ทาวน์เฮาส์ยึด 'สีม่วง' !! สต๊อกคอนโดฯ ช้ำหนัก แบงก์เข้มสินเชื่อ-โดนชิงกำลังซื้อ

คอนโดฯ สายสีม่วงสุดช้ำ! ทาวน์เฮาส์ 2 ล้านต้น ๆ ระเบิดศึกทำเลนนทบุรี หนีผังเมือง ปาดหน้าชิงกำลังซื้อกว่า 2 หมื่นหน่วย เผย ราคาไม่ต่างกัน ได้ที่ดิน-พื้นที่ใช้สอยกว้าง เพียงขยับอยู่ในซอย

ปัจจุบัน ทาวน์เฮาส์ราคา 2 ล้านบาทต้น ๆ มาแรง โดยเฉพาะ จ.นนทบุรี ยิ่งทำให้สต๊อกคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงได้รับผลกระทบจากการแย่งชิงกำลังซื้อ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ปัจจุบัน ทาวน์เฮาส์ใน จ.นนทบุรี เป็นคู่แข่งสำคัญกับคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากราคาไม่ห่างกันมาก เพียงแต่ทาวน์เฮาส์จะขยับเข้าไปในซอย ไม่ติดสถานี แต่ผู้บริโภคนิยม เนื่องจากได้ที่ดินและพื้นที่ใช้สอยมากกว่า




ขณะที่ ซัพพลายคอนโดฯ ต่างค่อยเป็นค่อยไป ส่วนมาตรการคุม LTV (สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ซ้ำเติมคอนโดฯ ทำเลนี้ เนื่องจากไม่มีใครเก็งกำไรจากทำเลที่ไม่ได้รับความนิยม

นายโอภาส กล่าวต่อว่า ปัญหาใหญ่ที่ทำให้เกิดซัพพลายล้น เป็นเพราะผู้ประกอบการแห่เปิดโครงการขนาดใหญ่มากเกินไป เพราะเพียงรถไฟฟ้าผ่าน อีกทั้งหนีผังเมืองนนทบุรีใหม่ ที่ค่อนข้างจำกัดการพัฒนา และสุดท้าย ราคาที่ดินสูงขึ้น 2-3 เท่า จาก 2 หมื่นบาทต่อตารางวา เป็นหลักแสนบาทต่อตารางวา ทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในย่านนี้แพง

นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ทาวน์เฮาส์ที่ยังคงเปิดขายอยู่ใน จ.นนทบุรี มีทั้งหมดประมาณ 32,600 ยูนิต โดยขายไปได้แล้วประมาณ 55% และส่วนใหญ่ของทาวน์เฮาส์ที่ยังคงเปิดขายอยู่ใน จ.นนทบุรี มีอยู่ประมาณ 70% ที่มีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งทาวน์เฮาส์กลุ่มนี้เป็นคู่แข่งที่สำคัญของคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพราะว่าราคาขายใกล้เคียงกัน แม้ว่าทาวน์เฮาส์จะอยู่ในทำเลที่ไกลกว่าคอนโดมิเนียม โดยคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต ใน จ.นนทบุรี มีทั้งหมดประมาณ 28,150 ยูนิต คิดเป็น 88% ของจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดใน จ.นนทบุรี และขายไปได้ประมาณ 72% ซึ่งยังคงมีคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิต อีกไม่น้อยที่ยังคงเหลือขายอยู่ใน จ.นนทบุรี และคอนโดมิเนียมเหล่านี้นอกจากจะต้องแข่งขันกันเองแล้ว ยังคงต้องแย่งกลุ่มผู้ซื้อกับทาวน์เฮาส์อีกด้วย เพราะด้วยราคาขายที่ไม่แตกต่างกันมากนัก ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยเลือกซื้อทาวน์เฮาส์มากกว่าคอนโดมิเนียม เพราะได้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าและมีที่ดินของตนเอง เพียงแต่ต้องใช้เวลาเดินทางมายังระบบรถไฟฟ้ามากกว่าเท่านั้น แต่คนจำนวนไม่น้อยใน จ.นนทบุรี เลือกใช้รถยนต์ส่วนตัวในการเข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานครชั้นใน

ขณะที่ นายบุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า ตลาดคอนโดฯ ในบางทำเลมีความอิ่มตัวจริง เช่น แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพราะมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายช่วงก่อนหน้านี้ ขณะที่ เชื่อว่าการที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ไปมาก จะทำให้ซัพพลายที่มีอยู่ค่อย ๆ ถูกดูดซับออกไป และราคาจะกลับมาดีขึ้นและคึกคักอีกครั้ง ไม่ต่างจากตลาดแนวราบในกลุ่มทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ที่เริ่มเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายกลับไปจับตลาดมากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีดีมานด์การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และหลายทำเลมีความน่าสนใจในหลายกลุ่มราคา โดยชีวาทัยมีแผนปี 2562 เปิดโครงการใหม่อย่างน้อย 5 โครงการ ซึ่งจะเป็นแนวราบประมาณ 3-4 โครงการ เพื่อต้องการเพิ่มสัดส่วนตลาดดังกล่าวให้สูงขึ้น 40-45% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า หลังจากปัจจุบันอยู่ที่ 5% เท่านั้น

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยถึงกลุ่มคอนโดมิเนียม ว่า ขณะนี้เกิดความกังวลถึงจำนวนซัพพลายเกิดใหม่จะกลายเป็นภาวะฟองสบู่ แต่จากข้อมูลของกรมที่ดินนั้น พบผู้ประกอบการมีการปรับตัวดี จากการที่ชะลอจดทะเบียนและรอการสร้างใหม่ในช่วงที่ตลาดมีการโอนระบายสต๊อก ฉะนั้นไม่น่าจะมีภาวะดังกล่าวเกิดขึ้น ขณะเดียวกัน ในบางทำเลที่ขายออกได้ช้าจากการมองไม่ครอบคลุม เช่น ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง ก็พบมีการชะลอขึ้นโครงการเช่นกัน ขณะที่ ผู้ประกอบการบางส่วนก็หันไปจับกลุ่มพัฒนาโครงการแนวราบ เช่น ทาวน์เฮาส์ มากขึ้น

เนื่องจากในช่วงรถไฟฟ้าแล้วเสร็จ ทุกบริษัทแห่ไปพัฒนาโครงการคอนโดฯ ทำให้ซัพพลายแนวราบในพื้นที่ถูกดูดซับไปแทบหมด แม้กระทั่งโครงการที่เคยขายไม่ออกในอดีตก็ตาม ทำให้มีดีมานด์รอดูดซับอยู่ อีกประการน่าจะเกิดจากความต้องการของผู้บริโภค ที่เมื่อคำนวณสัดส่วนเงินต่างแล้ว การบวกเพิ่มเงินอีกจำนวนหนึ่งก็จะสามารถหาซื้อและผ่อนบ้านได้ในราคาใกล้เคียงกับคอนโดฯ ที่มีเหลืออยู่ ประกอบกับการเดินทางที่สะดวกจากโครงข่ายรถไฟฟ้าในปัจจุบัน โครงการแนวราบจึงได้รับความสนใจมากกว่าจากผู้ซื้อ พร้อมมองว่า พื้นที่รอบเมืองอย่างนนทบุรี ยังเหมาะกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลัก

"ถ้าอยู่รอบเมือง การเปิดแนวราบน่าจะเหมาะกว่า บางรายโชคดีหน่อยมีที่ดินสะสมอยู่ ก็ไม่ต้องกังวล ประกอบกับผังเมืองใหม่ของนนท์เอง อาจมีรายละเอียดบางอย่างที่ทำให้ผู้ประกอบการหันมาเปิดแนวราบกันมาก แต่อย่างไรก็ตาม มองว่าอาจเป็นแค่ช่วงระยะเวลาสั้น ๆ เท่านั้น เพราะเริ่มมีปัจจัยเรื่องราคาที่ดินมาเกี่ยวข้อง พบราคาที่ดินปรับตัวสูงไปมาก จนแทบจะไม่มีความคุ้มค่าในการพัฒนาบ้านแนวราบได้แล้ว ยังต้องดูระยะยาว"

นายวิชัย ยังระบุเพิ่มเติมว่า พบในพื้นที่นนทบุรีเกิดการพัฒนาแนวราบในกลุ่มทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มากที่สุด อีกส่วนคือ บ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ ที่อยู่ในทำเลขยับเข้ามาในเมืองอีกหน่อย ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลสรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก มีซัพพลายทาวน์เฮาส์รอระบายทั้งสิ้น 1 แสนหน่วย ขณะนี้ เหลือขายเพียง 3.9 หมื่นหน่วย ไม่ถึง 40% เฉลี่ยอัตราดูดซับที่ 3.9% ต่อเดือน ขณะที่ กลุ่มบ้านเดี่ยวจาก 6.2 หมื่นหน่วย ปัจจุบันเหลือขาย 2.3 หมื่นหน่วย อัตราดูดซับอยู่ที่ 3.2% ซึ่งแสดงว่า ภาพรวมกลุ่มทาวน์เฮาส์ได้รับการตอบรับจากตลาดอยู่ในระดับดีกว่า ขณะที่ กลุ่มคอนโดฯ มีตัวเลขดูดซับอยู่ที่ 4.9% แต่ไมไ่ด้หมายความครอบคลุมในทุกทำเล เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักตัดสินใจจากข้อมูลตัวเลขที่ประจักษ์ โดยไม่ได้คำนึงถึงส่วนอื่น ๆ ประกอบ เช่น การเล็งถึงทำเลที่มีฮับรถไฟฟ้าเท่านั้น แต่ไม่ได้มองครอบคลุมถึงคนซื้อ ที่มีค่าใช้จ่ายการเดินทาง อย่างปัญหาที่เกิดขึ้นกับซัพพลายคอนโดฯ สายสีม่วงในปัจจุบัน ที่การซื้อคอนโดฯ ในราคา 2-2 กว่าล้านบาท แถวติวานนท์ เมื่อบวกกับค่าเดินทางเป็นร้อยบาทในแต่ละวันแล้ว การเพิ่มเงินส่วนต่างอีกไม่มาก ก็สามารถซื้อคอนโดฯ ในเมืองย่านรัชดาฯ ที่เดินทางได้สะดวกกว่ามาก เป็นต้น


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,408 วันที่ 11 - 13 ต.ค. 2561 หน้า 29-30

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● คอนโดฯสายสีม่วง 'จุก' !! หมื่นหน่วยยังนิ่ง ทาวน์เฮาส์แซงโค้งซิวกำลังซื้อ
● 'ร่มเกล้า' ที่พุ่งวาละ 3 แสน! ปลดล็อกผังเมือง เอื้อคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์