จับสัญญาณฟองสบู่อสังหาฯ เก็งกำไรคอนโดเสี่ยงสูง
เพราะที่ผ่านมาต้นเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจมักมีสาเหตุเริ่มต้นมาจากฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ล่าสุดหวยกลับไปออกที่บ้านหรูมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ต้องวางเงินดาวน์ 20 % หรือ LTV 80 % และบ้านหลังที่ 2 ที่จะถูกเพ่งเล็งเป็นพิเศษ ชัดเจนว่า แบงก์ชาติ ไม่ได้ “หว่านแห” แต่เป็นการเจาะจงไปยังกลุ่มผู้มีฐานะ แม้จะดูผ่อนคลายลง แต่แวดวงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คงจะไม่ชอบใจนักกับคำเตือน และเสียงแข็งว่า “อสังหา”ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ แต่มีโอเว่อร์ซัพพลายบางพื้นที่
[caption id="attachment_329781" align="aligncenter" width="503"]
คอนโดสต็อกคงค้างนับหมื่น
จะว่าไปแล้วภาคอสังหาฯ จะเกิดฟองสบู่หรือไม่ หรือแค่กำลังโป่งพองเต็มที่ รอวัน “แตก” การออกมาเตือนของ “แบงก์ชาติ” ก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองห้ามและพึ่งต้องเพิ่มความระมัดระวัง ให้มากยิ่งขึ้นเพื่อปิดช่องโหว่ต่างๆ
อย่างไรก็ดีประเด็นอ่อนไหวดังกล่าว ประการแรก คงต้องมุ่งเป้าไปที่ กลุ่มคอนโดมิเนียมที่น่าเป็นห่วงในบางพื้นที่มีปัญหาเรื่อง โอเวอร์ซัพพลาย เหลือค้างรอขายอยู่หลายเป็นหมื่นยูนิต โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและเพิ่งเปิดบริการ ซี่งมีคอนโดผุดเป็นดอกเห็ด
โดยข้อมูลจาก “ สุรเชษฐ กองชีพ” นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ไตรมาส 3 ปี 2561 มียอดคอนโดเปิดขายใหม่สะสมขายอยู่จำนวน 45,899 ยูนิต และพบว่าแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมียอดขายสะสมสูงสุด 29,536 ยูนิต แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีจำนวนสะสม 20,335 ยูนิต ไม่รวมโครงการใหม่ที่มีแผนจะเปิดขายในช่วงไตรมาส 4 อีก
ประเด็นที่ 2 คือเรื่องพฤติกรรมการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า (Search-for-yield) ซึ่งนำไปสู่การเก่งกำไรคอนโดมิเนียนมากขึ้น และอาจก่อให้เกิดหนี้ที่ไม่เกิดรายได้ ( เอ็นพีแอล) กำลังเป็นที่นิยมของนักลงทุนรุ่นใหม่ที่ฮิตซื้อคอนโดฯ โดยปล่อยเช่นแบบรายเดือนและรายวัน เพื่อนำเงินค่าเช่าไปผ่อนต่อ ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องควักสักแดงเดียว
การ “จับเสือมือเปล่า” ของกลุ่มนี้ไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยแค่หลังที่ 2 เหมือนที่แบงก์ชาติกำลังกังวล แต่บางคนซื้อเป็นหลังที่ 3-4 หรือ 10 แห่งก็มี เพราะติดใจจากหลังแรกที่ปล่อยเช่า บางรายทำรุ่งขนาดได้ค่าเช่าสูงกว่าค่าผ่อนแบงก์ เหลือเงินเข้ากระเป๋าอีกต่างหาก
กลุ่มนี้เริ่มจากให้เช่าแบบรายเดือน ขณะนี้หันมาให้เช่าผ่าน Airbnb เช่าเป็นรายวันแก่นักท่องเที่ยว ซึ่งได้รายได้มากกว่า โดยเฉพาะห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าที่ต่างชาตินิยมใช้บริการ และหัวเมืองท่องเที่ยวท่องเที่ยวหลัก การลงทุนลักษณะมีความเสี่ยงตรงที่ Airbnb ผิดกม. และคอนโดหลายแห่งถูก “แอนตี้” จากผู้อยู่อาศัยจริงหรือเกิดสะดุดหาคนเช่าไม่ได้หารไม่มีเงิน ออมสำรองไว้ ย่อมเกิดความเสี่ยงสูงตามมา
ประเด็นที่ 3 สถาบันการเงินมีการปล่อยเงินกู้เกิน LTV ที่ 90% เพื่อให้ส่วนเกินนั้นผู้กู้สามารถนำไปใช้อย่างอื่น เรื่องนี้บางโครงการก็เกิดจากความร่วมมือของ ผู้กู้ เจ้าของโครงการและแบงก์เองที่รวมหัวกัน เพื่อให้ผู้บริโภค เกิดความชะล่าใจ ซื้ออสังหาฯแล้วยังเหลือเงินไปใช้จ่ายอย่างอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้อง กับที่อยู่อาศัย เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นเรื่องที่อันตรายเช่นกัน
อีกทั้งยังพบพฤติกรรมการขายของผู้ประกอบการใช้สาระพัดวิธีเพื่อระบายสินค้า ทั้งขายแบบเหมายกชั้น เพื่อนำไปรับตลาดนักท่องเที่ยวชาวจีน โดยให้ส่วนลดพิเศษที่เร้าใจ การร่วมมือกับสถาบันการเงินในการปล่อยกู้ 100 % หรือแคมเปญ 0 % อยู่ก่อนผ่อนที่หลัง หรือสิ่งล่อใจอื่น ๆ เช่นนำไปบริหารจัดการปล่อยเช่า โดยมีแรงจูงใจจากการจ่ายผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย เงินฝากธนาคาร ฯลฯ
รอจังหวะ “ช้อน”ของถูก
พฤติกรรมเหล่านี้หากซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็น Real Demand และบ้านหลังแรกคงไม่น่าเป็นห่วง แต่ถ้าเป็น “Demand เทียม” มีปัญหาแน่ หากแบงก์ชาติออกมาคุมเข้มเรื่องการปล่อยสินเชื่อ เน้น Demand เพื่ออยู่จริงมากกว่าเป็นการ “เก็งกำไร” ถ้าเป็นเช่นนี้การปฏิเสธสินเชื่อก็จะมีผลตามมา ในกลุ่มคอนโดมิเนียมจะเพิ่มสูงขึ้นนับจากนี้
แน่นอนว่ากลุ่มผู้ประกอบการด้านคอนโดมิเนียนจะได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ทั้งการขายและผลประกอบการช่วงไตรมาส 4 ที่อาจทำให้พลาดเป้า รวมถึงโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยังมียอดเหลือขายและมีแผนจะส่งมอบในอีก 9 เดือนหรือ 1 ปี จากนี้จะยิ่งขายได้ช้าลง และอาจส่งผลถึงการเลื่อนหรือลดการเปิดโครงการใหม่ ๆ ในปีหน้า แต่ในทางกลับกันอาจส่งผลดีที่ทำให้เกิดความตื่นตัวเร่งซื้อหรือโอนก่อนที่มาตรการจะมีผลต้นปีหน้า
ฉะนั้นเชื่อว่าปลายปี 61 ต้นปีหน้า โครงการที่ยังเหลืออยู่คง “โล๊ะสต็อก” ครั้งใหญ่เพื่อปิดการขาย อีกมุมหนึ่งก็เป็นโอกาสทองของนักลงทุนประเภทเงินเย็นที่ “ช้อน” ซื้อของถูกเร็ว ๆนี้
รายงานพิเศษ
โดย : พริกกะเหรี่ยง
