ลูกค้าจีนเสกอสังหาฯ "เฟื่อง-ฟุบ" ได้เร็ว!!
จากสัญญาณการเติบโตอย่างคึกคักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น จำนวนโครงการที่เปิดขายและราคาขายต่อยูนิต ที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีความกังวลต่อแรงซื้อลงทุนจะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่อสังหาฯ ที่สุดประกาศแนวทางปรับปรุงเกณฑ์ให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่กับสินเชื่อรีไฟแนนซ์ใหม่ ตั้งกฎให้วางดาวน์ 20% ในการซื้อบ้านหลังที่ 2 ทุกระดับราคา พร้อมคุมการซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในทุกสัญญา โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์ถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ในปัจจุบัน ว่า มีความต้องการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนค่อนข้างสูง ทั้งในกลุ่มลูกค้าคนไทยและต่างชาติ โดยนักลงทุนจีนเป็นชาติที่มาแรง ช่วยพยุงตลาด ทดแทนกำลังซื้อคนไทยที่ประสบปัญหาหนี้ครัวเรือนได้อย่างมาก
[caption id="attachment_332736" align="aligncenter" width="289"]
วสันต์ คงจันทร์[/caption]
คอนโดมีเนียมบางโครงการ นักลงทุนจีนซื้อจนเต็มโควตา โดยลูกค้ากลุ่มนี้สนใจซื้อห้องชุดขนาดใหญ่ ตั้งแต่ 35-60 ตร.ม. เพราะรัฐบาลจีนอนุญาตให้คนจีนนำเงินออกนอกประเทศได้คนละ 5 หมื่นดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อปี หรือประมาณ 1.5 ล้านบาท แต่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมราคาสูง 10 ล้านบาทได้ (รวม 2 คนสามีภรรยา) และซื้อ 4-5 ห้อง ทั้งนี้ ทำเลที่ลูกค้าจีนให้ความสนใจมาก มีสุขุมวิทและรัชดาภิเษก จะเห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมในโซนดังกล่าวค่อนข้างเปิดตัวคึกคัก
ปัจจุบัน จีนกลายเป็นลูกค้าต่างชาติหลัก ถึงขั้นมีบริษัทตัวแทนขายอสังหาฯ ของจีน มีสำนักงานขายทั้งไทยและจีน ส่วนยุโรปก็ยังคงมีบ้างแต่ไม่มากเท่า ทั้งนี้ แรงจูงใจหลัก ก็คือ ราคาอสังหาฯ ของไทยยังมีราคาตํ่ากว่าของจีน แถมค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและภาษีต่าง ๆ รวมกันประมาณ 4-5% ถือว่าค่อนข้างตํ่าสำหรับต่างชาติ
"ผมเคยเข้าไปให้ข้อมูลกับธนาคารแห่งประเทศไทย ว่า ตลาดลูกค้าจีนสามารถทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ของไทยเฟื่องฟูอย่างมาก และก็ฟุบได้รวดเร็ว ในอนาคตต้องหาทางสกัดไม่ให้ผันผวนเร็วเกินไป เพราะที่ผ่านมา ประเทศไทยไม่มีมาตรการดูแลการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติมาก่อน"
ยิ่งในขณะนี้ รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เร่งเดินหน้าโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ประกอบด้วย 3 จังหวัด คือ ระยอง ชลบุรี และฉะเชิงเทรา พร้อมเปิดช่องให้ต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและคอนโดมิเนียมใน 3 จังหวัดอีอีซี ได้ 100% ต้องยอมรับว่า วันนี้ธุรกิจอสังหาฯ ค่อนข้างพึ่งพากำลังซื้อจีน ไม่ต่างกับธุรกิจท่องเที่ยว ในอนาคตถ้าคนจีนไม่สนใจลงทุนในไทยอีกต่อไป ธุรกิจอสังหาฯ ของไทยก็อาจจะมีปัญหาได้
"อนาคตถ้ามีต่างชาติมาลงทุนซื้ออสังหาฯ ในประเทศ ควรจะเห็นภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ถ้าเป็นกรณีเช่าอยู่อาศัยระยะยาว ก็ควรจะจัดเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มกว่า 1.1% ที่เป็นอยู่ในปัจจุบันด้วย"
ในส่วนของนักลงทุนอสังหาฯ ของไทย พบว่า ซื้อรายละ 3-4 ห้องขึ้นไป เพราะได้แรงจูงใจ ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ค่อนข้างสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย เพราะไม่ต้องจ่ายภาษีโรงเรือนแบบคอนโดฯ ระฆัง ควรจะเร่งประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. .... คาดว่าจะสามารถสกัดการเก็งกำไรได้บ้าง ขณะที่ มาตรการกำหนดเงินดาวน์ 20% และวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) 80% นั้น ถ้าคนซื้อมีศักยภาพก็ยังสามารถซื้อได้อยู่
"มาตรการที่จะประกาศในต้นปี 2562 ถือว่าช่วยสกัดอารมณ์ตลาดได้ แตะเบรกคอนโดฯ ในเมืองราคาแพง 10 ล้านบาท หรือ ตารางเมตรละ 1.5 แสนบาท ซึ่งอยู่ในย่านสุขุมวิท ต่อไปผู้ประกอบการจะขายของยากขึ้น โดยเฉพาะราคากลาง-ล่าง เพราะคนซื้อต้องหาเงินวางดาวน์สูงขึ้น"
หน้า 29 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,409 วันที่ 14 - 17 ตุลาคม 2561
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์ถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ในปัจจุบัน ว่า มีความต้องการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนค่อนข้างสูง ทั้งในกลุ่มลูกค้าคนไทยและต่างชาติ โดยนักลงทุนจีนเป็นชาติที่มาแรง ช่วยพยุงตลาด ทดแทนกำลังซื้อคนไทยที่ประสบปัญหาหนี้ครัวเรือนได้อย่างมาก
[caption id="attachment_332736" align="aligncenter" width="289"]
คอนโดมีเนียมบางโครงการ นักลงทุนจีนซื้อจนเต็มโควตา โดยลูกค้ากลุ่มนี้สนใจซื้อห้องชุดขนาดใหญ่ ตั้งแต่ 35-60 ตร.ม. เพราะรัฐบาลจีนอนุญาตให้คนจีนนำเงินออกนอกประเทศได้คนละ 5 หมื่นดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อปี หรือประมาณ 1.5 ล้านบาท แต่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมราคาสูง 10 ล้านบาทได้ (รวม 2 คนสามีภรรยา) และซื้อ 4-5 ห้อง ทั้งนี้ ทำเลที่ลูกค้าจีนให้ความสนใจมาก มีสุขุมวิทและรัชดาภิเษก จะเห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมในโซนดังกล่าวค่อนข้างเปิดตัวคึกคัก
ปัจจุบัน จีนกลายเป็นลูกค้าต่างชาติหลัก ถึงขั้นมีบริษัทตัวแทนขายอสังหาฯ ของจีน มีสำนักงานขายทั้งไทยและจีน ส่วนยุโรปก็ยังคงมีบ้างแต่ไม่มากเท่า ทั้งนี้ แรงจูงใจหลัก ก็คือ ราคาอสังหาฯ ของไทยยังมีราคาตํ่ากว่าของจีน แถมค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและภาษีต่าง ๆ รวมกันประมาณ 4-5% ถือว่าค่อนข้างตํ่าสำหรับต่างชาติ
"ผมเคยเข้าไปให้ข้อมูลกับธนาคารแห่งประเทศไทย ว่า ตลาดลูกค้าจีนสามารถทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ของไทยเฟื่องฟูอย่างมาก และก็ฟุบได้รวดเร็ว ในอนาคตต้องหาทางสกัดไม่ให้ผันผวนเร็วเกินไป เพราะที่ผ่านมา ประเทศไทยไม่มีมาตรการดูแลการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติมาก่อน"
ยิ่งในขณะนี้ รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เร่งเดินหน้าโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ประกอบด้วย 3 จังหวัด คือ ระยอง ชลบุรี และฉะเชิงเทรา พร้อมเปิดช่องให้ต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและคอนโดมิเนียมใน 3 จังหวัดอีอีซี ได้ 100% ต้องยอมรับว่า วันนี้ธุรกิจอสังหาฯ ค่อนข้างพึ่งพากำลังซื้อจีน ไม่ต่างกับธุรกิจท่องเที่ยว ในอนาคตถ้าคนจีนไม่สนใจลงทุนในไทยอีกต่อไป ธุรกิจอสังหาฯ ของไทยก็อาจจะมีปัญหาได้
"อนาคตถ้ามีต่างชาติมาลงทุนซื้ออสังหาฯ ในประเทศ ควรจะเห็นภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ถ้าเป็นกรณีเช่าอยู่อาศัยระยะยาว ก็ควรจะจัดเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มกว่า 1.1% ที่เป็นอยู่ในปัจจุบันด้วย"
ในส่วนของนักลงทุนอสังหาฯ ของไทย พบว่า ซื้อรายละ 3-4 ห้องขึ้นไป เพราะได้แรงจูงใจ ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ค่อนข้างสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย เพราะไม่ต้องจ่ายภาษีโรงเรือนแบบคอนโดฯ ระฆัง ควรจะเร่งประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. .... คาดว่าจะสามารถสกัดการเก็งกำไรได้บ้าง ขณะที่ มาตรการกำหนดเงินดาวน์ 20% และวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) 80% นั้น ถ้าคนซื้อมีศักยภาพก็ยังสามารถซื้อได้อยู่
"มาตรการที่จะประกาศในต้นปี 2562 ถือว่าช่วยสกัดอารมณ์ตลาดได้ แตะเบรกคอนโดฯ ในเมืองราคาแพง 10 ล้านบาท หรือ ตารางเมตรละ 1.5 แสนบาท ซึ่งอยู่ในย่านสุขุมวิท ต่อไปผู้ประกอบการจะขายของยากขึ้น โดยเฉพาะราคากลาง-ล่าง เพราะคนซื้อต้องหาเงินวางดาวน์สูงขึ้น"
หน้า 29 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,409 วันที่ 14 - 17 ตุลาคม 2561
