่ภาพการนำที่ดินออกมาขายหนี อาจจะเกิดขึ้นกับคนที่มีแลนด์แบงก์สะสมเยอะ ๆ และไม่ถนัดในการพัฒนาโครงการ ก็ถือเป็นเรื่องดี เพราะปัจจุบัน ดีเวลอปเปอร์ซื้อที่ดินได้ค่อนข้างยากและมีข้อจำกัดจากการปรับตัวสูงขึ้นของราคา"


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,420 วันที่ 22 - 24 พ.ย. 2561 หน้า 01+15

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● ธุรกิจบ้านเช่าหมื่นรายอ่วม! 3 ปัจจัยรุม "คอนโดฯ แย่งลูกค้า-กฎเข้ม สคบ.-ภาษีที่ดิน"
● อบต. รายได้วูบ! จี้รื้อ "ภาษีที่ดิน"