ชิงเดือดพื้นที่มักกะสัน เค้ก2ล้านตร.ม.พัฒนาเชิงพาณิชย์-รัศมี4กม.ได้อานิสงส์

ชิงประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน บูมมักกะสัน คาด ทุ่ม 4 หมื่นล้าน ผุดมิกซ์ยูส 2 ล้านตร.ม. ดันที่โดยรอบ พลิกเป็นย่านพาณิชยกรรม พญาไท-แยกพระราม9-อโศก-เพชรที่พุ่งกว่า 1 ล้านต่อตารางวาพื้นที่ย่านมักกะสัน คึกคักมีสีสันอีกครั้งหลังโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน  ขยับ ยื่นซองประมูล จากคู่ท้าชิง    ระหว่าง “ซีพีกับบีทีเอส”

นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญากรรมการบริษัท บีทีเอส กรุ๊ปโฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า จากการยื่นซองประมูล โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน หากใครชนะประมูล  จะได้ที่ดิน  2 แปลงของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) นำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ ได้แก่แปลงบริเวณที่ตั้งสถานี ศรีราชา จังหวัด ชลบุรี และที่ดินแปลงใหญ่ที่ สนใจจะเป็นมักกะสันเนื้อที่ 128 ไร่ พัฒนารูปแบบมิกซ์ยูส  ตามเงื่อนไขทีโออาร์ ส่วนโรงซ่อม ทางร.ฟ.ท.จะพัฒนาทำเป็นพิพิธภัณฑ์ อย่างไรก็ดีบริษัทมีทีเด็ด สร้างความจูงใจ พื้นที่โดยรอบ ทำให้เกิดการพัฒนาร่วมกัน อนาคตเชื่อว่าทำเลนี้จะมีศักยภาพสูงกลายเป็นย่านพาณิชยกรรมที่น่าสนใจ ราคาที่ดินขยับสูง เนื่องจากเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางออกไปยังเมืองอีอีซีและจากอีอีซีเข้ากรุงเทพฯ ส่วนที่ดินในมือเป็นของบริษัทลูก บีทีเอส บริษัท ยูซิตี้ จำกัด (มหาชน) เนื้อที่  7-8 ไร่ ติดสถานีีพญาไท (บีทีเอส) มีแผนพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส โรงแรม ออฟฟิศ ที่อยู่อาศัยฯลฯ ขณะรถไฟความเร็วสูง  จะมีส่วนของเส้นทางแอร์พอร์ตลิงค์ ที่จะใช้ทางร่วมกับรถไฟความเร็วสูง ซึ่งจะเป็นเกตเวย์ออกไปสู่อีอีซี ทั้งนี้หากชนะประมูล จะมีพันธมิตรชั้นนำทั้งไทยและต่างชาติจำนวนมากให้ความร่วมมือแต่ไม่สามารถเปิดรายชื่อได้ในขณะนี้  

ขณะนายศุภชัย เจียรวนนท์ ประธานคณะผู้บริหาร เครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี)  ระบุว่า ที่ดินที่สนใจจะเป็นแปลงมักกะสัน  มองว่ามีศักยภาพสูง รวมถึงที่ดินที่ศรีราชา จังหวัดชลบุรี  ส่วนที่ดินของบริษัทส่วนใหญ่เป็นที่เกษตรที่มีอยู่เดิมและคงไม่ซื้อเพิ่ม

นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า  ย่านมักกะสัน จะกลายเป็นย่านพาณิชย์ จากการพัฒนาของเอกชนผู้ชนะประมูล ในรูปแบบมิกซ์ยูส  ซึ่งที่ดินติดกับสถานีมักกะสัน อาจยังไม่ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่อนาคต เชื่อว่าจะขยับไปไกล นอกจากนี้แล้วพื้นที่โดยรอบอาจได้อานิสงส์ เช่น หากเดินขึ้นไปทางตอนเหนือของแปลงที่ดินมักกะสัน จะเชื่อมกับแยกพระราม 9 ติดกับรถไฟใต้ดิน MRT ซึ่งปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการกันอย่างคึกคัก ราคาที่ดินทะลุกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา หรือเดินลงมาทางใต้จะเจอแยกอโศก-เพชร ราคาที่ดิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา อีกทำเลที่จะได้อานิสงส์จากรถไฟความเร็วสูงและโครงการมิกซ์ยูสมักกะสันคือ ทำเลบริเวณทางขึ้นทางด่วนบนถนนเพชรบุรี (ถนนวิทยุชนกับถนนเพชรบุรี) เป็นต้น

สอดคล้องกับ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ ระบุว่า ที่ดินมักกะสันที่ร.ฟ.ท.
จะให้เอกชนเข้าไปพัฒนากว่า 120 ไร่ สัญญาเช่า 50 ปี พื้นที่ที่เป็นตัวอาคารทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 2.4 ล้านตร.ม. ความต้องการขั้นตํ่าสำหรับการพัฒนาอยู่ที่ประมาณ8.5 แสนตร.ม. ซึ่ง คอลลิเออร์ส มองว่าหากเอกชนเข้ามาพัฒนา คาดว่าจะใช้งบประมาณกว่า 40,000 ล้านบาท และใช้เวลากว่า 10 ปีถึงจะคืนทุน โดยต้องนำที่ดินแปลงดังกล่าวมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ รวมถึง คอนโดมิเนียม (เช่า) ลีสโฮลด์

สำหรับอาคารสำนักงาน อุปทานอาคารสำนักงานในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานเกรด A  ราคาค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 850-1,200 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ส่วนอาคารสำนักงานเกรด B ราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 500-650 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ดังนั้น อาคารสำนักงานเกรด A และ B จึงเป็นสิ่งที่น่าสนใจในการพัฒนาบนพื้นที่แปลงนี้

สำหรับธุรกิจโรงแรม ในพื้นที่โดยรอบที่ดินมักกะสันแวดล้อมไปด้วยโรงแรมระดับกลางและระดับบนมากถึง 5,302 ห้องพัก และมีอัตราพักเฉลี่ยสูงถึง 70-75%  นอกจากนี้ที่ดินแปลงนี้ยังแวดล้อมไปด้วย เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ กว่า 3,376 ห้อง และมีอัตราการเช่าสูงถึง 86% โดยราคาค่าห้องพักต่อเดือนเฉลี่ยอยู่ที่ สตูดิโอ  38,000 -90,000 บาทต่อเดือน 1 ห้องนอน 42,000-110,000 บาทต่อเดือน 2 ห้องนอน 57,000-180,000 บาทต่อเดือน และ 3 ห้องนอน 140,000-247,000 บาทต่อเดือน

หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,419 วันที่ 18-21 พฤศจิกายน 2561