เบรกเศรษฐีปั่นอสังหาฯ! แบงก์-ดีเวลอปเปอร์หนุนแบงก์ชาติ-ดันกำลังซื้อไตรมาส 4 โต

แบงก์เชียร์ ธปท. มาถูกทาง คลอดกฎคุมคนรวย ตัดวงจรสร้างดีมานด์เทียม ตลาดภูธร-แหล่งท่องเที่ยว พบกูรู-โบรกเกอร์-รับเงินทอน-กินส่วนต่างบิ๊กล็อต ส่งไม้ต่อนายหน้าจัดหาผู้ซื้อ-ผู้เช่า หวั่นลามระบบ

สัญญาณการเติบโตอย่างร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาแพง ๆ ที่มีการเปิดขายจำนวนมาก หลังตลาดกลางล่างประสบปัญหาหนี้ครัวเรือน และแนวโน้มราคามีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น จนสร้างความกังวลให้กับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องปรับปรุงเกณฑ์ให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ กับสินเชื่อรีไฟแนนซ์ โดยมีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562


คุมคนรวย
จากการสอบถามความเห็นธนาคารพาณิชย์ชั้นนำในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ต่างมองเป็นมาตรการที่ดี สกัดความร้อนแรงการเก็งกำไรจากอสังหาริมทรัพย์และสร้างความเติบโตอย่างยั่งยืนให้กับธุรกิจ โดยนางสาวจามรี เกษตระกูล รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสาย Retail Lending Products Management ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวว่า เบื้องต้นมองส่งผลกระทบระยะสั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กับผู้ซื้อจะต้องปรับตัว ในฐานะพันธมิตรของโครงการที่อยู่อาศัย ต่อไปกติกาอาจจะปรับเปลี่ยน หลังการรับฟังความคิดเห็นที่แบงก์ชาติจัดขึ้น เช่น กลุ่มอาคารชุดอาจจะถูกกระทบ ต้องปรับเรื่องวางเงินดาวน์ หรือ บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้น ต้องพิจารณาลูกค้ากลุ่มนี้มีจำนวนและค่าเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่ รวมถึงลูกค้าที่ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อท็อปอัพ จะมีปัญหาในทางปฏิบัติหรือไม่ เช่น สินเชื่อซื้อประกันชีวิต อนาคตลูกค้าอาจจะต้องใช้เตรียมส่วนนี้ให้พร้อม

 

[caption id="attachment_329531" align="aligncenter" width="503"] ©PlumePloume[/caption]

"กฎที่จะออกมานั้น มุ่งคุมคนรวย โดยไม่เปลี่ยนกติกาบ้านหลังแรก ซึ่งเป็นลูกค้าทั่วไป แค่กำหนดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) รวมทุกประเภทสินเชื่อไม่เกิน 95% ซึ่งลูกค้าอาจต้องหาเงินซื้อประกันชีวิต แต่โดยรวมยังมองกฎออกมาอย่างรอบคอบอาจกระทบระยะสั้น ผู้ประกอบการและผู้ซื้อต้องปรับตัว แต่ระยะยาวเป็นเรื่องดีต่อความยั่งยืน"


ดันกำลังซื้อไตรมาส 4
นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ความต้องการในอนาคตจะเข้ามาในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปีนี้ ทั้งผู้ประกอบการเร่งสร้างและโอนในปีนี้ เพราะกฎของ ธปท. ไม่กระทบฐานผู้ซื้อหลัก ซึ่งสะท้อนชัด ธปท. ระมัดระวังไม่ให้กระทบผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จึงไม่แตะบ้านหลังแรก หากเทียบกับต่างประเทศ กฎจะเข้มกว่าเมืองไทย


ดีมานด์เทียมต่างจังหวัด
แหล่งข่าวจากธนาคารรายหนึ่ง ระบุว่า ปัจจุบันยังพบผู้ประกอบการท้องถิ่น โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยว มีการขายบิ๊กล็อตโครงการ โดยให้ส่วนลดพิเศษกับผู้เหมาซื้อ ขณะที่ ลูกค้ารายย่อยก็สามารถเดินเข้าไปจองซื้อในราคาตามประกาศ โดยยอมรับว่า มีเก็งกำไรในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะบางโครงการมีการตัดขายสินค้าให้โบรกเกอร์นำไปเสนอขายต่อ โดยผู้ซื้อจะมีทั้งนักลงทุนที่หวังจะมีรายได้จากค่าเช่า โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ อีกส่วนหนึ่งเป็นพวกสมัครเล่นที่ต้องการเงินทอน หรือ เงินส่วนต่าง ซึ่งเจ้าของโครงการจะขายบิ๊กล็อตในราคาส่วนลด 20-30%

"เมื่อ ธปท. ตั้งกฎให้วางดาวน์ 20% เงินส่วนต่าง 10% จะแบ่งระหว่างโบรกเกอร์กับผู้ซื้อ/ผู้ลงทุนก็จะแคบ เหล่านี้จะเป็นโจทย์ให้เจ้าของโครงการที่เคยทำแคมเปญลดแลกแจกแถมต้องปรับตัว โดยเฉพาะราคาที่อยู่อาศัยหลักเกิน 10 ล้านบาท หากจะเมคตัวเลขเงินดาวน์ ก็ยากจะทำได้" แหล่งข่าวกล่าว




แนะคุมคู่ LTV-DTI
นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ธนาคารทหารไทย หรือ ทีเอ็มบี มองว่า ถ้าต้องการให้คุณภาพสินเชื่อดีขึ้น ในต่างประเทศจะใช้มาตรการ Macro-Prudential ควบคู่มาตรการ LTV และหนี้ต่อรายได้ (DTI) รวมถึงหนี้ทุกประเภทรวมกัน ไม่เฉพาะหนี้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างเดียว เพราะจะเห็นว่า สัดส่วน DTI ของไทย เฉพาะหนี้ที่อยู่อาศัยสูงอยู่ที่ระดับ 49-50% ถือว่าค่อนข้างสูงมาก และถ้าหากรวมหนี้ประเภทอื่น คาดว่าตัวเลข DTI จะยิ่งสูงกว่าในระดับปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม กฎที่ค่อนข้างแรก เพราะให้นับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันในการคำนวณส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยเงินกู้ได้ (Top Up) และบ้านหลังที่ 2 จะต้องวางเงินดาวน์ 20% และปล่อย LTV อยู่ที่ 80% เป็นมาตรการที่ ธปท. มาถูกทางแล้ว แต่ทั้งนี้ ในส่วนของบ้านหลังที่ 2 โดยปกติจะถูกควบคุมด้วย DTI อยู่แล้ว

ปัจจุบัน ตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรกมียอดอยู่ที่ 2.23 ล้านล้านบาท มีหนี้เอ็นพีแอลอยู่ที่ประมาณ 7.2 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณกว่า 3% โดยในจำนวนยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด มีกลุ่มราคาบ้านเกิน 10 ล้านบาท อยู่ที่ประมาณ 1.85 แสนล้านบาท ดังนั้น เชื่อว่ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบมาก และคิดว่าจะไม่เห็นแนวโน้มธนาคารเร่งโอน หรือ เร่งปล่อยสินเชื่อในช่วงที่เหลือของปีก่อน มาตรการจะมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2562

 

[caption id="attachment_329532" align="aligncenter" width="503"] ©Clker-Free-Vector-Images[/caption]

"แม้กฎที่ออกมาช่วยลดดีมานด์เทียมได้บ้าง แต่พฤติกรรม Search for Yield คงจะไม่หายไป เพราะดอกเบี้ยต่ำ ยังไงเงินจะต้องไปหาที่ลงทุนที่ได้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ไม่ลงที่บ้าน ก็อาจไปลงสินทรัพย์ประเภทอื่น ส่วนเหตุการณ์เร่งบุ๊กสินเชื่อในช่วงปลายปีนี้ คงไม่เห็นแบงก์ทำ เพราะแบงก์คงไม่อยากตอบคำถามผู้ถือหุ้นว่า ปีหน้าทำไมยอดสินเชื่อหด เพราะว่ามาเร่งบุ๊กปีนี้"


กระทบแบ็กล็อก
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เป็นมาตรการที่ออกมาเพื่อมุ่งสกัดหนี้เสียของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาจมีผู้ได้รับผลกระทบบ้าง คือ ผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม มองเป็นนโยบายป้องกันความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจ ถ้าเทียบกับต่างประเทศแล้ว ถือว่าไม่เข้มจนเกินไป แต่เป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาฯ ที่สำคัญมาตรการใหม่ดังกล่าวจะเริ่มบังคับใช้ต้นปี 2562 มีระยะเวลาให้ทุกฝ่ายได้ปรับตัว

"แบงก์ชาติอาจมองว่า ตลาดอสังหาฯ เติบโตเร็วเกินไป หากไม่มีมาตรการออกมาสกัดก็อาจจะนำไปสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายและภาวะฟองสบู่ ซึ่งมาตรการใหม่จะกระทบต่อยอดขายที่รอรับรู้รายได้ หรือ แบ็กล็อก อย่างไรก็ตาม ระยะเตรียมตัว 3 เดือนนี้ อาจจะกระตุ้นให้คนหันมาเร่งซื้อกันมากขึ้นก็เป็นได้ เพื่อหนี้เกณฑ์ใหม่"


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,407 วันที่ 7 - 10 ต.ค. 2561 หน้า 01-02

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● ไตรมาส 4 ยังโลว์ซีซันหนัก! อสังหาฯ ลดฟ้าผ่ากระตุ้นซื้อ
● ตัดวงจรปั่นอสังหาฯ! จ่อคุมขายยกเข่ง ฟันกำไรส่วนต่างหลักล้าน