บิ๊กเนมแห่ผุดบ้านหรู! เมินกฎใหม่ ธปท. บุกตลาดเศรษฐี - "3 สมาคม" สู้ยิบตา
บิ๊กอสังหาฯ ไม่สะท้านมาตรการวางเงินดาวน์สูงของแบงก์ชาติ แห่ผุดบ้านหรูพรึบ "เอพี, ศุภาลัย, แอล.พี.เอ็น., เพอร์เฟค, พฤกษา" เผยราคาเกิน 10 ล้านขึ้นไป ไม่พึ่งพาแบงก์ เหตุเป็นระดับเจ้าของกิจการแถวหน้า-นักธุรกิจต่างชาติ ขณะ 3 สมาคมบ้าน สู้ยิบตา ขอผ่อนกฎ
ยังพูดถึงเป็นวงกว้างกับมาตรการเพิ่มเงินดาวน์ 100% กรณีบ้านหลังที่ 2 และบ้านหรูของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ แบงก์ชาติ หลังเปิดรับฟังความคิดเห็นผู้ประกอบการและ 3 สมาคมบ้าน
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า เกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องเตรียมตัวเองให้พร้อมก่อน ไม่ว่าจะซื้ออยู่เอง หรือ เพื่อลงทุน นั่นคือ มีเงินพอที่จะดาวน์ 20% ซึ่งกลุ่มราคา 10 ล้านบาท ส่วนใหญ่ผู้ซื้อยังหวังพึ่งสินเชื่อจากธนาคาร ขณะที่ กลุ่มลูกค้าซื้อบ้านระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไป ไม่มีปัญหา และส่วนใหญ่นิยมซื้อเงินสด หรือ วางดาวน์สูง ๆ
"มาตรการใหม่ของแบงก์ชาติเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และธนาคาร แต่อาจมีผลกระทบต่อตลาดรวมในระยะสั้น 3-6 เดือน เพื่อปรับตัว"
อย่างไรก็ดี ปีหน้าเตรียมพัฒนาบ้านหรูราคาสูงสุดกว่า 100 ล้านบาท โซนตะวันออก กทม. ร่วมกับทุนฮ่องกง
สอดคล้องกับ นายอรรถพล สฤษฎิพันธาวาทย์ ประธานเจ้าหน้าที่ด้านสนับสนุนองค์กร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กล่าวว่า SC ได้รับผลกระทบน้อย เนื่องจากลูกค้าเป็นกลุ่มมีกำลังซื้อ ปัจจุบันมีการซื้อด้วยเงินสดประมาณ 30% พร้อมกันนี้ได้ปรับกลยุทธ์การลงทุน ปัจจุบัน พอร์ตของ SC เป็น Low Rise ในสัดส่วน 65% และนับจากปี 2561-2563 มีแผนขยายพอร์ตรายได้ 5-8 ล้านบาทเพิ่มขึ้น ขณะที่ ส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรก ปกติบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องมีการวางดาวน์ 20% อยู่แล้ว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS สะท้อนว่า บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ได้รับผลกระทบ ส่วนใหญ่มักซื้อเงินสด จากการทำธุรกิจ ที่เรียกว่าระดับแถวหน้าของเมืองไทย คนดังมีชื่อเสียง อีกทั้งนักธุรกิจต่างชาติ ยกตัวอย่าง โครงการเดอะรีเซิร์ฟ สาทร รวมทั้งคอนโดฯ ย่านใจกลางเมือง และบริษัทยังมีแผนลงทุนโครงการระดับไฮเอนด์เกิน 10 ล้าน ต่อเนื่อง เพราะกำลังซื้อดีต่อเนื่องในไตรมาส 4 และปีหน้า
กลับกันกลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทลงมา อาจได้รับผลกระทบ เพราะต้องพึ่งพาแบงก์ หากต้องปรับตัวต้องเร่งพรีแอพพรูฟเร็วขึ้น ช่วยเหลือลูกค้าเกี่ยวกับการวางเงินดาวน์ อาจแบ่งจ่ายคราวละหลายงวด ขณะเดียวกัน กลุ่มที่ตัดสินใจซื้อแล้วจะช่วยเร่งยื่นกู้แบงก์เพื่อใช้หลักเกณฑ์เก่า และโอนก่อนวันที่ 1 ม.ค. 2562 แต่หลังจากเกณฑ์ใหม่ หากคนที่กู้ไม่ผ่านและต้องทิ้งดาวน์ ธปท. จะรับผิดชอบหรือไม่
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ แอล.พี.เอ็น. เปิดเผยว่า จากตลาดกลาง-ล่างมีปัญหาแบงก์คุมเข้มสินเชื่อ อีกทั้งแบงก์ชาติยังออกเกณฑ์วางเงินดาวน์สูงขึ้น มองว่า ผู้ประกอบการต่างหนีทำบ้านแพงมากขึ้น เพราะมีกลุ่มกำลังซื้อจริง และแน่นอนว่าบริษัทเองก็หันไปเล่นตลาดดังกล่าวเช่นกัน โดยปีหน้าจะมีโครงการหรูออกมาให้เห็นอีก
เช่นเดียวกับ นายบุญชัย ชัยอนันต์บวร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานโครงการภูมิภาค 2 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ได้เข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมใน จ.ระยอง ต่อเนื่อง ตามโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ล่าสุด เตรียมปั้นแบรนด์ใหม่แนวราบ โครงการริเวอร์ วิลล์ คฤหาสน์หรู ริมแม่นํ้า มูลค่าโครงการ 720 ล้านบาท ราคาเริ่มต้นกว่า 6 ล้านบาท และราคาสูงสุดกว่า 22 ล้านบาท บนพื้นที่ 24 ไร่ เพียง 74 แปลง ส่วนใหญ่ลูกค้าจะเป็นนักธุรกิจที่ทำงานในพื้นที่อีอีซีและจาก กทม.
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า มั่นใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโค้งสุดท้ายยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยไตรมาส 4/2561 เปิดเกมรุกตลาดบ้านเดี่ยวซูเปอร์ลักชัวรี อีกหนึ่งกลยุทธ์สู่การเติบโตในระยะยาวด้วยโครงการ "THE PALAZZO ศรีนครินทร์" คฤหาสน์หรู บนที่ดินผืนสุดท้ายที่ดีที่สุดบนถนนศรีนครินทร์ เพียง 52 ยูนิต เริ่ม 29 ล้านบาท ไปจนถึงราคา 60 ล้านบาท โดยมีพื้นที่สีเขียวจากสนามกอล์ฟรถไฟ แก้มลิงบึงรับนํ้าหนองบอน เป็นต้น
"ตลาดอสังหาฯ ไตรมาสสุดท้าย มีแนวโน้มการเติบโตดี กำลังซื้อในธุรกิจอสังหาฯ ยังมีอยู่ สถานการณ์โดยรวมของตลาดมีสัญญาณการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะเซ็กเมนต์สินค้าระดับกลาง-บน ที่โฟกัสทำเลใจกลางเมือง ยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้า"
ด้าน บมจ.แสนสิริ ประกาศปรับเป้ายอดขายอสังหาฯ 50,000 ล้านบาท สูงกว่ายอดขายรวมทั้งปีของปีที่ผ่านมาถึง 30% หลังพบยอดขาย 9 เดือน ทะลุ 41,500 ล้านบาท จากเป้าเดิมที่ตั้งไว้ 45,000 ล้านบาท สะท้อนว่า กำลังซื้อยังดี โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับบน เชื่อว่าทั้งปีเป็นไปตามเป้าที่ปรับเพิ่มอย่างแน่นอน เพราะเติบโตขึ้นทุกโปรดักต์ โดยทาวน์เฮาส์เติบโตขึ้นเกือบ 90% คอนโดมิเนียมเติบโตขึ้นกว่า 81% และบ้านเดี่ยวเติบโตขึ้น 45% ขณะที่ ยอดขายจากตลาดต่างชาติพุ่งทะลุไปถึง 12,000 ล้านบาท คิดเป็น 93% จากเป้าหมายยอดขายตลาดต่างชาติ 13,000 ล้านบาท ตลาดต่างจังหวัดโตแรงเติบโตขึ้นถึง 73% จากปีก่อน
สำหรับมุมสะท้อน 3 สมาคมบ้าน นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า กฎเกณฑ์ใหม่ที่กำหนดต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV 80%) คล้ายเป็นยาแรงที่เกินควร
"สิ่งที่ ธปท. โยนออก ไม่ใช่การป้องกัน แต่คือ การบล็อกอย่างสิ้นเชิง เพราะขึ้นวงเงินดาวน์ถึง 100% จากอดีตที่ต้องวางดาวน์ 10% ขึ้นเป็น 20% ทำให้ความสามารถของคนกลุ่มกลาง-ล่าง ที่แย่อยู่แล้ว ยิ่งแย่ไปอีก"
ขณะนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับมองว่า จะส่งผลกระทบต่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพง ๆ เกิน 10 ล้านบาท หากเป็นคอนโดมิเนียมก็จะเป็นกลุ่มระดับราคาขาย 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ม. เมื่อมีมาตรการใหม่ออกมา ดีเวลอปเปอร์กลุ่มนี้ก็ต้องพิจารณาว่าจะยังพัฒนาโครงการไฮเอนด์ต่อไปหรือไม่
"แค่เรียกเราไปคุย แต่เชื่อว่า คงไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง แต่มุมกลับมาตรการนี้ไม่หนัก เพราะสัญญาเก่าไม่ย้อนหลัง"
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยไทยขยายตัวตามมาตรการผลักดันโดยภาครัฐและเอกชนเกิน 70% ในตลาดคอนโดฯ เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ขณะที่ บ้านจัดสรรเป็นเรียลดีมานด์เกือบ 100%
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,409 วันที่ 14 - 17 ตุลาคม 2561
ยังพูดถึงเป็นวงกว้างกับมาตรการเพิ่มเงินดาวน์ 100% กรณีบ้านหลังที่ 2 และบ้านหรูของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ แบงก์ชาติ หลังเปิดรับฟังความคิดเห็นผู้ประกอบการและ 3 สมาคมบ้าน
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า เกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องเตรียมตัวเองให้พร้อมก่อน ไม่ว่าจะซื้ออยู่เอง หรือ เพื่อลงทุน นั่นคือ มีเงินพอที่จะดาวน์ 20% ซึ่งกลุ่มราคา 10 ล้านบาท ส่วนใหญ่ผู้ซื้อยังหวังพึ่งสินเชื่อจากธนาคาร ขณะที่ กลุ่มลูกค้าซื้อบ้านระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไป ไม่มีปัญหา และส่วนใหญ่นิยมซื้อเงินสด หรือ วางดาวน์สูง ๆ
"มาตรการใหม่ของแบงก์ชาติเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และธนาคาร แต่อาจมีผลกระทบต่อตลาดรวมในระยะสั้น 3-6 เดือน เพื่อปรับตัว"
อย่างไรก็ดี ปีหน้าเตรียมพัฒนาบ้านหรูราคาสูงสุดกว่า 100 ล้านบาท โซนตะวันออก กทม. ร่วมกับทุนฮ่องกง
สอดคล้องกับ นายอรรถพล สฤษฎิพันธาวาทย์ ประธานเจ้าหน้าที่ด้านสนับสนุนองค์กร บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กล่าวว่า SC ได้รับผลกระทบน้อย เนื่องจากลูกค้าเป็นกลุ่มมีกำลังซื้อ ปัจจุบันมีการซื้อด้วยเงินสดประมาณ 30% พร้อมกันนี้ได้ปรับกลยุทธ์การลงทุน ปัจจุบัน พอร์ตของ SC เป็น Low Rise ในสัดส่วน 65% และนับจากปี 2561-2563 มีแผนขยายพอร์ตรายได้ 5-8 ล้านบาทเพิ่มขึ้น ขณะที่ ส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังแรก ปกติบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องมีการวางดาวน์ 20% อยู่แล้ว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท หรือ PS สะท้อนว่า บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ได้รับผลกระทบ ส่วนใหญ่มักซื้อเงินสด จากการทำธุรกิจ ที่เรียกว่าระดับแถวหน้าของเมืองไทย คนดังมีชื่อเสียง อีกทั้งนักธุรกิจต่างชาติ ยกตัวอย่าง โครงการเดอะรีเซิร์ฟ สาทร รวมทั้งคอนโดฯ ย่านใจกลางเมือง และบริษัทยังมีแผนลงทุนโครงการระดับไฮเอนด์เกิน 10 ล้าน ต่อเนื่อง เพราะกำลังซื้อดีต่อเนื่องในไตรมาส 4 และปีหน้า
กลับกันกลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทลงมา อาจได้รับผลกระทบ เพราะต้องพึ่งพาแบงก์ หากต้องปรับตัวต้องเร่งพรีแอพพรูฟเร็วขึ้น ช่วยเหลือลูกค้าเกี่ยวกับการวางเงินดาวน์ อาจแบ่งจ่ายคราวละหลายงวด ขณะเดียวกัน กลุ่มที่ตัดสินใจซื้อแล้วจะช่วยเร่งยื่นกู้แบงก์เพื่อใช้หลักเกณฑ์เก่า และโอนก่อนวันที่ 1 ม.ค. 2562 แต่หลังจากเกณฑ์ใหม่ หากคนที่กู้ไม่ผ่านและต้องทิ้งดาวน์ ธปท. จะรับผิดชอบหรือไม่
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ แอล.พี.เอ็น. เปิดเผยว่า จากตลาดกลาง-ล่างมีปัญหาแบงก์คุมเข้มสินเชื่อ อีกทั้งแบงก์ชาติยังออกเกณฑ์วางเงินดาวน์สูงขึ้น มองว่า ผู้ประกอบการต่างหนีทำบ้านแพงมากขึ้น เพราะมีกลุ่มกำลังซื้อจริง และแน่นอนว่าบริษัทเองก็หันไปเล่นตลาดดังกล่าวเช่นกัน โดยปีหน้าจะมีโครงการหรูออกมาให้เห็นอีก
เช่นเดียวกับ นายบุญชัย ชัยอนันต์บวร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานโครงการภูมิภาค 2 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ได้เข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมใน จ.ระยอง ต่อเนื่อง ตามโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ล่าสุด เตรียมปั้นแบรนด์ใหม่แนวราบ โครงการริเวอร์ วิลล์ คฤหาสน์หรู ริมแม่นํ้า มูลค่าโครงการ 720 ล้านบาท ราคาเริ่มต้นกว่า 6 ล้านบาท และราคาสูงสุดกว่า 22 ล้านบาท บนพื้นที่ 24 ไร่ เพียง 74 แปลง ส่วนใหญ่ลูกค้าจะเป็นนักธุรกิจที่ทำงานในพื้นที่อีอีซีและจาก กทม.
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า มั่นใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโค้งสุดท้ายยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยไตรมาส 4/2561 เปิดเกมรุกตลาดบ้านเดี่ยวซูเปอร์ลักชัวรี อีกหนึ่งกลยุทธ์สู่การเติบโตในระยะยาวด้วยโครงการ "THE PALAZZO ศรีนครินทร์" คฤหาสน์หรู บนที่ดินผืนสุดท้ายที่ดีที่สุดบนถนนศรีนครินทร์ เพียง 52 ยูนิต เริ่ม 29 ล้านบาท ไปจนถึงราคา 60 ล้านบาท โดยมีพื้นที่สีเขียวจากสนามกอล์ฟรถไฟ แก้มลิงบึงรับนํ้าหนองบอน เป็นต้น
"ตลาดอสังหาฯ ไตรมาสสุดท้าย มีแนวโน้มการเติบโตดี กำลังซื้อในธุรกิจอสังหาฯ ยังมีอยู่ สถานการณ์โดยรวมของตลาดมีสัญญาณการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะเซ็กเมนต์สินค้าระดับกลาง-บน ที่โฟกัสทำเลใจกลางเมือง ยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้า"
ด้าน บมจ.แสนสิริ ประกาศปรับเป้ายอดขายอสังหาฯ 50,000 ล้านบาท สูงกว่ายอดขายรวมทั้งปีของปีที่ผ่านมาถึง 30% หลังพบยอดขาย 9 เดือน ทะลุ 41,500 ล้านบาท จากเป้าเดิมที่ตั้งไว้ 45,000 ล้านบาท สะท้อนว่า กำลังซื้อยังดี โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับบน เชื่อว่าทั้งปีเป็นไปตามเป้าที่ปรับเพิ่มอย่างแน่นอน เพราะเติบโตขึ้นทุกโปรดักต์ โดยทาวน์เฮาส์เติบโตขึ้นเกือบ 90% คอนโดมิเนียมเติบโตขึ้นกว่า 81% และบ้านเดี่ยวเติบโตขึ้น 45% ขณะที่ ยอดขายจากตลาดต่างชาติพุ่งทะลุไปถึง 12,000 ล้านบาท คิดเป็น 93% จากเป้าหมายยอดขายตลาดต่างชาติ 13,000 ล้านบาท ตลาดต่างจังหวัดโตแรงเติบโตขึ้นถึง 73% จากปีก่อน
สำหรับมุมสะท้อน 3 สมาคมบ้าน นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า กฎเกณฑ์ใหม่ที่กำหนดต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV 80%) คล้ายเป็นยาแรงที่เกินควร
"สิ่งที่ ธปท. โยนออก ไม่ใช่การป้องกัน แต่คือ การบล็อกอย่างสิ้นเชิง เพราะขึ้นวงเงินดาวน์ถึง 100% จากอดีตที่ต้องวางดาวน์ 10% ขึ้นเป็น 20% ทำให้ความสามารถของคนกลุ่มกลาง-ล่าง ที่แย่อยู่แล้ว ยิ่งแย่ไปอีก"
ขณะนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับมองว่า จะส่งผลกระทบต่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพง ๆ เกิน 10 ล้านบาท หากเป็นคอนโดมิเนียมก็จะเป็นกลุ่มระดับราคาขาย 2-3 แสนบาทต่อ ตร.ม. เมื่อมีมาตรการใหม่ออกมา ดีเวลอปเปอร์กลุ่มนี้ก็ต้องพิจารณาว่าจะยังพัฒนาโครงการไฮเอนด์ต่อไปหรือไม่
"แค่เรียกเราไปคุย แต่เชื่อว่า คงไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง แต่มุมกลับมาตรการนี้ไม่หนัก เพราะสัญญาเก่าไม่ย้อนหลัง"
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยไทยขยายตัวตามมาตรการผลักดันโดยภาครัฐและเอกชนเกิน 70% ในตลาดคอนโดฯ เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ขณะที่ บ้านจัดสรรเป็นเรียลดีมานด์เกือบ 100%
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,409 วันที่ 14 - 17 ตุลาคม 2561
