หวั่น! ตลาดคอนโดฯเมืองกรุง พึ่งพาต่างชาติ เสี่ยงไม่โอน

25 พ.ย. 2561 | 03:34 น.
'ซีบีอาร์อี' บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผย ตลาดคอนโดฯกรุงเทพฯ เริ่มไม่แน่นอน ยอดคนไทยตกบางทำเล หลายค่ายมุ่งกำลังซื้อต่างชาติ หวั่นอนาคตไม่โอนเป็นปัญหา



20180921_124343

ผู้ซื้อชาวไทยเริ่มชะลอตัวลงในบางทำเลและอาจมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อไปอีก จากมาตรการเรื่องการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปีหน้า ผู้พัฒนาโครงการบางรายพยายามที่จะหาทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด ผู้พัฒนาโครงการบางรายปรับเพิ่มสัดส่วนการขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งอาจซื้อเพื่อการลงทุน โดยไม่ได้มีวัตถุประสงค์เข้าพักอาศัยจริง ด้านตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติในย่านใจกลางเมืองนั้น ยังมีเสถียรภาพ แต่ซีบีอาร์อีมองว่า ตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับคนไทยในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและย่านชานเมืองไม่ค่อยมีการเติบโตในเรื่องค่าเช่า ทำให้นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อนำมาปล่อยเช่า อาจไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดหวังไว้


อลิวัสสา พัฒนถาบุตร - ซีบีอาร์อี ประเทศไทย

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุถึงกรณีเมื่อไม่นานมานี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดมาตรการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยการปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้แก่ผู้ซื้อบางกลุ่ม เพื่อลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อและความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งปรับปรุงคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ดีขึ้น โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 เป็นต้นไป ว่า มาตรการใหม่นี้จะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นความต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริง มากกว่านักลงทุนที่ซื้อที่พักอาศัยแล้วนำมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างผลตอบแทน ซึ่งมีสัญญาสินเชื่อหลายฉบับ โดยแม้ว่ามาตรการดังกล่าวจะไม่บังคับให้ผู้พัฒนาโครงการต้องเรียกเก็บเงินดาวน์ขั้นต่ำในการทำสัญญา แต่ก็จะกระตุ้นให้ผู้พัฒนาโครงการเรียกเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูงขึ้น เพื่อลดความเสี่ยง หากลูกค้าทิ้งเงินดาวน์เมื่อถึงเวลาที่ต้องโอน ซึ่งจะทำให้ความต้องการจากนักเก็งกำไรลดลง เพราะต้องใช้เงินดาวน์สูงถึง 20-30% ต่างจากในปัจจุบันที่ใช้เงินดาวน์เพียง 10-15% และมาตรการนี้จะช่วยชะลอความร้อนแรงและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดโดยรวม

อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่า ความต้องการภายในประเทศจะชะลอตัว อันเป็นผลจากข้อกำหนดใหม่ด้านสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย พร้อมคาดว่าจะมีผลต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปพึ่งพาผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อที่พักอาศัยด้วยเงินของตนเองเป็นหลัก เพราะเงินทั้งหมดต้องโอนมาจากต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศ เพื่อให้เป็นไปตามข้อบังคับด้านการเป็นเจ้าของอาคารชุดโดยชาวต่างชาติ ผู้พัฒนาโครงการหลายรายกล่าวว่า ได้เพิ่มยอดขายคอนโดมิเนียมในส่วนที่มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวจีน ทั้งในรูปของการซื้อแบบรายบุคคลและการซื้อแบบยกล็อต โดยผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน หลายโครงการได้เปิดเผยว่า โควตาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติเต็มแล้ว (49% ของพื้นที่ขาย) ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่แทบไม่เคยเกิดขึ้นในอดีต

"เรื่องนี้ทำให้ซีบีอาร์อีมีความกังวลมากขึ้นว่า การพึ่งพายอดขายจากลูกค้าต่างชาติจำนวนมากจะเป็นสิ่งที่ดีหรือไม่ เพราะยังไม่แน่นอนว่าลูกค้าต่างชาติเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์ หากเป็นนักเก็งกำไร และยังไม่มีความชัดเจนว่า ใครจะเป็นผู้ที่พักอาศัยในคอนโดมิเนียมเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น ลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน และอาจไม่มีความต้องการที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง" นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว


2561-11-23 - คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ

จากการสำรวจโดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2561 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางเมืองราว 7,200 ยูนิต เปรียบเทียบกับในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ รวมกันมีเพียง 1,300 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว

ด้านราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย ประมาณ 1.7% ต่อปี มาอยู่ที่ 277,000 บาทต่อตารางเมตร ซีบีอาร์อีไม่เชื่อว่าราคาเฉลี่ยในย่านใจกลางกรุงเทพฯ โดยทั่วไปจะปรับตัวลดลง เว้นแต่ในโครงการที่แล้วเสร็จแต่ยังมียูนิตเหลือขายจำนวนมาก จากตัวเลขของผู้พัฒนาโครงการ พบว่า คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างมียอดขายลดลงเหลือ 67% เทียบกับ 77% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซีบีอาร์อีจึงมองว่า แนวโน้มด้านยอดขายจะค่อนข้างชะลอตัวสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในย่านใจกลางเมือง ที่ผู้ซื้อคัดเลือกสินค้ามากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่มีราคาขายสูงกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร ผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการทำราคาขายให้ได้ในระดับที่สูง จำเป็นต้องทำให้ผู้ซื้อมั่นใจว่า โครงการของตนมีความเหมาะสมกับราคาอย่างแท้จริง

แผนกวิจัยซีบีอาร์อียังรายงานว่า ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมือง รวมทั้งสิ้น 18,200 ยูนิต ซึ่งนับเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่มากที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2556 เป็นต้นมา โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านมิดทาวน์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2561 ลดลง 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ปัจจุบัน ผู้พัฒนาโครงการต่างกำลังมุ่งไปที่ทำเลที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เช่น ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว ส่วนต่อขยายรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน และรถไฟใต้ดินสายสีส้ม สายสีเหลือง และสายสีชมพู ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมืองปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 99,700 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.6% ต่อปี ในอัตราการขายของคอนโดมิเนียมที่มีมากกว่า 200 โครงการในย่านนี้ อยู่ที่ระดับ 71% เปรียบเทียบกับ 59% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซีบีอาร์อีเชื่อว่า ยอดขายที่ดีขึ้นนั้นเกิดจากการขายยกล็อตให้กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชาวจีน ถึงแม้จะยังไม่สามารถสรุปได้ว่ายอดขายเหล่านี้จะหมายถึงการโอนห้องจริงเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

ปริมาณคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น ความไม่แน่นอนด้านความต้องการภายในประเทศจากผู้ซื้อที่ต้องการพักอาศัยเอง รวมไปถึงความยั่งยืนของความต้องการจากลูกค้าต่างชาติ ทำให้แนวโน้มในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ มีความไม่แน่นอนเพิ่มมากขึ้น สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการอาจจะต้องลดความคาดหวังที่มีต่อราคาขายระดับสูง หรือ ปรับเปลี่ยนจากการมุ่งเน้นที่ทำเลใจกลางเมือง ไปสู่ทำเลที่ราคาที่ดินถูกกว่า เช่น สุขุมวิท 63 (ซอยเอกมัย) มากกว่าสุขุมวิท 55 (ซอยทองหล่อ) สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมือง โครงการที่ผู้ซื้อสามารถกู้ซื้อได้และมีนักเก็งกำไรและนักลงทุนน้อย จำเป็นต้องพึ่งพาความต้องการจากผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการพักอาศัยเองมากยิ่งขึ้น

สำหรับตลาดที่พักอาศัยให้เช่าในย่านใจกลางกรุงเทพฯ สำหรับชาวต่างชาตินั้น จำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำงานมีเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 2.7% ต่อปี และงบประมาณต่อเดือนในการเช่าบ้านก็ยังคงที่ สถานการณ์ในตลาดโดยรวมยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยมีอพาร์ทเมนท์ใหม่เกิดขึ้นน้อยมาก ขณะที่ คอนโดมิเนียมกลับเพิ่มขึ้นโดยตลอด ซึ่งซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ประมาณ 30-40% ของคอนโดมิเนียมใหม่จะถูกนำออกมาปล่อยเช่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

 

[caption id="attachment_352527" align="aligncenter" width="335"]  เพิ่มเพื่อน [/caption]