เปิด 3 เหตุผล! "คุมสินเชื่อบ้าน"

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้เหตุผลการทบทวนหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวอย่างรวดเร็ว สะท้อนจากสินเชื่อธนาคารพาณิชย์และการระดมทุนผ่านตราสารหนี้ที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้อุปทานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่ ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยก็ปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอาคารชุดราคาเร่งตัวขึ้นมาก ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันเพิ่มขึ้นจนหย่อนยาน ซึ่งปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมี 3 มิติ

มิติที่ 1 การพิจารณาโดยสินเชื่อระบบธนาคารพาณิชย์ปล่อยใหม่ มีมูลค่าหนี้ต่อหลักประกัน (LTV) เกิน 90% สูงราว 49% จากสัญญากู้ 100 สัญญา ขณะที่ สินเชื่อปล่อยใหม่ของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ LTV เกิน 90% ประมาณ 54% และสินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์อื่นภายใต้หลักประกันที่อยู่อาศัยเดียวกัน (Top-Up) เพิ่มขึ้นประมาณ 1 ใน 4 โดยสัดส่วน 60% เป็นการบริโภคอื่น ๆ ทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น โดย 25% มาจากการทำประกันชีวิตของผู้กู้ 10% เพื่อปรับปรุงซ่อมแซมอีก 10% กู้เพื่อการลงทุน สะท้อนว่า ส่วนใหญ่ของสินเชื่อ Top-Up จะใช้บริโภคอื่น ๆ

มิติที่ 2 คือ มูลค่าหนี้ต่อรายได้ (LTI) เพิ่มขึ้นทุกระดับรายได้ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ต่ำ แม้จะยืดเวลาผ่อนชำระระยะยาว แต่ภาระผ่อนชำระหนี้ต่อเดือนยังสูง ซึ่งสะสมความเปราะบางของครัวเรือน และมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นโดยสัญญากู้ที่ 2 ขึ้นไป มีรายได้ต่ำลงเรื่อย ๆ จาก 2-3 ปีก่อน ที่มีรายได้เดิมอยู่ที่ 1.2 แสนบาท ปัจจุบันลดลงมาที่ระดับ 88,999 บาท ขณะที่ เอ็นพีแอลของผู้กู้ที่มี 2 สัญญาขึ้นไป เพิ่มขึ้นเร็ว จาก 2.5% เพิ่มเป็น 3.4%

มิติที่ 3 ภาระหนี้ของผู้กู้ต่อเดือนสูงขึ้นเกิน 40% ของรายได้ และเรื่องการเก็งกำไร ทั้งมูลค่าสูงกว่าหลักประกันและซื้อมากกว่า 1 หลัง ซึ่ง LTV ระดับสูงเร่งขึ้นในสัญญากู้ที่ 2 ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เอื้อต่อการกู้ซื้อเพื่อลงทุนหาผลตอบแทน

 

[caption id="attachment_329961" align="aligncenter" width="503"] ©Clker-Free-Vector-Images[/caption]

จากข้อมูลข้างต้นจึงเป็นแนวนโยบาย Macro Prudential ที่จะออกมา มี 3 แนวทาง คือ จะกำหนดให้มีเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป และปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อท็อปอัพที่ใช้หลักประกันเดียวกัน ให้สะท้อนความเสี่ยง คือ 1.บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป กำหนดวางเงินดาวน์ 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV) 2.บ้านหรือสัญญาหลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 5% สำหรับแนวราบ และควรดาวน์ 10% สำหรับแนวสูง และ 3.การคำนวณส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ได้ ให้นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน เช่น สินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต และสินเชื่อบ้านแลกเงิน

อย่างไรก็ตาม ธปท. ยอมรับว่า ดีมานด์เทียมนั้น ประเมินยาก แม้พยายามดูหนี้สัญญาที่ 2 พบว่า สินเชื่อปล่อยใหม่เมื่อปี 2560 มีจำนวน 3 แสนล้านบาท จำนวน 1 แสนบัญชี ในจำนวนนี้ประมาณ 15% หรือ 1.5 หมื่นบัญชี มูลค่า 4.5 หมื่นล้านบาท เป็นสัญญา หรือ กู้บ้านหลังที่ 2 ที่มี LTV เกิน 80% มูลค่า 1 หมื่นล้านบาท


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,407 วันที่ 7 - 10 ต.ค. 2561 หน้า 02

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● คุมสินเชื่อบ้านหรู สัญญาณต้องชัด
● เอกชนสวนหมัดธปท.คุมเข้มสินเชื่อบ้านหลัง2-บ้านหรูทำเสียบรรยากาศ