จับสัญญาณโอเวอร์ซัพพลายแรงบีบฟองสบู่อสังหาฯ
จากการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างมากในปี 2561 ในจำนวนนี้มีโครงการมิกซ์ยูส มูลค่าโครงการสูงระดับหมื่นล้านบาท แสนล้านบาทก็หลายโครงการ ขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์ก็แข่งขันปล่อยสินเชื่อ จนทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย กระทรวงพาณิชย์ และล่าสุด ผู้บริหารระดับสูงของธนาคารกรุงเทพ ออกมาแสดงความกังวลว่าจะก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่อสังหาฯ ขึ้นในไม่ช้า หลังพบตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือเอ็นพีแอลขยับเพิ่มขึ้นในครึ่งแรกปีนี้
ในขณะที่ฟากผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็แสดงท่าทีไม่เห็นด้วยกับมาตรการปรับเกณฑ์สินเชื่อบ้านใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย หวั่นจะกระทบต่อบรรยากาศการทำธุรกิจ พร้อมยันในตลาดไม่มีภาวะฟองสบู่ ถ้าจะมีปัญหาก็เพียงภาวะสินค้าล้นตลาดในบางพื้นที่เท่านั้น ถือว่าไม่หนักหนา ยังสามารถเอาอยู่
สำหรับปีนี้ถือเป็นปีที่ดีปีหนึ่งของอสังหาฯไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม เปิดตัวขายใหม่สูงสุดเป็นประวัติการณ์ประมาณ 6.9 หมื่นยูนิต สูงกว่าปีก่อนที่เปิดตัวกว่า 5.5 หมื่นยูนิต เติบโตประมาณ 25%
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า หากพิจารณาการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมย้อนไป 10 ปีที่ผ่านมา พบว่ามีอัตราขยายตัวเฉลี่ยปีละ 4.5 หมื่นยูนิต ดังนั้นถ้าหากผู้ประกอบการยังเดินหน้าเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นในระดับนี้ ในปี 2562 ยอดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จะเพิ่มเป็น 1.14 แสนยูนิต
“ปัจจุบันพื้นที่ที่จัดว่าอยู่ในสถานการณ์โอเวอร์ ซัพพลาย คือคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่ต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีก 2 ปี ส่วนในพื้นที่กรุงเทพฯ อุปทานใหม่ 6.9 หมื่นยูนิต ถือว่าสินค้าล้นตลาดในภาพรวม เพราะอัตราการขายโดยปกติอยู่ที่ปีละประมาณ 4 หมื่นยูนิต ดังนั้นผู้ประกอบการควรจะลดระดับการเปิดขายใหม่ในปีต่อไป เพื่อดึงตลาดกลับสู่สมดุล”
นอกจากตลาดคอนโดมิเนียมแล้ว ในช่วง 5 ปีนับจากนี้ไป พื้นที่กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าเกิดใหม่เพิ่มขึ้นอีกจำนวนมากเช่นกัน จากการที่กลุ่มทุนขนาดใหญ่ประกาศแผนลงทุนโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์แบบผสม (Mixed use) มากกว่า 10 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกันกว่า 1.1 ล้านล้านบาท โดยพื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคตจะเพิ่มเป็น 1.2 ล้านตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีกกว่า 1.3 ล้านตารางเมตร ด้วยจำนวนที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากนี้ เป็นปัจจัยท้าทายผู้ประกอบการในการขายพื้นที่
เมื่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสูง ทางด้านภาคการเงินปีนี้ก็เป็นอีกปีที่สภาพคล่องในตลาดค่อนข้างสูงเช่นกัน ทั้งระบบประมาณ 3.735 ล้านล้านบาท จึงไม่แปลกที่ธนาคารพาณิชย์จะหันมาเล่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยกันอย่างคึกคัก โดยร่วมมือกับผู้ประกอบการจัดแคมเปญกระตุ้นกำลังซื้อครบเครื่องทั้งลดแลกแจกแถม และที่นิยมเล่นกันมากก็เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ดอกเบี้ยแช่แข็ง ยิ่งช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ยังคงเดินหน้าอัดโปรแรง
นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและผู้ก่อตั้ง บริษัท แมทซ์ไทม์ พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์ จำกัด กล่าวว่า “ขณะนี้โครงการแนวดิ่ง น่ากังวลใจเพราะฝากความหวังไว้ที่ลูกค้าจีน หลายโครงการของลูกค้าที่จองหมดแล้ว ยังไม่เริ่มโอนเลย และพบสัญญาณเศรษฐกิจจีนเริ่มมีปัญหาจากสงครามการค้า การโยกย้ายเงินจากจีนมาไทยยากลำบาก พบสต๊อกคอนโดฯหลายค่ายเริ่มมีมาก เริ่มเร่งโอนในไตรมาส 4 จัดแคมเปญมากมาย อันนี้แปลว่า ขายโอน คอนโดฯไม่ออก ส่วนแนวราบ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ยังมียอดขายปกติ และเร่งโอนหนีมาตรการแบงก์ชาติ ที่จะกำหนดใหม่ในปีหน้า”
[caption id="attachment_348592" align="aligncenter" width="335"]
[/caption]
ส่วน มิกซ์ยูสที่จะเกิดใน 4-5 ปีนี้หลายโครงการ คือ กลยุทธ์ใหม่ในการเพิ่มทางเลือกใหม่ให้กับลูกค้า โดยลูกค้ายังมองที่ ทำเล สินค้า ราคา ใกล้แหล่งงาน ใกล้แหล่งช็อปปิ้ง ถ้าสินค้าราคาออกมาแพงเกินไป ลูกค้าก็ไปเลือกโครงการที่มี ทำเล สินค้าราคาเหมาะสมดีกว่า เพราะการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์แบบผสมบางโครงการ อาจจับต้นทุน mix use บางส่วนมาใส่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาแพงก็ได้ เพิ่มไขมันเข้ามา แต่ถ้าราคาอสังหาริมทรัพย์ใน mix use ไม่แพงเกินก็เป็นทางเลือกให้ลูกค้า ในความเห็นส่วนตัวยังไม่พบ โครงการ mix use ที่มีตลาด ห้าง กับโครงการที่อยู่อาศัยประสบความสำเร็จ เพราะโครงการ mix use ที่มีตลาด ห้าง ต้องมีจุดขาย ชัดเจน ใช้เงินไปบริหารสิ่งนี้และกว่าจะคุ้มทุน ก็ 8-15 ปี มีใครอดทน หรือทุนหนาขนาดนั้น
“ภาวะฟองสบู่หากจะเกิดขึ้น ก็น่าจะเกิดในกลุ่มผู้ประกอบการขนาดเล็กแบบเอสเอ็มอี ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหม่ๆที่มีฐานหรือทายาทธุรกิจอื่นแต่มีที่ดินและสนใจจะนำมาพัฒนาเพื่อสร้างประโยชน์สูงสุด ที่ผ่านมาจะเห็นโครงการแนวราบขนาดเล็กไม่กี่หลังในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน เช่น ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศ ขายราคา 20-40 ล้านบาท ซึ่งค่อนข้างขายยาก ส่วนบริษัทใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯก็อาจจะทำกำไรสุทธิลดลง แบกสต๊อกคอนโดฯค่อนข้างมาก ถึงจะขายได้แต่ยอดโอนไม่ได้ตามที่คาดหวัง” นายไพโรจน์กล่าว
ก็ต้องติดตามกันว่าโอ เวอร์ซัพพลาย ที่เกิดขึ้นในปีนี้จะเป็นส่วนยอดของฟองสบู่อสังหาฯหรือไม่
รายงาน โดย เจียมจิตต์ อึ่ง
หน้า 31 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่38 ฉบับ 3417 ระหว่างวันที่ 11 - 14 พฤศจิกายน 2561
ในขณะที่ฟากผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็แสดงท่าทีไม่เห็นด้วยกับมาตรการปรับเกณฑ์สินเชื่อบ้านใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย หวั่นจะกระทบต่อบรรยากาศการทำธุรกิจ พร้อมยันในตลาดไม่มีภาวะฟองสบู่ ถ้าจะมีปัญหาก็เพียงภาวะสินค้าล้นตลาดในบางพื้นที่เท่านั้น ถือว่าไม่หนักหนา ยังสามารถเอาอยู่
สำหรับปีนี้ถือเป็นปีที่ดีปีหนึ่งของอสังหาฯไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม เปิดตัวขายใหม่สูงสุดเป็นประวัติการณ์ประมาณ 6.9 หมื่นยูนิต สูงกว่าปีก่อนที่เปิดตัวกว่า 5.5 หมื่นยูนิต เติบโตประมาณ 25%
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า หากพิจารณาการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมย้อนไป 10 ปีที่ผ่านมา พบว่ามีอัตราขยายตัวเฉลี่ยปีละ 4.5 หมื่นยูนิต ดังนั้นถ้าหากผู้ประกอบการยังเดินหน้าเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นในระดับนี้ ในปี 2562 ยอดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่จะเพิ่มเป็น 1.14 แสนยูนิต
“ปัจจุบันพื้นที่ที่จัดว่าอยู่ในสถานการณ์โอเวอร์ ซัพพลาย คือคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่ต้องใช้เวลาระบายสต๊อกอีก 2 ปี ส่วนในพื้นที่กรุงเทพฯ อุปทานใหม่ 6.9 หมื่นยูนิต ถือว่าสินค้าล้นตลาดในภาพรวม เพราะอัตราการขายโดยปกติอยู่ที่ปีละประมาณ 4 หมื่นยูนิต ดังนั้นผู้ประกอบการควรจะลดระดับการเปิดขายใหม่ในปีต่อไป เพื่อดึงตลาดกลับสู่สมดุล”
นอกจากตลาดคอนโดมิเนียมแล้ว ในช่วง 5 ปีนับจากนี้ไป พื้นที่กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าเกิดใหม่เพิ่มขึ้นอีกจำนวนมากเช่นกัน จากการที่กลุ่มทุนขนาดใหญ่ประกาศแผนลงทุนโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์แบบผสม (Mixed use) มากกว่า 10 โครงการ มูลค่าโครงการรวมกันกว่า 1.1 ล้านล้านบาท โดยพื้นที่อาคารสำนักงานในอนาคตจะเพิ่มเป็น 1.2 ล้านตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีกกว่า 1.3 ล้านตารางเมตร ด้วยจำนวนที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากนี้ เป็นปัจจัยท้าทายผู้ประกอบการในการขายพื้นที่
เมื่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสูง ทางด้านภาคการเงินปีนี้ก็เป็นอีกปีที่สภาพคล่องในตลาดค่อนข้างสูงเช่นกัน ทั้งระบบประมาณ 3.735 ล้านล้านบาท จึงไม่แปลกที่ธนาคารพาณิชย์จะหันมาเล่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยกันอย่างคึกคัก โดยร่วมมือกับผู้ประกอบการจัดแคมเปญกระตุ้นกำลังซื้อครบเครื่องทั้งลดแลกแจกแถม และที่นิยมเล่นกันมากก็เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ดอกเบี้ยแช่แข็ง ยิ่งช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ยังคงเดินหน้าอัดโปรแรง
นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและผู้ก่อตั้ง บริษัท แมทซ์ไทม์ พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์ จำกัด กล่าวว่า “ขณะนี้โครงการแนวดิ่ง น่ากังวลใจเพราะฝากความหวังไว้ที่ลูกค้าจีน หลายโครงการของลูกค้าที่จองหมดแล้ว ยังไม่เริ่มโอนเลย และพบสัญญาณเศรษฐกิจจีนเริ่มมีปัญหาจากสงครามการค้า การโยกย้ายเงินจากจีนมาไทยยากลำบาก พบสต๊อกคอนโดฯหลายค่ายเริ่มมีมาก เริ่มเร่งโอนในไตรมาส 4 จัดแคมเปญมากมาย อันนี้แปลว่า ขายโอน คอนโดฯไม่ออก ส่วนแนวราบ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ยังมียอดขายปกติ และเร่งโอนหนีมาตรการแบงก์ชาติ ที่จะกำหนดใหม่ในปีหน้า”
[caption id="attachment_348592" align="aligncenter" width="335"]
ส่วน มิกซ์ยูสที่จะเกิดใน 4-5 ปีนี้หลายโครงการ คือ กลยุทธ์ใหม่ในการเพิ่มทางเลือกใหม่ให้กับลูกค้า โดยลูกค้ายังมองที่ ทำเล สินค้า ราคา ใกล้แหล่งงาน ใกล้แหล่งช็อปปิ้ง ถ้าสินค้าราคาออกมาแพงเกินไป ลูกค้าก็ไปเลือกโครงการที่มี ทำเล สินค้าราคาเหมาะสมดีกว่า เพราะการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์แบบผสมบางโครงการ อาจจับต้นทุน mix use บางส่วนมาใส่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาแพงก็ได้ เพิ่มไขมันเข้ามา แต่ถ้าราคาอสังหาริมทรัพย์ใน mix use ไม่แพงเกินก็เป็นทางเลือกให้ลูกค้า ในความเห็นส่วนตัวยังไม่พบ โครงการ mix use ที่มีตลาด ห้าง กับโครงการที่อยู่อาศัยประสบความสำเร็จ เพราะโครงการ mix use ที่มีตลาด ห้าง ต้องมีจุดขาย ชัดเจน ใช้เงินไปบริหารสิ่งนี้และกว่าจะคุ้มทุน ก็ 8-15 ปี มีใครอดทน หรือทุนหนาขนาดนั้น
“ภาวะฟองสบู่หากจะเกิดขึ้น ก็น่าจะเกิดในกลุ่มผู้ประกอบการขนาดเล็กแบบเอสเอ็มอี ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหม่ๆที่มีฐานหรือทายาทธุรกิจอื่นแต่มีที่ดินและสนใจจะนำมาพัฒนาเพื่อสร้างประโยชน์สูงสุด ที่ผ่านมาจะเห็นโครงการแนวราบขนาดเล็กไม่กี่หลังในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน เช่น ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศ ขายราคา 20-40 ล้านบาท ซึ่งค่อนข้างขายยาก ส่วนบริษัทใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯก็อาจจะทำกำไรสุทธิลดลง แบกสต๊อกคอนโดฯค่อนข้างมาก ถึงจะขายได้แต่ยอดโอนไม่ได้ตามที่คาดหวัง” นายไพโรจน์กล่าว
ก็ต้องติดตามกันว่าโอ เวอร์ซัพพลาย ที่เกิดขึ้นในปีนี้จะเป็นส่วนยอดของฟองสบู่อสังหาฯหรือไม่
รายงาน โดย เจียมจิตต์ อึ่ง
หน้า 31 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่38 ฉบับ 3417 ระหว่างวันที่ 11 - 14 พฤศจิกายน 2561
