ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ หวั่น! "ตลาดบ้าน" ปีหน้าหดตัว
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุ แต่ละปีน่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ทั่วประเทศ ประมาณไม่น้อยกว่า 42,000 หน่วย หรือคิดเป็นมูลค่าประมาณ 126,000 ล้านบาทต่อปี (ค่าเฉลี่ย 3.0 ล้านบาท/หน่วย) โดยยังไม่นับรวมกลุ่มผู้ซื้อบ้านมือสอง หวั่น! ตลาดที่อยู่อาศัยหดดตัว กรณี ธปท. จะเริ่มใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ต้นปี 2562
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์ 2 และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภายหลังได้รับคำชี้แจง เรื่อง "นโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แล้ว แม้ ธปท. แสดงท่าทีที่ชัดเจนในการยอมรับว่า ปัจจุบันยังไม่มีภาวะฟองสบู่เกิดขึ้น แต่ ธปท. ยังคงแสดงความกังวลต่อเรื่องการเข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่อาจทำให้เกิดความย่อหย่อนในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ โดยทิศทางของการปล่อยสินเชื่อในระดับสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV และสัดส่วนรายได้ต่อภาระหนี้ (DSR) ที่สูงขึ้นต่อเนื่อง และมีการปล่อยสินเชื่ออื่นที่ได้เพิ่มเติม ทั้งสินเชื่อปล่อยพร้อมที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพิ่มเติมภายหลัง (Top-up) รวมเข้าไปในวงเงินกู้ร่วมด้วย ขณะที่ มูลค่าหลักประกันเกินกว่าราคาที่แท้จริง รวมถึงภาวะความเปราะบางในความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศได้ ซึ่งในประเด็นเหล่านี้ มีสิ่งที่ต้อง ธปท. ต้องคำนึงถึงและควรนำไปพิจารณาในหลายประเด็นด้วยกัน
อย่างไรก็ตาม โดยส่วนตัวสรุปว่า สุดท้าย ธปท. คงต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่า ระหว่าง "ประเด็นความกังวลของ ธปท. และผลกระทบที่จะเกิดขึ้นธุรกิจกับภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของเศรษฐกิจไทยที่กำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ขณะนี้ถึงเวลาที่เหมาะสมหรือไม่ ในการออกนโยบาย Macro prudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ ธปท. ใช้เพียง "มาตรการ Microprudential" ที่เน้นการกำกับสถาบันการเงินให้เข้มงวดขึ้น ก็อาจเพียงพอแล้ว ซึ่งอาจมีเพียงบางส่วนที่อาจสร้างให้ ธปท. เกิดความกังวลดังกล่าวข้างต้น เพราะหากการตัดสินใจครั้งนี้ผิดพลาด การส่งสัญญาณผ่านนโยบายนี้อาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะงักงัน ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาที่ลุกลามไปยังผู้ประกอบการฯ ทั้งด้านต้นทุนทางการเงินที่อาจจะ Funding มาแพงขึ้น และด้านสภาพคล่องที่ไม่สามารถขาย และอาจจะส่งผลไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่สร้างเสร็จที่คงเหลือ (Backlog) ของตนได้"
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์ 2 และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภายหลังได้รับคำชี้แจง เรื่อง "นโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แล้ว แม้ ธปท. แสดงท่าทีที่ชัดเจนในการยอมรับว่า ปัจจุบันยังไม่มีภาวะฟองสบู่เกิดขึ้น แต่ ธปท. ยังคงแสดงความกังวลต่อเรื่องการเข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ที่อาจทำให้เกิดความย่อหย่อนในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ โดยทิศทางของการปล่อยสินเชื่อในระดับสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV และสัดส่วนรายได้ต่อภาระหนี้ (DSR) ที่สูงขึ้นต่อเนื่อง และมีการปล่อยสินเชื่ออื่นที่ได้เพิ่มเติม ทั้งสินเชื่อปล่อยพร้อมที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพิ่มเติมภายหลัง (Top-up) รวมเข้าไปในวงเงินกู้ร่วมด้วย ขณะที่ มูลค่าหลักประกันเกินกว่าราคาที่แท้จริง รวมถึงภาวะความเปราะบางในความสามารถชำระหนี้ของผู้กู้เพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศได้ ซึ่งในประเด็นเหล่านี้ มีสิ่งที่ต้อง ธปท. ต้องคำนึงถึงและควรนำไปพิจารณาในหลายประเด็นด้วยกัน
อย่างไรก็ตาม โดยส่วนตัวสรุปว่า สุดท้าย ธปท. คงต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่า ระหว่าง "ประเด็นความกังวลของ ธปท. และผลกระทบที่จะเกิดขึ้นธุรกิจกับภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของเศรษฐกิจไทยที่กำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ขณะนี้ถึงเวลาที่เหมาะสมหรือไม่ ในการออกนโยบาย Macro prudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ ธปท. ใช้เพียง "มาตรการ Microprudential" ที่เน้นการกำกับสถาบันการเงินให้เข้มงวดขึ้น ก็อาจเพียงพอแล้ว ซึ่งอาจมีเพียงบางส่วนที่อาจสร้างให้ ธปท. เกิดความกังวลดังกล่าวข้างต้น เพราะหากการตัดสินใจครั้งนี้ผิดพลาด การส่งสัญญาณผ่านนโยบายนี้อาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยอสังหาริมทรัพย์เกิดการชะงักงัน ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาที่ลุกลามไปยังผู้ประกอบการฯ ทั้งด้านต้นทุนทางการเงินที่อาจจะ Funding มาแพงขึ้น และด้านสภาพคล่องที่ไม่สามารถขาย และอาจจะส่งผลไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่สร้างเสร็จที่คงเหลือ (Backlog) ของตนได้"
