ตื้น-ลึก-หนา-บาง : ใครคว้าเค้กหมื่นล้าน ปักหมุด แปลง A สถานีกลางบางซื่อ

ยกแรกของการรับฟังความคิดเห็นจากนักลงทุน Market Sounding ที่ดินแปลง A สถานีกลางบางซื่อ 32 ไร่ มูลค่าหมื่นล้านบาท ที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดให้เอกชนร่วมพัฒนาแบบพีพีพี มีนักลงทุนไทย-เทศ จีน ญี่ปุ่น ตัวแทนบริษัทเจ้าสัวไทย สถาบันการเงิน อสังหาริมทรัพย์ โรงแรม บิ๊กค้าปลีก เข้าร่วมกันล้นหลาม
โครงการนี้รฟท. ตั้งใจว่าจะเป็น โครงการต้นแบบแผนแม่บทนำร่องในการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ของศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ที่มีพื้นที่ถึง 2,325 ไร่ แบ่งการพัฒนาเป็น 9 แปลงใน 3 เฟส ที่จะเปิดทางให้เอกชนเข้าพัฒนาโดยรอบสถานีกลางบางซื่อ เป็นโครงการมิกส์ยูส ครบวงจร รีเทล โรงแรม ศูนย์ประชุม อาคารสำนักงาน MICE คอนโดมิเนียมอยู่อาศัย เสมือนแหล่งงานกับที่พักอยู่ในทีเดียวกัน คาดว่าจะมีการลงทุนนับแสนล้านบาทตามมา

อนาคตโตเกียวสเตชัน ตีตั๋วยาวถึงปักกิ่ง

แต่รฟท.งัดที่ดินแปลง A พื้นที่ 32 ไร่ ออกมาประมูลก่อน และดูจะตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งดีที่สุดเพราะอยู่ใกล้กับสถานีบางบางซื่อมากที่สุด แบ่งออกเป็น 2 ฝั่งมีถนนคั่นกลาง ซึ่งอีกไม่นานสถานีแห่งนี้จะเป็นศูนย์รวมของระบบขนส่ง คมนาคมที่สำคัญของประเทศ เชื่อมโยงกับภูมิภาคอาเซียนและเชื่อมไปถึงปักกิ่ง ประเทศจีน ด้วยรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน เชื่อเข้าลาวที่หนองคายและไปต่อกับรถไฟความเร็วสูงของจีนที่ลากยาวไปยังกรุงปักกิ่ง อนาคตสถานีกลางบางซื่อจึงไม่ต่างจากโตเกียวสเตชัน ประเทศญี่ปุ่น

ภายใต้แนวคิดพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีเป็น Transit Oriented Development (TOD) โดยจะมีรถไฟฟ้าถึง 4 สายที่เชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อ ในปี 2564 คือ สายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีแดงเข้ม และสายสีแดงอ่อน และยังเป็นสถานีต้นทางของรถไฟความเร็วสูง 2 เส้นทาง กรุงเทพฯ – เชียงใหม่ ระยะทาง 670 กม. และกรุงเทพฯ – หนองคาย ระยะทาง 615 กม. และยังมีรถไฟความเร็วสูงสายตะวันออกเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภุมิ –อู่ตะเภา ระยะทาง 220 กม. วิ่งผ่านอีกด้วย ถ้าหากเป็นไปตามแผนรถไฟความเร็วสูงเส้นทางนี้จะเปิดหวูดในปี 2566
เปิดปี 64 ผู้โดยสาร 2แสนคน/วัน

ดังนั้น รฟท. จึงเร่งเปิดประมูลที่ดินแปลง A ก็เพื่อให้ทันกับการเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟชานเมืองสายสีแดงที่จะให้บริการในปี 2564 เพื่อให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกแก่ผู้โดยสารที่มาใช้บริการและเชื่อมโยงการเดินทางกับระบบขนส่งอื่น ๆ รวมถึงระบบรางของรฟท.ที่จะย้ายจากสถานีหัวลำโพงมาปักหลักที่นี่ ซึ่งจากการประเมินพบว่าในปี 2564 จะมีผู้โดยสารใช้บริการ 208,000 คน และจะเติบโตเป็น 2 เท่าใน 10 ปี หรือปี 2575 จะมีผู้ใช้บริการ 396,000 คน
แน่นอนว่า สถานีกลางบางซื่อจะกลายเป็นแหล่งธุรกิจ ซีบีดีใหม่พลิกโฉม กรุงเทพมหานคร อย่างสิ้นเชิง เป็นศูนย์รวมของระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ และยังมีพื้นที่สีเขียวจาก 3 สวนสาธารณะถึง 1 ใน3 มีตลาดนัดกลางแจ้ง จตุจักรเป็นเสน่ห์ดึงดูดนักท่องเที่ยวทั่วโลก ที่ดินแปลงนี้จึงเป็นที่สนใจของกลุ่มทุนขนาดใหญ่

ไม่ว่าสถาบันการเงินไทย ญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฮ่องเข้า ร่วม 16 แห่ง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์รายใหญ่ขานชื่อมากันพร้อม ไม่ว่า ค่ายสิงห์เอสเตทฯ แสนสิริ ศุภาลัย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ โนเบิล บางกอกแลนด์ แสนสิริ ทีซีซีแอสเซ็ทส์ หรือบริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง ราชบุรีโฮลดิ้ง เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ เอสซีจี ก็ไม่ยอมเสียโอกาส ขณะที่ค่ายรับเหมาชั้นนำก็เกาะติดโครงการนี้ พาเรดมากันเพียบ ยูนิค ช.การช่าง เนาวรัตน์ ส่วนค่ายค้าปลีก ของซีพีขนมาทั้งกะบิอาทิ ซีพีออล์ สยามแมคโคร ซีพีแลนด์ เดอะมอลล์ เซ็นทรัล ส่วนต่างชาติ ไล่ตั้งแต่ แบงก์ออฟไชน่า สิงคโปร์ เอ็นเตอร์ไพรส์ Mizuho Bank Hitachi Asia Nippon Koei Sumitomo Corporation Hazama Ando สถานฑูตต่าง ๆ เรียงหน้ากระดานมาครบ

[caption id="attachment_339277" align="aligncenter" width="335"] [/caption]

สมาร์ซิตี้ได้สิทธิพิเศษบีโอไอ

รฟท.ตั้งเป้าไว้ว่าจะหลังจากรับฟังความคิดเห็นเมื่อกลางเดือนตุลาคมแล้ว ในเดือนมกราคมปี 2562 จะเปิดขายซองประมูล เดือนกุมภาพันธ์ถึงเมษายนจะยื่นข้อเสนอ สิงหาคม-พฤศจิกายนลงนาม และคาดว่าจะเปิดบริการบางส่วนในปี 64 พื้นทีแปลง A มีขนาดพื้นที่ 32 ไร่ประเมินว่าน่าจะมีพื้นที่ก่อสร้างได้ ราว 6 แสนตารางเมตร ตาม FAR อัตราส่วน 10:1 และยังจะได้โบนัสเพิ่มอีก 20 % และน่าจะแบ่งการก่อสร้างออกเป็นเฟสแรกมีมูลค่าโครงการการลงทุน 5,000-6,000 ล้านบาทเหมาะสำหรับการลงทุนด้าน ค้าปลีก โรงแรมรับนักท่องเที่ยว ออฟฟิค

20 ล้านคนจะปักหลักอาศัยในกทม.

โครงการนี้ ไพรินทร์ ชูโชติถาวร รัฐมนตรีช่วยว่าการ กระทรวงคมนาคม ให้ความเห็นว่า อยากให้นักลงทุนมองการไกล เพราะนอกจากโครงข่ายรถไฟฟ้ากว่า 500 กม.ที่รัฐบาลกำลังเริ่งก่อสร้างแล้วยังมี แผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางราง กทม.และปริมณฑลอย่างต่อเนื่อง ระยะ2 หรือ(M-MAP 2) เตรียมพัฒนาในอนาคตอีกด้วยส่วนโครงการนี้จะเป็นระบบขนส่งมวลชนที่ไร้รอยต่อ เหมาะกับคนรุ่นใหม่ที่ลากกระเป๋าเดิน ทำทางเท้าที่เดินเชื่อมกับรถไฟฟ้าได้อย่าง ไร้รอยต่อ และอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดี เป็นสมาร์ทซิตี้ ที่จะได้รับการส่งเสริมสิทธิ์ประโยชน์พิเศษด้านการลงทุนจาก บีโอไอด้วย
“สมาร์ทซิตี้ในที่นี่ คนมักจะเข้าใจผิดว่าเป็นเมืองที่ใช้เทคโนโลยี แต่จริง ๆ เป็นเมืองที่น่าอยู่มีสภาพแวดล้อมที่ดี ใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัย เป็นเมืองตัวอย่าง ซึ่งที่นี่จะเป็น 1ใน10 ที่รัฐบาลต้องการผลักดัน เพื่อรองรับในอนาคตที่คนจะหลั่งไหลเข้ามาอยู่ในกรุงเทพฯร่วม 20 ล้านคนและอาศัยระบบรางเป็นหลัก”
ส่วนวรวุฒิ มาลา รักษาการ ผู้ว่าการ รฟท. ระบุว่า แปลง A เป็นพื้นที่แปลงใหญ่ในรอบหลายสิบปืที่นำ ออกมาพัฒนา และเป็นจุดเริ่มต้น ที่จะทำให้สถานนีกลางบางซื่อมีชีวิตชีวา มีศูนย์การค้า ร้านอาหาร เพื่อบริการคนเข้าออกในแต่ละวัน ร่วม 200,000 คน มีกำลังซื้อจากรอบด้าน และเพื่อ สนับสนุนการเดินรถ โดยตลอดระยะสัญญา 30 ปี อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน ไออาร์อาร์อยู่ที่12-18 % รฟท.จะช่วยสนับสนุนทุกรูปแบบ ซึ่งเป็นการเปิดให้เอกชนร่วมทุนแบบ DBFOT (Design Build Finance Operate Transfer ) เริ่มก่อสร้างได้กลางปี 2563 และเปิดบางส่วนในปีถัดไป และคาดว่าจะเปิดบริการสมบูรณ์แบบในปี 2566

เอกชนตั้ง 7 เงื่อนไขไม่เอื้อลงทุน

แต่อย่างไรก็ดีในมุมมองของภาคเอกชนหลายรายพร้อมตั้งข้อสังเกตุว่า โครงการนี้ยังมีข้อกังวลในหลายเรื่อง อาทิ
1. เรื่องสัญญาเช่าที่ดิน เอกชนต้องการ 50 ปีขึ้นไปเพื่อให้คุ้มค่าแก่การพัฒนาไม่ใช่30 ปี
2. เรื่องแหล่งเงินทุนที่น่าจะระดมทุนในรูปแบบคล้ายกองทุน อินฟาสสตรัคเจอฟันด์
3. การส่งมอบที่ดิน รฟท.ต้องเป็นผู้ดำเนินการในการเคลียร์พื้นที่ โดยเฉพาะใต้ดินที่มีทั้งท่อแก๊ส ท่อระบายน้ำ และประปา เป็นต้น
4. การขอเป็นวันสต็อปเซอร์วิส ในการขออณุญาติก่อสร้าง ที่ต้องขอผ่านถึง 12-14 ขั้นตอน
5. การคมนาคม ถนน ภายในโครงการเอกชนต้องการความชัดเจน
6. ทางเข้า-ออก โครงการถนนโดยรอบคับแคบและจะเกิดปัญหาการจราจร เหมือนศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ฯลฯ
7. เสนอให้ซอยย่อยพื้นที่แปลงประมูล โดยเห็นว่าเงินลงทุนหมื่นล้านมากเกินไป ควรเปิดให้ทุนระดับกลางมีส่วนเข้าร่วมพัฒนาตามความชำนาญ

อย่างไรก็ดีด้วยมูลค่าการลงทุนสูงถึงหมื่นล้านบาท สุดท้ายก็เชื่อว่าคงก็มีแค่บิ๊กทุนไม่กี่เจ้าสัวที่จะคว้าที่ดินผืนนี้ไปครอง อย่าง เซ็นทรัล ซีพี สยามพิวรรธน์ เจริญ สิริวัฒนภักดี สิงห์เอสเตท เท่านั้นที่เอื้อมถึง คนอื่นหมดสิทธิ์หรือไม่ก็อาจไม่มีใครสนใจเลย เพราะเงื่อนไขหลายอย่างไม่เอื้อก็มีความเป็นไปได้สูงเช่นกัน

|ตื้น-ลึก-หนา-บาง 
|โดย : เรด ไลอ้อน
|ฐานเศรษฐกิจออนไลน์