ใช้เอสโครว์-ลดค่าโอนบ้านแทนคุมวางเงินดาวน์20%
อสังหาฯภูธร ไม่เห็นด้วยมาตรการแบงก์ชาติอุดรแนะ แบงก์บอกคนซื้อบ้านกู้ผ่านไม่ผ่านก่อนบ้านเสร็จพร้อมใช้กฎหมายเอสโครว์ คุมผ่อนดาวน์ ขณะโคราช ยํ้าหากใช้ 1 ม.ค. 62 สัญญาซื้อขายค้างท่อพรึบ
หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดรับฟังความคิดเห็น ภาคเอกชน กรณีมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน คอนโดมิเนียมโดยวางเงินดาวน์ 20% กรณีบ้านหลังที่ 2 และบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และจะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562
[caption id="attachment_339672" align="aligncenter" width="503"]
RMB coins stacked in front of the housing model (house prices, house buying, real estate, mortgage concept)[/caption]
พ.ท.วรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานีเปิดเผยว่าทางสมาคม เสนอให้แบงก์ชาติหามาตรการอื่นมาควบคุมมาตรการสินเชื่อเพราะมาตรการบ้านก็ยังมีความต้องการอีกมากโดยเฉพาะบ้านราคา 1-5 ล้านบาท ส่วนกรณีจะคุมบ้านราคากว่า 10 ล้านบาท มองว่าเห็นด้วย
“ผมว่าวิธีการคุมสินเชื่อบ้าน ควรที่จะเปลี่ยนวิธีการไม่ใช่ว่าแบงก์ชาติคิดอะไรไม่ออก ก็นำเอามาตรการฟีดมาล็อก ให้ยากมากขึ้น น่าที่จะหามาตรการอื่น เช่น การที่จะขอกู้ให้มีการพิจารณาร่วมกันกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องผู้ขอกู้ก่อนว่า มีคุณสมบัติครบถ้วนแล้วค่อยปล่อยกู้ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหายทั้งสถาบันการเงิน โครงการและตัวของผู้กู้เองด้วย เพราะทุกวันนี้ตัวบ้านเสร็จแล้วให้กู้ภายหลัง ควรที่จะบอกเลยว่ากู้ได้หรือไม่ได้ก่อน แล้วทำสัญญาผ่อนกัน เงินดาวน์ก็อยู่ในเงินกู้ โดยมีเงื่อนไขควบคุมต่างๆกฎหมายเอสโครว์ แอกเคาต์ ซึ่งมีการพูดแต่ก็ไม่ได้เอามาใช้”
พ.ท.วรายุส์ กล่าวอีกว่าแบงก์ชาติยังใช้มาตรการแบบเดิมๆ และที่ออกมาล่าสุดไม่ได้สร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่าย มองว่า ควรหามาตรการใหม่ที่เหมาะสม และน่าที่จะสวนกับนโยบายของรัฐบาลที่สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านอยู่ และอาจจะสร้างผลกระทบต่อผู้ประกอบการและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะสร้างไปแล้วไม่รู้ว่าคนต้องการซื้อจะขอกู้ผ่านหรือเปล่า
“มาตรการที่เห็นว่าดี ก็คือให้ผู้กู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัย ยื่นขอกู้กับสถาบันการเงิน แล้วให้สถาบันการเงินร่วมกับโครงการ ร่วมกันตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ หากพบว่ามีคุณสมบัติต่างๆ ก็อนุมัติให้กู้เลย รวมทั้งเงินผ่อนดาวน์ก็อยู่ในบัญชีนั้น แต่มีเงื่อนไขว่าทางโครงการ จะไม่สามารถเบิกเงินกู้ดังกล่าวได้ จนกว่าจะสร้างบ้านเสร็จเสียก่อน”
สอดคล้องกับ นายวีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา ที่ระบุว่า ลูกค้าที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับโครงการ หลังวันที่ 1 มกราคม 2562 (ค้างท่อ) จะไม่สามารถโอนบ้านได้ เพราะต้องหาเงินเพิ่มในระยะสั้นที่ขาดประมาณ 10% ของวงเงิน ซึ่งไม่น่าจะหาได้ทัน อันจะเกิดปัญหาทั้งตัวผู้ซื้อที่ได้วางแผนการอยู่อาศัยไปแล้ว และผลกระทบต่อผู้ดำเนินโครงการที่ไม่สามารถโอนบ้านได้ ทำให้รายรับไม่เข้าตามกำหนดขาดกระแสเงินสด โครงการหยุดชะงัก และอาจไม่สามารถดำเนินโครงการต่อภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ตึงตัวเช่นในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ดำเนินโครงการที่เป็นรายเล็กที่มีสภาพทางการเงินที่ตึงตัวอยู่แล้ว เท่ากับเป็นการซํ้าเติมให้เกิด NPL ชะลอการลงทุนและอาจส่งผลกระทบเป็นโดมิโนสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ อาจจะมีผลกระทบในระยะสั้น และสามารถปรับตัวได้ในอนาคต และจะได้รับอานิสงส์จากที่ผู้ประกอบการรายเล็กหายไปจากตลาด
ด้านนายวโรดม ปิฎกานนท์ ประธานกรรมการ บริษัท รีเกิล แอสเสท จำกัด โครงการเดอะพรอมิเน้นซ์ เชียงใหม่ ระบุว่ามาตรการแบงก์ชาติที่ออกมา มีผลกระทบต่อการขายโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดอย่างแน่นอน หากไม่มีการผ่อนผัน ทั้งนี้บริษัทเน้นพัฒนาโครงการตั้งแต่ 4-10 ล้านบาท มองว่ายังมีลูกค้าให้ความสนใจ เพราะวางดาวน์ไม่มาก แบงก์ปล่อยสินเชื่อสูง แต่ มาตรการใหม่ จะทำให้ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินมากขึ้นทำให้การขายช้าลง จากเดิมสถานการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ปีนี้ ทรงๆตัวอยู่แล้ว ทางออกของผู้ประกอบการ ต้องการมาตรการที่จะช่วยเหลือผู้ประกอบการ เช่น ลดภาษีการโอนต่างๆ จะเร่งให้การขายดีขึ้นลูกค้าจะแห่จองกันเยอะกว่านี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการคือช่วยเหลือภาษีการโอน ลดค่าโอนบ้าน เป็นต้น
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,414 วันที่ 1-3 พฤศจิกายน 2561
หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดรับฟังความคิดเห็น ภาคเอกชน กรณีมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน คอนโดมิเนียมโดยวางเงินดาวน์ 20% กรณีบ้านหลังที่ 2 และบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และจะมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562
[caption id="attachment_339672" align="aligncenter" width="503"]
พ.ท.วรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดอุดรธานีเปิดเผยว่าทางสมาคม เสนอให้แบงก์ชาติหามาตรการอื่นมาควบคุมมาตรการสินเชื่อเพราะมาตรการบ้านก็ยังมีความต้องการอีกมากโดยเฉพาะบ้านราคา 1-5 ล้านบาท ส่วนกรณีจะคุมบ้านราคากว่า 10 ล้านบาท มองว่าเห็นด้วย
“ผมว่าวิธีการคุมสินเชื่อบ้าน ควรที่จะเปลี่ยนวิธีการไม่ใช่ว่าแบงก์ชาติคิดอะไรไม่ออก ก็นำเอามาตรการฟีดมาล็อก ให้ยากมากขึ้น น่าที่จะหามาตรการอื่น เช่น การที่จะขอกู้ให้มีการพิจารณาร่วมกันกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องผู้ขอกู้ก่อนว่า มีคุณสมบัติครบถ้วนแล้วค่อยปล่อยกู้ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหายทั้งสถาบันการเงิน โครงการและตัวของผู้กู้เองด้วย เพราะทุกวันนี้ตัวบ้านเสร็จแล้วให้กู้ภายหลัง ควรที่จะบอกเลยว่ากู้ได้หรือไม่ได้ก่อน แล้วทำสัญญาผ่อนกัน เงินดาวน์ก็อยู่ในเงินกู้ โดยมีเงื่อนไขควบคุมต่างๆกฎหมายเอสโครว์ แอกเคาต์ ซึ่งมีการพูดแต่ก็ไม่ได้เอามาใช้”
พ.ท.วรายุส์ กล่าวอีกว่าแบงก์ชาติยังใช้มาตรการแบบเดิมๆ และที่ออกมาล่าสุดไม่ได้สร้างความมั่นใจให้กับทุกฝ่าย มองว่า ควรหามาตรการใหม่ที่เหมาะสม และน่าที่จะสวนกับนโยบายของรัฐบาลที่สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านอยู่ และอาจจะสร้างผลกระทบต่อผู้ประกอบการและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะสร้างไปแล้วไม่รู้ว่าคนต้องการซื้อจะขอกู้ผ่านหรือเปล่า
“มาตรการที่เห็นว่าดี ก็คือให้ผู้กู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัย ยื่นขอกู้กับสถาบันการเงิน แล้วให้สถาบันการเงินร่วมกับโครงการ ร่วมกันตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ หากพบว่ามีคุณสมบัติต่างๆ ก็อนุมัติให้กู้เลย รวมทั้งเงินผ่อนดาวน์ก็อยู่ในบัญชีนั้น แต่มีเงื่อนไขว่าทางโครงการ จะไม่สามารถเบิกเงินกู้ดังกล่าวได้ จนกว่าจะสร้างบ้านเสร็จเสียก่อน”
สอดคล้องกับ นายวีรพล จงเจริญใจ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา ที่ระบุว่า ลูกค้าที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับโครงการ หลังวันที่ 1 มกราคม 2562 (ค้างท่อ) จะไม่สามารถโอนบ้านได้ เพราะต้องหาเงินเพิ่มในระยะสั้นที่ขาดประมาณ 10% ของวงเงิน ซึ่งไม่น่าจะหาได้ทัน อันจะเกิดปัญหาทั้งตัวผู้ซื้อที่ได้วางแผนการอยู่อาศัยไปแล้ว และผลกระทบต่อผู้ดำเนินโครงการที่ไม่สามารถโอนบ้านได้ ทำให้รายรับไม่เข้าตามกำหนดขาดกระแสเงินสด โครงการหยุดชะงัก และอาจไม่สามารถดำเนินโครงการต่อภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ตึงตัวเช่นในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ดำเนินโครงการที่เป็นรายเล็กที่มีสภาพทางการเงินที่ตึงตัวอยู่แล้ว เท่ากับเป็นการซํ้าเติมให้เกิด NPL ชะลอการลงทุนและอาจส่งผลกระทบเป็นโดมิโนสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ อาจจะมีผลกระทบในระยะสั้น และสามารถปรับตัวได้ในอนาคต และจะได้รับอานิสงส์จากที่ผู้ประกอบการรายเล็กหายไปจากตลาด
ด้านนายวโรดม ปิฎกานนท์ ประธานกรรมการ บริษัท รีเกิล แอสเสท จำกัด โครงการเดอะพรอมิเน้นซ์ เชียงใหม่ ระบุว่ามาตรการแบงก์ชาติที่ออกมา มีผลกระทบต่อการขายโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดอย่างแน่นอน หากไม่มีการผ่อนผัน ทั้งนี้บริษัทเน้นพัฒนาโครงการตั้งแต่ 4-10 ล้านบาท มองว่ายังมีลูกค้าให้ความสนใจ เพราะวางดาวน์ไม่มาก แบงก์ปล่อยสินเชื่อสูง แต่ มาตรการใหม่ จะทำให้ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินมากขึ้นทำให้การขายช้าลง จากเดิมสถานการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ ปีนี้ ทรงๆตัวอยู่แล้ว ทางออกของผู้ประกอบการ ต้องการมาตรการที่จะช่วยเหลือผู้ประกอบการ เช่น ลดภาษีการโอนต่างๆ จะเร่งให้การขายดีขึ้นลูกค้าจะแห่จองกันเยอะกว่านี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องการคือช่วยเหลือภาษีการโอน ลดค่าโอนบ้าน เป็นต้น
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,414 วันที่ 1-3 พฤศจิกายน 2561
