คอนโดฯ รอขายชะงัก! ดอกเบี้ยขาขึ้น-แอลทีวีใหม่ กระทบกลุ่มซื้อใหญ่ปี 62

ผู้บริโภคจิตตก! ดอกเบี้ยขาขึ้น-แอลทีวีใหม่ กระทบกลุ่มซื้อใหญ่ปี 2562 หวั่นซัพพลายคอนโดฯ 5.6 หมื่นหน่วยทั่วกรุงนิ่ง ระบายไม่ออก จับตาผู้ประกอบการปรับแผนรับมือ

ภาพรวมตลาดหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2561 เติบโตขึ้นชัดเจน ทั้งซัพพลายและดีมานด์ ส่งผลให้มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้น 5% (48,617 หน่วย) ขณะที่ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้นประมาณ 14.6% มากกว่า 1.39 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2560 สอดคล้องกับทิศทางตลาดสินเชื่อ ที่ทั้งปี 2561 น่าจะมีมูลค่าถึง 2 แสนล้านบาท เติบโต 10% ขณะที่ ตลาดภูมิภาคที่ค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวและจังหวัดอีอีซี ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา จะทำให้ภาพรวมทั้งปีตลาดเติบโตขึ้นประมาณ 10-12% จากอานิสงส์ของการขยายตัวทางเศรษฐกิจ รวมถึงการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์สำคัญหลาย ๆ ด้าน เช่น โครงการรถไฟฟ้า




นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยไทย คาดการณ์ตลาดปี 2562 ว่า มีหลายปัจจัยที่ต้องติดตาม นอกเหนือจากประเด็นเศรษฐกิจของหลายประเทศมีความน่ากังวล จนอาจส่งผลต่อกำลังซื้อต่างชาติที่คอยพยุงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมาหลายปี เช่น ชาติจีน ชาติญี่ปุ่น ให้หดตัวลง กระทบต่อกำลังซื้อต่างชาติ 49% แล้ว ปัจจัยในประเทศ 2 เรื่องใหญ่ ที่จะมีผลต่อตลาดโดยตรง คือ ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ที่คาดว่าจะมีการปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 2 ครั้ง ในช่วงหลังจากนี้ถึงระดับ 1.75% ซึ่งจะกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคให้ลดลง เนื่องจากการคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้น มีผลต่อการคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระเช่นกัน เช่นเดียวกับ กรณี ธปท. เตรียมบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ช่วง เม.ย. 2562 แม้จะเป็นตัวเร่งให้ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 คึกคัก แต่คาดว่ามีผลกระทบต่อตลาดในช่วงปีหน้าอย่างมาก เพราะปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยถูกพยุงโดยกลุ่มผู้ซื้อ 3 กลุ่มใหญ่ คือ ซื้อเพื่ออยู่อศัยจริง (หลังแรก) กับซื้อเพื่อลูกหลาน (หลังที่ 2) และกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน โดยหากนับรวมเพียง 2 กลุ่มหลัง จะมีสัดส่วนมากถึง 50% ซึ่งมากกว่าครึ่ง เชื่อว่าการซื้อในสัญญาแรกยังไม่ครบ 3 ปี




"เรื่องดอกเบี้ยมีผลชัดเจน เมื่อฐานเงินเดือนคนยังเท่าเดิม ราคาบ้านแพงขึ้น แต่วงเงินกู้กลับได้น้อยลงจากการคำนวณดอกเบี้ยใหม่ กลุ่มคนซื้อที่มีเงินเดือนไม่มากจะหายไป ขณะที่ มาตรการแบงก์ชาติส่งสัญญาณน่ากังวลถึงกลุ่มผู้ซื้อใหญ่ประมาณครึ่ง ที่ต้องควักเงินวางดาวน์ 20% หากผ่อนหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี ก็อาจลังเลในการหาซื้อเพิ่ม หรือ ซื้อเพื่อทำกำไร ปล่อยเช่า ไม่คุ้มค่า"

นายวิชัย ยังระบุว่า จากปัจจัยดังกล่าวน่าจะมีผลให้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ภาพรวมปี 2562 ลดลงประมาณ 11% โดยเฉพาะในกลุ่มหลักอย่างคอนโดมิเนียม แต่มูลค่าโดยรวมไม่น่าจะลดลงมากนัก จากราคาเปิดใหม่ที่สูงขึ้นในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่ บ้านในต่างจังหวัดก็ปรับเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผลกระทบจะเกิดขึ้นในช่วงสั้น ๆ 3-4 ไตรมาสผ่านไป ตลาดจะสามารถปรับสมดุลได้ จากการปรับตัวของผู้ซื้อและโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการที่เริ่มเห็นการเตรียมตัวปรับแผนรับมือล่วงหน้าแล้ว โดยหลาย ๆ บริษัทลดแผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2562 ลง เพื่อป้องกันความเสี่ยง และคงจำเป็นต้องปรับสัดส่วนการผ่อนเงินดาวน์ต่องวดให้อยู่ในระดับและช่วงเวลาที่เหมาะสมด้วย เช่น จากเดิมเคยเปิดช่องให้ผู้ซื้อผ่อน 10% ใน 12 งวด แต่เมื่อต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น 20% ในระยะเวลาใกล้เคียง การเรียกเก็บต่องวดก็จะสูงขึ้นด้วย ซึ่งกรณีนี้น่าจะมีผลกระทบต่อผู้ซื้อที่มีเงินเดือนไม่มากนัก อาจลำบากในการผ่อน

เช่นเดียวกับ กรณีการนับรวมสัญญากู้อื่น ๆ เป็น 1 สัญญา อ้างอิงกับหลักทรัพย์ไม่เกิน 80% ส่งผลให้วงเงินกู้ซื้อบ้านลดลงไปด้วย กระทบต่อกลุ่มผู้ซื้อที่คาดหวังการนำเงินส่วนต่างไปซื้อหาเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งเมื่อไม่มีเงินรองรับส่วนดังกล่าวก็อาจชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านออกไป แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการนั้น คงได้เห็นรูปแบบโครงสร้างเสร็จ บวกเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ในราคาสูงขึ้นเล็กน้อย

ด้าน นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงกรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยฉบับล่าสุด โดยเตรียมบังคับใช้ช่วงเดือน เม.ย. 2562 กำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อหลักประกัน หรือ LTV ตามจำนวนสัญญาของผู้กู้ว่า โดยรวมเห็นว่า ประกาศดังกล่าวมีความผ่อนปรนไปมากกว่าฉบับแรก ซึ่งเดิมทียอมรับว่า พฤกษษได้รับผลกระทบบางส่วนในด้านผลประกอบการ ลักษณะของลูกค้า และโครงการที่เปิดขาย ขณะนี้อยู่ระหว่างหารือถึงแผนกลยุทธ์ในการปรับตัวรับมือระยะยาวหลังมาตรการบังคับใช้ในปีหน้า เพื่อช่วยเหลือกลุ่มคนอยากมีบ้าน


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,420 วันที่ 22 - 24 พ.ย. 2561 หน้า 29+30

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● โบรกฯ มองคอนโดกระทบสุด
● กรุงศรีสนับสนุนสินเชื่อโครงการกรีเน่ คอนโด ดอนเมือง สรงประภา