ผุด6ย่านธุรกิจใหม่ บูมเศรษฐกิจทั่วกรุง
ไนท์แฟรงค์-บีทีเอส เปิดลายแทงย่านธุรกิจใหม่ รับผังเมืองใหม่ เส้นทางรถไฟฟ้ากว่า 200 กิโลเมตร แนะจับ 3 ศูนย์กลางธุรกิจรอง รัชดาฯ-พระราม9, ลาดพร้าว, ฝั่งธนบุรี การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ซึ่งจะประกาศใช้ในปี 2562 โดยโจทย์ก็คือโครงการรถไฟฟ้าที่ขยายเส้นทางเพิ่มขึ้นทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของเมืองและการอยู่อาศัยของประชาชนอย่างมาก จนต้องกำหนดมาตรการใหม่ด้านผังเมืองเพื่อให้การใช้ประโยชน์พื้นที่ดินแนวรถไฟฟ้าเกิดประสิทธิภาพสูงสุด
ยิ่งไปกว่านั้นในผังเมืองฉบับใหม่ส่งเสริมให้มีพื้นที่ศูนย์เศรษฐกิจใหม่ อาทิ ย่านพระราม 9 และศูนย์ชุมชนชานเมือง 8 แห่ง มีที่มีนบุรี ลาดกระบัง ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางมด ตลิ่งชัน และสะพานใหม่ ซึ่งในการเสวนาพิเศษเรื่อง เปิดลายแทงทำเลธุรกิจ ในงานสัมมนา “ผังเมืองใหม่ เมกะโปรเจ็กต์ พลิกโฉม กทม.” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ นายสุรยุทธ ทวีกุลวัฒน์ ผู้อำนวยการใหญ่สายการเงิน บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮล ดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) (BTS) กล่าวว่า ปัจจุบันในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีรถไฟฟ้าใช้เป็นระยะทาง 109.6 กิโลเมตร จากแผนแม่บท 515 กิโลเมตร ในปี 2572 จำนวนผู้โดยสารรถไฟฟ้าทั้ง 3 ระบบคือ บีทีเอส เอ็มอาร์ที และแอร์พอร์ตเรลลิงค์ รวมกว่า 1 ล้านเที่ยวคน ไม่ถึง 10% ของระบบขนส่งมวลชน ซึ่งส่วนใหญ่ 90% ยังใช้บริการรถเมล์ รถตู้ และมอเตอร์ไซค์วิน เป็นหลัก เมืองที่เจริญแล้ว เช่น เซี่ยงไฮ้ 40% ของจำนวนประชากรใช้ระบบขนส่งมวลชนเช่นเดียวกัน ในสิงคโปร์ กรุงโซล โตเกียว
ถ้าสามารถขยายระยะทางได้มากกว่านี้ ยิ่งไปรับคนตามที่อยู่อาศัย จะช่วยให้คนใช้รถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกมาก ซึ่งภายในอีก 2 ปี คือประมาณปี 2563 ในกรุงเทพฯและปริมณฑล เส้นทางรถไฟฟ้าจะเพิ่มเป็น 200 กิโลเมตร เริ่มจากปลายปี 2561 จะเปิดเดินรถบีทีเอสจากสำโรงถึงสมุทรปราการ และในปี 2563 สายสีเขียวช่วงหมอชิต-คูคต จะเปิดบริการ ส่วนตัวมองว่าสถานีคูคต แม้จะเป็นสถานีปลายทางแต่ก็น่าสนใจ เพราะในย่านคูคต ลำลูกกา มีหมู่บ้านค่อนข้างมาก มีห้างค้าปลีกทั้งบิ๊กซี เทสโก้ และโฮมโปร ค่อนข้างครบทั้งเรื่องเศรษฐกิจและที่อยู่อาศัย ถัดไปปี 2564 จะเพิ่มเป็น 301 กิโลเมตร และปี 2566 เพิ่มเป็น 399 กิโลเมตร ซึ่งระยะทาง 300 กิโลเมตรถือว่ามีความเพียงพอให้การเดินทางมีความสะดวก รวดเร็วขึ้น
ในปี 2566 เส้นทางรถไฟฟ้าจะเพิ่มเป็น 399 กิโลเมตร ต่อไปคนกรุงเทพฯก็จะมีทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม ที่ทำงาน แหล่งช็อปปิ้ง สวนสาธารณะ การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าช่วยประหยัดค่าเดินทาง และมีเวลาเพียงพอที่จะทำสิ่งอื่นในชีวิตประจำวันได้ ทำให้คุณภาพชีวิตดีขึ้น
สำหรับย่านเศรษฐกิจที่น่าสนใจใน 3-5 ปีนี้มี 3 จุดคือ ย่านพญาไท หลังจากเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว แอร์พอร์ตลิงค์ และอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูง อีอีซี (ไฮสปีดเทรน) ซึ่งรัฐจะมีการเปิดให้ประมูลก่อสร้างรถไฟไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน และให้สิทธิพัฒนาแอร์พอร์ตลิงค์ด้วย ส่วนทำเลคูคต มองว่าเมื่อเปิดให้บริการรถไฟฟ้าในอีก 2 ปีข้างหน้า มั่นใจว่าจะเป็นจุดที่ทำให้ผู้ที่อาศัยเลยจากคูคตสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกมากขึ้น ขณะที่ สำโรง ที่เป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีเหลือง จะช่วยให้ผู้ที่อาศัยในฝั่งเทพารักษ์และศรีนครินทร์ สามารถเดินทางเชื่อมต่อได้ง่ายขึ้น
ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ผังเมืองใหม่ที่กทม.จะประกาศใช้ในปี 2562 มีการกำหนดพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (ซีบีดี) ในพื้นที่ใหม่ เป็นศูนย์กลางธุรกิจรอง (Sub CBD)เพิ่ม 3 พื้นที่ คือ 1.ย่านรัชดา -พระราม 9 จากการที่เอกชนในย่านนั้นโปรโมตให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ 2. ย่านลาดพร้าว เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาบริเวณสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นพื้นที่ใหม่ และ 3. ย่านฝั่งธนบุรี ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน จากพื้นที่เกษตรกรรม เปลี่ยนสีผังเป็นสีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย จนถึงสีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง จากบ้านเดี่ยวก็สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และคอนโดมิเนียม อาจทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการมองเห็นโอกาสก็จะเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ และเป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่ได้ประโยชน์มากกว่ารายเล็ก
“การกำหนดพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ถูกต้อง ถ้าสามารถเป็นไปตามแผนก็หมายความว่าศูนย์กลางเมืองขยายออกไป แต่จริงๆ แล้วไม่ได้เกิดการสร้างเมืองในเมือง ถ้าจะให้เกิดขึ้น กทม.ต้องกำหนดให้มีการตัดถนนเพิ่ม โครงข่ายถนนในพื้นที่กำหนด ไม่ใช่ใช้โครงข่ายถนนที่มีในปัจจุบัน ทำให้พื้นที่มีการพัฒนาในลักษณะความหลากหลายในบริเวณที่กำหนด”
นายพนมยํ้าว่า “ยังเป็นการพัฒนาตามแนวถนนที่มีในปัจจุบัน ไม่ได้มีแผนในการสร้างโครงข่ายถนนใหม่เพิ่ม เพื่อให้มีการเปิด พื้นที่เชิงพาณิชย์ใหม่ๆ เป็นเพียงการกำหนดโซนพื้นที่ แต่ไม่ได้ทำโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เพื่อให้เกิดร้านค้าขึ้น ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย”
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,413 วันที่ 28-31 ตุลาคม 2561
ยิ่งไปกว่านั้นในผังเมืองฉบับใหม่ส่งเสริมให้มีพื้นที่ศูนย์เศรษฐกิจใหม่ อาทิ ย่านพระราม 9 และศูนย์ชุมชนชานเมือง 8 แห่ง มีที่มีนบุรี ลาดกระบัง ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางมด ตลิ่งชัน และสะพานใหม่ ซึ่งในการเสวนาพิเศษเรื่อง เปิดลายแทงทำเลธุรกิจ ในงานสัมมนา “ผังเมืองใหม่ เมกะโปรเจ็กต์ พลิกโฉม กทม.” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ นายสุรยุทธ ทวีกุลวัฒน์ ผู้อำนวยการใหญ่สายการเงิน บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮล ดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) (BTS) กล่าวว่า ปัจจุบันในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีรถไฟฟ้าใช้เป็นระยะทาง 109.6 กิโลเมตร จากแผนแม่บท 515 กิโลเมตร ในปี 2572 จำนวนผู้โดยสารรถไฟฟ้าทั้ง 3 ระบบคือ บีทีเอส เอ็มอาร์ที และแอร์พอร์ตเรลลิงค์ รวมกว่า 1 ล้านเที่ยวคน ไม่ถึง 10% ของระบบขนส่งมวลชน ซึ่งส่วนใหญ่ 90% ยังใช้บริการรถเมล์ รถตู้ และมอเตอร์ไซค์วิน เป็นหลัก เมืองที่เจริญแล้ว เช่น เซี่ยงไฮ้ 40% ของจำนวนประชากรใช้ระบบขนส่งมวลชนเช่นเดียวกัน ในสิงคโปร์ กรุงโซล โตเกียว
ถ้าสามารถขยายระยะทางได้มากกว่านี้ ยิ่งไปรับคนตามที่อยู่อาศัย จะช่วยให้คนใช้รถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกมาก ซึ่งภายในอีก 2 ปี คือประมาณปี 2563 ในกรุงเทพฯและปริมณฑล เส้นทางรถไฟฟ้าจะเพิ่มเป็น 200 กิโลเมตร เริ่มจากปลายปี 2561 จะเปิดเดินรถบีทีเอสจากสำโรงถึงสมุทรปราการ และในปี 2563 สายสีเขียวช่วงหมอชิต-คูคต จะเปิดบริการ ส่วนตัวมองว่าสถานีคูคต แม้จะเป็นสถานีปลายทางแต่ก็น่าสนใจ เพราะในย่านคูคต ลำลูกกา มีหมู่บ้านค่อนข้างมาก มีห้างค้าปลีกทั้งบิ๊กซี เทสโก้ และโฮมโปร ค่อนข้างครบทั้งเรื่องเศรษฐกิจและที่อยู่อาศัย ถัดไปปี 2564 จะเพิ่มเป็น 301 กิโลเมตร และปี 2566 เพิ่มเป็น 399 กิโลเมตร ซึ่งระยะทาง 300 กิโลเมตรถือว่ามีความเพียงพอให้การเดินทางมีความสะดวก รวดเร็วขึ้น
ในปี 2566 เส้นทางรถไฟฟ้าจะเพิ่มเป็น 399 กิโลเมตร ต่อไปคนกรุงเทพฯก็จะมีทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม ที่ทำงาน แหล่งช็อปปิ้ง สวนสาธารณะ การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าช่วยประหยัดค่าเดินทาง และมีเวลาเพียงพอที่จะทำสิ่งอื่นในชีวิตประจำวันได้ ทำให้คุณภาพชีวิตดีขึ้น
สำหรับย่านเศรษฐกิจที่น่าสนใจใน 3-5 ปีนี้มี 3 จุดคือ ย่านพญาไท หลังจากเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว แอร์พอร์ตลิงค์ และอนาคตจะมีรถไฟความเร็วสูง อีอีซี (ไฮสปีดเทรน) ซึ่งรัฐจะมีการเปิดให้ประมูลก่อสร้างรถไฟไฮสปีดเชื่อม 3 สนามบิน และให้สิทธิพัฒนาแอร์พอร์ตลิงค์ด้วย ส่วนทำเลคูคต มองว่าเมื่อเปิดให้บริการรถไฟฟ้าในอีก 2 ปีข้างหน้า มั่นใจว่าจะเป็นจุดที่ทำให้ผู้ที่อาศัยเลยจากคูคตสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกมากขึ้น ขณะที่ สำโรง ที่เป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีเหลือง จะช่วยให้ผู้ที่อาศัยในฝั่งเทพารักษ์และศรีนครินทร์ สามารถเดินทางเชื่อมต่อได้ง่ายขึ้น
ด้านนายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ผังเมืองใหม่ที่กทม.จะประกาศใช้ในปี 2562 มีการกำหนดพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (ซีบีดี) ในพื้นที่ใหม่ เป็นศูนย์กลางธุรกิจรอง (Sub CBD)เพิ่ม 3 พื้นที่ คือ 1.ย่านรัชดา -พระราม 9 จากการที่เอกชนในย่านนั้นโปรโมตให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ 2. ย่านลาดพร้าว เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาบริเวณสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นพื้นที่ใหม่ และ 3. ย่านฝั่งธนบุรี ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงิน จากพื้นที่เกษตรกรรม เปลี่ยนสีผังเป็นสีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย จนถึงสีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง จากบ้านเดี่ยวก็สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และคอนโดมิเนียม อาจทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการมองเห็นโอกาสก็จะเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ และเป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่ได้ประโยชน์มากกว่ารายเล็ก
“การกำหนดพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ถูกต้อง ถ้าสามารถเป็นไปตามแผนก็หมายความว่าศูนย์กลางเมืองขยายออกไป แต่จริงๆ แล้วไม่ได้เกิดการสร้างเมืองในเมือง ถ้าจะให้เกิดขึ้น กทม.ต้องกำหนดให้มีการตัดถนนเพิ่ม โครงข่ายถนนในพื้นที่กำหนด ไม่ใช่ใช้โครงข่ายถนนที่มีในปัจจุบัน ทำให้พื้นที่มีการพัฒนาในลักษณะความหลากหลายในบริเวณที่กำหนด”
นายพนมยํ้าว่า “ยังเป็นการพัฒนาตามแนวถนนที่มีในปัจจุบัน ไม่ได้มีแผนในการสร้างโครงข่ายถนนใหม่เพิ่ม เพื่อให้มีการเปิด พื้นที่เชิงพาณิชย์ใหม่ๆ เป็นเพียงการกำหนดโซนพื้นที่ แต่ไม่ได้ทำโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เพื่อให้เกิดร้านค้าขึ้น ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่าย”
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,413 วันที่ 28-31 ตุลาคม 2561
