ตัดวงจรปั่นอสังหาฯ! จ่อคุมขายยกเข่ง ฟันกำไรส่วนต่างหลักล้าน
สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเตรียมหารือ ธปท. คุมจุดเสี่ยงอสังหาริมทรัพย์ ป้องผลกระทบผู้ประกอบการ-แบงก์ เตรียมตัดวงจรซื้อขายบิ๊กลอตหลอกลงทุนอสังหาฯ พบยื่นกู้พร้อมกัน 5 แบงก์ สร้างกำลังซื้อเทียม กินส่วนต่างหลักล้าน ด้าน "เอเซีย พลัส" ชี้! ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ส่งสัญญาณเตือนธนาคารพาณิชย์หลายครั้ง หลังเห็นการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างดุเดือด ทั้งผู้ประกอบการออกแคมเปญการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กู้เงินเกินราคาบ้าน หรือที่เรียกว่า "คอนโดเงินทอน" ซึ่งจะได้เงินสดเอาไปทำอย่างอื่นด้วย หรือ ปล่อยสินเชื่อเกินราคาหลักประกัน ทำให้เกิดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ผู้ซื้อไม่มีกำลังเพียงพอ จนนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย (เอ็นพีแอล) โดยเตรียมเรียกธนาคารพาณิชย์มาหารือ
[caption id="attachment_325946" align="aligncenter" width="389"]
กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล[/caption]
นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า คณะกรรมการสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังพิจารณาข้อมูล เพื่อกำหนดแนวปฏิบัติในการที่จะลดปัญหาและความเสี่ยง เนื่องจากพบว่า ทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคสถาบันการเงิน มีการทำตลาดหลายรูปแบบในการขายและอนุมัติสินเชื่อ โดยจะเห็นจากแคมเปญลดแลกแจกแถม บางแห่งเสนอขายอสังหาริมทรัพย์โดยการให้ส่วนลด หรือ Discount ในรูปของเงินสด และยังมีการคืนเงินสด หรือ Cash Back กับผู้ซื้อหรือลูกค้าอีก ซึ่งส่วนหนึ่งทำให้เกิดกำลังซื้อเทียม
"เราไม่ต้องการให้มี Cash back เป็นเงินสด หรือ ส่วนลดเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเหล่านี้เป็นกลยุทธ์ในการทำตลาดที่มีให้เห็นทั้งภาคสถาบันการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์"
แหล่งข่าวจากสถาบันการเงิน ระบุว่า ผู้ประกอบการมีกลยุทธ์ขายเหมาบิ๊กล็อตให้กับผู้ซื้อรายใหญ่แทนที่จะเปิดขายรายย่อยทั่วไป โดยการซื้อบิ๊กล็อตนั้น อันดับแรก ผู้ซื้อจะได้รับค่านายหน้าหรือรายได้จากส่วนต่างจากเจ้าของโครงการมา แล้วนำไปขายต่อ หรือ ปล่อยเช่า อย่างที่มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปนำเสนอข้อมูลในต่างประเทศ (โรดโชว์) ที่ฮ่องกง จีน ญี่ปุ่น ซึ่งผู้ซื้อต่างชาติจะนำไปปล่อยเช่าต่อ ส่วนหนึ่งให้เช่าสัญชาติเดียวกันเวลามาเที่ยวเมืองไทย
ทั้งนี้ ที่เริ่มเห็นมากขึ้นในตลาด คือ อาชีพที่ปรึกษาด้านการลงทุน หรือ บริหารความมั่งคั่ง (Wealth) โดยจะเสนอผลตอบแทน 5-6% ต่อปี หรือ การันตีรายได้จากค่าเช่า หรือ จำนวนผู้เช่า เพื่อชักชวนคนนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม และที่ดิน ทำให้หลายคนคิดว่า ยิ่งซื้อมาก รายได้จากค่าเช่าจะยิ่งเพิ่มขึ้น จึงลงทุนเกินตัว
"ยกตัวอย่าง บางคนซื้อครั้งละ 3-4 ยูนิต หรืออาจจะถึง 5-6 ยูนิต โดยวิธีที่จะทำให้ได้รับอนุมัติสินเชื่อ ผู้ลงทุนจะถูกแนะนำโดยที่ปรึกษา ให้ยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินพร้อมกัน 5 หลักประกัน 5 สถาบันการเงิน ซึ่งวิธีนี้สถาบันการเงินบางแห่งไม่ทราบ เนื่องจากยื่นกู้พร้อมกันเวลาเดียวกัน แต่ต่างสถาบันการเงินและหลอกสำเร็จในบางธนาคาร ซึ่งสมัยก่อนเรียกจับเสือมือเปล่า และเป็นตัวถ่วงระบบ ที่สำคัญยังมีคนที่ไม่รู้และคิดว่าของฟรีมีในโลก"
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นที่ปรึกษาเรื่องลงทุน หรือ บริหารจัดการด้านการขายเหมาบิ๊กล็อต นอกจากจะได้รับส่วนต่างและค่านายหน้าอยู่แล้ว ยังหาผลตอบแทนจากส่วนต่างอีก บางโครงการขายเหมายกล็อต ด้วยการลดราคาทรัพย์จากปกติ 2 ล้านบาท เหลือ 1.6 ล้านบาทต่อยูนิต หรือจาก 3 ล้านบาท ขายเพียง 2 ล้านบาท ขณะที่ ผู้ซื้อรายย่อยยังซื้อในราคาเต็ม ทำให้เกิดดีมานด์เทียม เพราะบางครั้งการขายให้กับผู้ซื้อรายใหญ่ อาจไม่ใช่ผู้บริโภคตัวจริง แต่อาศัยช่องโหว่จากระบบ หลอกทั้งผู้ประกอบการ หลอกสถาบันการเงิน และหลอกผู้ซื้อด้วย หลายโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ บางคนมีเงินซื้อ เพื่อขายหรือปล่อยเช่า โดยเฉพาะทำเลย่านธุรกิจ นอกจากผู้ลงทุนซื้อแล้ว ปล่อยเช่าหรือขายต่อกินส่วนต่าง ยังได้กำไรจากการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มต่อเนื่องอีกด้วย
"สิ่งที่น่าห่วง คือ โครงการที่ใช้กลยุทธ์ทำตลาดขายบิ๊กลอต ซื้อเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า พวกนี้เป็นดีมานด์เทียมที่อาจจะเกิดปัญหาตามมา ไม่ว่าลูกค้าขาดกำลังผ่อนค่างวด เมื่อถึงช่วงที่ดอกเบี้ยปรับขึ้น และมีต้นทุนทางการเงินเพิ่ม หรือลูกค้าไม่รับโอนกรรมสิทธิ์"
ด้าน นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัสฯ กล่าวว่า ตัวเลขสินเชื่ออสังหาฯ ปัจจุบัน ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เห็นภาพจากคนซื้อ ซึ่งอาจมีกำลังซื้อไม่เพียงพอ ซึ่งผู้ประกอบการบางแห่งหันมาทำตลาดบน เจาะกลุ่มต่างชาติ ส่วนหนึ่งเพราะในประเทศคนมีกำลังซื้อไม่ถึง และส่วนหนึ่งจึงเกิดสินค้าล้นตลาดในบางทำเล แต่หากจะดูโอเวอร์ซัพพลายได้จากโครงการเปิดขายออกได้เร็วหรือช้า ซึ่งส่วนตัวมองว่า ถ้าทางการจะออกมาตรการควรกำหนดลด LTV ตามกำลังซื้อของผู้ซื้อ โดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือมากกว่า 1
หน้า 23-24 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,405 วันที่ 30 กันยายน - 3 ตุลาคม พ.ศ. 2561
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ส่งสัญญาณเตือนธนาคารพาณิชย์หลายครั้ง หลังเห็นการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยอย่างดุเดือด ทั้งผู้ประกอบการออกแคมเปญการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กู้เงินเกินราคาบ้าน หรือที่เรียกว่า "คอนโดเงินทอน" ซึ่งจะได้เงินสดเอาไปทำอย่างอื่นด้วย หรือ ปล่อยสินเชื่อเกินราคาหลักประกัน ทำให้เกิดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่ผู้ซื้อไม่มีกำลังเพียงพอ จนนำไปสู่ปัญหาหนี้เสีย (เอ็นพีแอล) โดยเตรียมเรียกธนาคารพาณิชย์มาหารือ
[caption id="attachment_325946" align="aligncenter" width="389"]
นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า คณะกรรมการสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำลังพิจารณาข้อมูล เพื่อกำหนดแนวปฏิบัติในการที่จะลดปัญหาและความเสี่ยง เนื่องจากพบว่า ทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์และภาคสถาบันการเงิน มีการทำตลาดหลายรูปแบบในการขายและอนุมัติสินเชื่อ โดยจะเห็นจากแคมเปญลดแลกแจกแถม บางแห่งเสนอขายอสังหาริมทรัพย์โดยการให้ส่วนลด หรือ Discount ในรูปของเงินสด และยังมีการคืนเงินสด หรือ Cash Back กับผู้ซื้อหรือลูกค้าอีก ซึ่งส่วนหนึ่งทำให้เกิดกำลังซื้อเทียม
"เราไม่ต้องการให้มี Cash back เป็นเงินสด หรือ ส่วนลดเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเหล่านี้เป็นกลยุทธ์ในการทำตลาดที่มีให้เห็นทั้งภาคสถาบันการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์"
แหล่งข่าวจากสถาบันการเงิน ระบุว่า ผู้ประกอบการมีกลยุทธ์ขายเหมาบิ๊กล็อตให้กับผู้ซื้อรายใหญ่แทนที่จะเปิดขายรายย่อยทั่วไป โดยการซื้อบิ๊กล็อตนั้น อันดับแรก ผู้ซื้อจะได้รับค่านายหน้าหรือรายได้จากส่วนต่างจากเจ้าของโครงการมา แล้วนำไปขายต่อ หรือ ปล่อยเช่า อย่างที่มีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปนำเสนอข้อมูลในต่างประเทศ (โรดโชว์) ที่ฮ่องกง จีน ญี่ปุ่น ซึ่งผู้ซื้อต่างชาติจะนำไปปล่อยเช่าต่อ ส่วนหนึ่งให้เช่าสัญชาติเดียวกันเวลามาเที่ยวเมืองไทย
ทั้งนี้ ที่เริ่มเห็นมากขึ้นในตลาด คือ อาชีพที่ปรึกษาด้านการลงทุน หรือ บริหารความมั่งคั่ง (Wealth) โดยจะเสนอผลตอบแทน 5-6% ต่อปี หรือ การันตีรายได้จากค่าเช่า หรือ จำนวนผู้เช่า เพื่อชักชวนคนนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม และที่ดิน ทำให้หลายคนคิดว่า ยิ่งซื้อมาก รายได้จากค่าเช่าจะยิ่งเพิ่มขึ้น จึงลงทุนเกินตัว
"ยกตัวอย่าง บางคนซื้อครั้งละ 3-4 ยูนิต หรืออาจจะถึง 5-6 ยูนิต โดยวิธีที่จะทำให้ได้รับอนุมัติสินเชื่อ ผู้ลงทุนจะถูกแนะนำโดยที่ปรึกษา ให้ยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินพร้อมกัน 5 หลักประกัน 5 สถาบันการเงิน ซึ่งวิธีนี้สถาบันการเงินบางแห่งไม่ทราบ เนื่องจากยื่นกู้พร้อมกันเวลาเดียวกัน แต่ต่างสถาบันการเงินและหลอกสำเร็จในบางธนาคาร ซึ่งสมัยก่อนเรียกจับเสือมือเปล่า และเป็นตัวถ่วงระบบ ที่สำคัญยังมีคนที่ไม่รู้และคิดว่าของฟรีมีในโลก"
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นที่ปรึกษาเรื่องลงทุน หรือ บริหารจัดการด้านการขายเหมาบิ๊กล็อต นอกจากจะได้รับส่วนต่างและค่านายหน้าอยู่แล้ว ยังหาผลตอบแทนจากส่วนต่างอีก บางโครงการขายเหมายกล็อต ด้วยการลดราคาทรัพย์จากปกติ 2 ล้านบาท เหลือ 1.6 ล้านบาทต่อยูนิต หรือจาก 3 ล้านบาท ขายเพียง 2 ล้านบาท ขณะที่ ผู้ซื้อรายย่อยยังซื้อในราคาเต็ม ทำให้เกิดดีมานด์เทียม เพราะบางครั้งการขายให้กับผู้ซื้อรายใหญ่ อาจไม่ใช่ผู้บริโภคตัวจริง แต่อาศัยช่องโหว่จากระบบ หลอกทั้งผู้ประกอบการ หลอกสถาบันการเงิน และหลอกผู้ซื้อด้วย หลายโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ บางคนมีเงินซื้อ เพื่อขายหรือปล่อยเช่า โดยเฉพาะทำเลย่านธุรกิจ นอกจากผู้ลงทุนซื้อแล้ว ปล่อยเช่าหรือขายต่อกินส่วนต่าง ยังได้กำไรจากการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ ที่เพิ่มต่อเนื่องอีกด้วย
"สิ่งที่น่าห่วง คือ โครงการที่ใช้กลยุทธ์ทำตลาดขายบิ๊กลอต ซื้อเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า พวกนี้เป็นดีมานด์เทียมที่อาจจะเกิดปัญหาตามมา ไม่ว่าลูกค้าขาดกำลังผ่อนค่างวด เมื่อถึงช่วงที่ดอกเบี้ยปรับขึ้น และมีต้นทุนทางการเงินเพิ่ม หรือลูกค้าไม่รับโอนกรรมสิทธิ์"
ด้าน นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัสฯ กล่าวว่า ตัวเลขสินเชื่ออสังหาฯ ปัจจุบัน ยังไม่เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เห็นภาพจากคนซื้อ ซึ่งอาจมีกำลังซื้อไม่เพียงพอ ซึ่งผู้ประกอบการบางแห่งหันมาทำตลาดบน เจาะกลุ่มต่างชาติ ส่วนหนึ่งเพราะในประเทศคนมีกำลังซื้อไม่ถึง และส่วนหนึ่งจึงเกิดสินค้าล้นตลาดในบางทำเล แต่หากจะดูโอเวอร์ซัพพลายได้จากโครงการเปิดขายออกได้เร็วหรือช้า ซึ่งส่วนตัวมองว่า ถ้าทางการจะออกมาตรการควรกำหนดลด LTV ตามกำลังซื้อของผู้ซื้อ โดยเฉพาะการซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือมากกว่า 1
หน้า 23-24 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,405 วันที่ 30 กันยายน - 3 ตุลาคม พ.ศ. 2561
