ธุรกิจบ้านเช่าหมื่นรายอ่วม! 3 ปัจจัยรุม "คอนโดฯ แย่งลูกค้า-กฎเข้ม สคบ.-ภาษีที่ดิน"
เสือนอนกิน "ธุรกิจอพาร์ตเมนต์-ห้องเช่า" บ่นอุบ! สคบ. ออกประกาศคุมเข้ม-ภาษีที่ดิน-เศรษฐกิจแย่ขึ้นค่าเช่ายาก ขณะที่ คอนโดฯรายใหญ่ส่งห้องถูกลงตลาด แย่งลูกค้าหาย 50% ย้อน 5 ปี ทิ้งร้าง-ขายทิ้งแล้ว 50 แห่ง
นางสาวพัชรี ศาสตรวาหา อุปนายกสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า กล่าวในงานเสวนา หัวข้อ "รวมพลังพลิกวิกฤติเป็นโอกาส ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ยุค 4.0" ว่า ที่ผ่านมาธุรกิจห้องเช่ามีความสำคัญต่อการใช้จ่ายของประชาชน นับรวมผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์และห้องเช่าทั่วประเทศหลายหมื่นราย แต่ปัจจุบันเผชิญกับความเสี่ยงหลายด้าน โดยเฉพาะกฎหมายที่ออกโดยสํานักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ประกาศให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา เปิดช่องให้ผู้อยู่อาศัยร้องเรียนผู้ประกอบการได้ แม้ว่าจะเป็นผู้ผิดสัญญาเอง ซึ่งขณะนี้มีผู้ประกอบการได้รับผลกระทบแล้วหลายราย ทั้งธุรกิจดังกล่าวยังต้องเผชิญกับกำลังซื้อที่ฝืดจากภาวะเศรษฐกิจด้วย
"เดิมทีธุรกิจนี้ก็แข่งขันกันสูงอยู่แล้ว ทั้งเรื่องราคาและบริการ ยังไม่นับปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้อีก จากกฎหมาย การดำเนินงานต่าง ๆ ของภาครัฐ การทำธุรกิจแบบเสือนอนกินเหมือนในอดีตไม่มีแล้ว ต้องอยู่ให้รอดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้"
ด้าน นายรวิโรจน์ อัมพลเสถียร เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (คอนโดฯ, ตึกแถว, อพาร์ตเมนต์ ภายใต้แบรนด์ My House) ระบุว่า ธุรกิจดังกล่าวมีแนวโน้มเสี่ยงมากขึ้น หลังจากตลาดคอนโดฯ เข้ามาเบียดส่วนแบ่งในตลาด รอบนอกด้วยราคาตํ่า ทำให้ค่างวดผ่อนจ่ายไม่แตกต่างจากค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ ลูกค้ามีแรงจูงใจการซื้อเป็นเจ้าของมากกว่าเช่า เกิดผลกระทบ บางแห่งเหลือผู้เช่าเพียง 50-60% เท่านั้น จึงหันไปปรับตัวด้วยการลดราคาเช่าลดกว่าครึ่ง และเสริมส่วนกลางอื่น ๆ ให้เทียบเท่าคอนโดฯ เพื่อดึงลูกค้า แต่กลายเป็นภาระต้นทุนที่ต้องแบกรับ ทำให้จากเดิมสามารถคืนทุนได้ในระยะ 7-10 ปี แต่ปัจจุบันยาวนานถึง 20 ปี หรือบางแห่งต้องขายทิ้ง
"อนาคตอพาร์ตเมนต์อาจสูญพันธุ์ ซัพพลายคอนโดฯ เข้ามาเยอะมาก พอเหลือขายก็ลดราคาลง บีบราคาตลาดอพาร์ตเมนต์ จากเดิมเคยขึ้นได้ตามเงินเฟ้อ แต่ปัจจุบันไม่ต้องคิด ไหนจะดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ ส่งแคมเปญ "ผ่อนถูก มากกว่าเช่า" ชิงแชร์ตลาด ทำให้บางรายไม่มีคนเช่า ต้องปล่อยทิ้งร้าง ขายยกตึกก็มี แค่ช่วงปี 2555-2560 หายไปนับ 50 แห่ง ใน กทม.-ปริมณฑล"
ขณะที่ นายชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี กล่าวว่า เรื่องหนึ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวโดยเร็ว คือ ความเปลี่ยนแปลงของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ล่าสุดเพิ่งผ่านร่างในที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) รวมถึงอัตราภาษีที่ประเมินตามราคาซื้อขายจริง การเก็บที่ดินสะสมไว้เก็งกำไรในลักษณะนายหน้า จำเป็นต้องเสียภาษีแทบทั้งสิ้น เช่นเดียวกับการไล่ตรวจเช็กบัญชีภาษีที่เสียไม่ถูกต้องอย่างเข้มงวดของกรมสรรพากร ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งวางแผนรับมือด้วย
ทั้งนี้ สมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า ก่อตั้งเมื่อ 3 ก.ย. 2561 รวบรวมผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ และคอนโดฯให้เช่าทั่วประเทศ 300 ราย เพื่อส่งเสริมและช่วยเหลือ แก้ปัญหาโดยรวมของธุรกิจ
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,421 วันที่ 25-28 พฤศจิกายน 2561
นางสาวพัชรี ศาสตรวาหา อุปนายกสมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า กล่าวในงานเสวนา หัวข้อ "รวมพลังพลิกวิกฤติเป็นโอกาส ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ยุค 4.0" ว่า ที่ผ่านมาธุรกิจห้องเช่ามีความสำคัญต่อการใช้จ่ายของประชาชน นับรวมผู้ประกอบการอพาร์ตเมนต์และห้องเช่าทั่วประเทศหลายหมื่นราย แต่ปัจจุบันเผชิญกับความเสี่ยงหลายด้าน โดยเฉพาะกฎหมายที่ออกโดยสํานักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ประกาศให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา เปิดช่องให้ผู้อยู่อาศัยร้องเรียนผู้ประกอบการได้ แม้ว่าจะเป็นผู้ผิดสัญญาเอง ซึ่งขณะนี้มีผู้ประกอบการได้รับผลกระทบแล้วหลายราย ทั้งธุรกิจดังกล่าวยังต้องเผชิญกับกำลังซื้อที่ฝืดจากภาวะเศรษฐกิจด้วย
"เดิมทีธุรกิจนี้ก็แข่งขันกันสูงอยู่แล้ว ทั้งเรื่องราคาและบริการ ยังไม่นับปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้อีก จากกฎหมาย การดำเนินงานต่าง ๆ ของภาครัฐ การทำธุรกิจแบบเสือนอนกินเหมือนในอดีตไม่มีแล้ว ต้องอยู่ให้รอดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้"
ด้าน นายรวิโรจน์ อัมพลเสถียร เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (คอนโดฯ, ตึกแถว, อพาร์ตเมนต์ ภายใต้แบรนด์ My House) ระบุว่า ธุรกิจดังกล่าวมีแนวโน้มเสี่ยงมากขึ้น หลังจากตลาดคอนโดฯ เข้ามาเบียดส่วนแบ่งในตลาด รอบนอกด้วยราคาตํ่า ทำให้ค่างวดผ่อนจ่ายไม่แตกต่างจากค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ ลูกค้ามีแรงจูงใจการซื้อเป็นเจ้าของมากกว่าเช่า เกิดผลกระทบ บางแห่งเหลือผู้เช่าเพียง 50-60% เท่านั้น จึงหันไปปรับตัวด้วยการลดราคาเช่าลดกว่าครึ่ง และเสริมส่วนกลางอื่น ๆ ให้เทียบเท่าคอนโดฯ เพื่อดึงลูกค้า แต่กลายเป็นภาระต้นทุนที่ต้องแบกรับ ทำให้จากเดิมสามารถคืนทุนได้ในระยะ 7-10 ปี แต่ปัจจุบันยาวนานถึง 20 ปี หรือบางแห่งต้องขายทิ้ง
"อนาคตอพาร์ตเมนต์อาจสูญพันธุ์ ซัพพลายคอนโดฯ เข้ามาเยอะมาก พอเหลือขายก็ลดราคาลง บีบราคาตลาดอพาร์ตเมนต์ จากเดิมเคยขึ้นได้ตามเงินเฟ้อ แต่ปัจจุบันไม่ต้องคิด ไหนจะดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ ส่งแคมเปญ "ผ่อนถูก มากกว่าเช่า" ชิงแชร์ตลาด ทำให้บางรายไม่มีคนเช่า ต้องปล่อยทิ้งร้าง ขายยกตึกก็มี แค่ช่วงปี 2555-2560 หายไปนับ 50 แห่ง ใน กทม.-ปริมณฑล"
ขณะที่ นายชินภัทร วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี กล่าวว่า เรื่องหนึ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวโดยเร็ว คือ ความเปลี่ยนแปลงของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ล่าสุดเพิ่งผ่านร่างในที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) รวมถึงอัตราภาษีที่ประเมินตามราคาซื้อขายจริง การเก็บที่ดินสะสมไว้เก็งกำไรในลักษณะนายหน้า จำเป็นต้องเสียภาษีแทบทั้งสิ้น เช่นเดียวกับการไล่ตรวจเช็กบัญชีภาษีที่เสียไม่ถูกต้องอย่างเข้มงวดของกรมสรรพากร ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งวางแผนรับมือด้วย
ทั้งนี้ สมาคมการค้าผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า ก่อตั้งเมื่อ 3 ก.ย. 2561 รวบรวมผู้ประกอบการธุรกิจห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ และคอนโดฯให้เช่าทั่วประเทศ 300 ราย เพื่อส่งเสริมและช่วยเหลือ แก้ปัญหาโดยรวมของธุรกิจ
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,421 วันที่ 25-28 พฤศจิกายน 2561
