อีอีซีปั่นที่ดินศรีราชาพุ่ง! บ้านระดับล่าง 1 ล้านปลาย หมดสิทธิ์เกิด ดีเวลอปเปอร์ส่วนกลางพาเหรดผุดคอนโดฯ พรึบ ทำซัพพลายเกิดใหม่ขายชะลอ 100 หน่วย ขายได้ 3 หน่วย ใน 1 เดือน .. นายกอสังหาฯชลบุรี เผย มีแต่เก็งกำไรปล่อยเช่า กลับไร้ดีมานด์ ขณะที่ เจ้าถิ่นอีกรายมองต่าง
พื้นที่ยุทธศาสตร์ ประตูเศรษฐกิจของภาคตะวันออก อย่าง
'ชลบุรี' โดดเด่นอย่างมาก หลังรัฐประกาศเดินหน้าโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ อีอีซี ก็เกิดการลงทุนในภาคอสังหาฯ อย่างคึกคัก มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นทุกรูปแบบ มูลค่ารวมรองแค่กรุงเทพฯ โดยเฉพาะทำเลยอดฮิต
'ศรีราชา' แต่เมื่อซัพพลายไม่ถูกดูดโดยเรียลดีมานด์ ย่อมน่าคิด
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ์ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ใน จ.ชลบุรี ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.ชลบุรี เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ หลังจากแผนพัฒนาโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) เดินหน้าต่อเนื่อง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯ เติบโตอย่างก้าวกระโดด มีมูลค่าการลงทุนโดยรวมมากเป็นอันดับ 2 ของกรุงเทพฯ ว่า กำลังซื้อหลักในพื้นที่ยังกระจุกตัวอยู่กับโครงการแนวราบ ประมาณ 80-90%
ซึ่งมีอัตราดูดซับในระดับดีพอไปได้ เนื่องจากเป็นกำลังซื้อของคนในพื้นที่เอง แต่การเกิดขึ้นของอีอีซีที่จะเปลี่ยนโฉมให้ชลบุรีเป็นเมืองแห่งการลงทุนและขยายเศรษฐกิจนั้น ส่งผลให้ที่ผ่านมา มีนายทุนเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินอย่างเห็นได้ชัด เช่น พื้นที่โซน B, C ทำเลศักยภาพรองจากใจกลางเมืองศรีราชา ราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้กลุ่มกำลังซื้อระดับล่างไม่สามารถเข้าถึงได้
ขณะที่ อีก 10% ในกลุ่มคอนโดมิเนียมนั้น ยอมรับว่า มีความกังวลอยู่มาก โดยเฉพาะในทำเลศรีราชา ที่มีซัพพลายเกิดขึ้นใหม่เป็นจำนวนมาก แต่มีตัวเลขอัตราดูดซับอยู่ที่ประมาณ 3% เท่านั้น เช่น ใน 1 เดือน จาก 100 ห้อง ขายได้เพียง 3 ห้อง
สะท้อนได้ชัดเจนว่า ตลาดชะลอตัว เมื่อเปรียบเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายอยู่มาก แต่อย่างไรก็ตาม อาจมองได้ว่า กำลังซื้อที่เคยเกิดขึ้นในช่วงดังกล่าวนั้น เป็นกำลังซื้อเพื่อหวังการลงทุนในอนาคต ซึ่งปัจจุบันยังไม่เห็นการตอบรับ ทำให้หลังจากโครงการแล้วเสร็จ พบยอดโอนแต่ละโครงการไม่เป็นตามเป้า ขณะที่ การขายใหม่ยังติดขัด
"ต้องยอมรับว่า ตลาดในศรีราชาค่อนข้างชะลอตัว โครงการแล้วเสร็จเติมเข้ามาอีกเป็นจำนวนมาก จากการโปรโมตว่า ตลาดคึกคัก ศรีราชาจะเจริญ จะมีคนต่างชาติเข้ามาทำงาน มีผู้บริโภคที่จะเข้ามาตอบรับตลาดเช่าเป็นจำนวนมาก ทำให้คนแห่มาลงทุน เกิดการเติบโตแค่ในแง่จำนวนซัพพลาย แต่ดีมานด์ยังไม่มีเกิด เป็นเพียงการครีเอตดีมานด์ในอนาคตขึ้นมาเท่านั้น มีหลายโครงการประกาศปิดโครงการไปแล้ว แต่ผ่านมา 1 ปี กลับมาขายต่ออีก เพราะเอเยนซีที่รับไป เหมาชั้น ขายไม่ออก"
นายมีศักดิ์ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า เดิมทีในอดีตช่วง 7-10 ปีก่อนหน้า กำลังซื้อในพื้นที่ศรีราชาแทบทั้งหมดเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ปัจจุบันเป็นกำลังซื้อของกลุ่มนักลงทุนมากถึง 70% ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงมาก และเมื่อยังไม่มีผู้เช่ามารองรับ ย่อมก่อให้เกิดปัญหาตามมา
"หลายประเด็นเกิดขึ้นซ้ำเติมพร้อมกัน ประกอบกับข่าวร้ายอีก 1 เรื่อง คือ ที่ผ่านมา อสังหาฯ ในพื้นที่ขยายตัวส่วนหนึ่งมาจากกำลังซื้อของภาคอุตสาหกรรมรถยนต์เป็นหลัก แต่ขณะนี้ เริ่มมีกระแสว่า ในอนาคตยอดขายรถจะลดลง จากปัญหาค่าเงินของคู่แข่งทางการค้า อย่าง
'อินโดนีเซีย' หากยอดส่งออกไทยชะลอตัวจะมีผลกระทบต่อรายได้คนกลุ่มนี้ ก็จะกระทบต่อยอดขายอสังหาฯ โดยตรงแน่นอน"
ทั้งนี้ นอกจากกังวลเรื่องราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้น รวมถึงการดึงดีมานด์ในอนาคตมาหวังแล้ว ประเด็นการผ่อนคลายปล่อยสินเชื่อโดยธนาคารพาณิชย์ในพื้นที่นั้น ก็น่าเป็นห่วงเช่นเดียวกัน เพราะแม้ ธปท. จะออกมาเตือนให้เข้มงวด แต่ในแง่ปฏิบัติ พบยังมีการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อกันคึกคัก ส่งผลให้เกิดภาพการกระตุ้นกำลังซื้อ ซึ่งเมื่อไหร่หาก ธปท. ออกมาตรการจริงจัง ภาคอสังหาฯ อาจจะกระทบได้ เพราะในพื้นที่ก็พบมีเครือข่ายแก๊งเก็งกำไรเกิดขึ้นเช่นกัน เช่น หลอกให้คนมาลงทุนซื้อห้อง โดยประกันผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงถึง 8% ในช่วง 2-3 ปี แต่ถัดมา กลับไม่มีผู้อยู่อาศัยจริง รายได้จากการลงทุนก็ไม่เกิดขึ้น ซึ่งทางรัฐไม่สามารถเข้าไปตรวจสอบดูแลได้
ด้าน นางสุนทะรา คำภูศิริ ผู้ก่อตั้งบริษัท โกลด์เด้น กรุ๊ปฯ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ใน จ.ชลบุรี มองแตกต่าง โดยยังเชื่อว่า พื้นที่ศรีราชายังได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้พัฒนาโครงการ และดีมานด์ของคนในพื้นที่และกลุ่มนักลงทุนจากแผนโครงการอีอีซี โดยบริษัทประกาศเดินหน้าแผนธุรกิจ ภายใน 5 ปี ขึ้นแท่นเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในภาคตะวันออกของไทย หลังจากกำลังพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม
"คีน เซ็นเตอร์ ศรีราชา" อาคารสูงขนาดใหญ่ มูลค่า 2.7 พันล้านบาท ซึ่งขณะนี้ มียอดขายประมาณ 60% อีกทั้งที่ผ่านมา ยังมีโครงการที่ถูกพัฒนาขึ้นในพื้นที่ดังกล่าวอีก รวม 34 โครงการ เช่น ศูนย์การค้า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม รวมมูลค่าโครงการกว่า 1.1 หมื่นล้านบาท โดยเฉพาะในทำเลศรีราชา
……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,405 วันที่ 30 ก.ย. - 3 ต.ค. 2561 หน้า 29-30
ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
●
"โกลด์เด้น กรุ๊ป"บิ๊กอสังหาฯศรีราชา ลั่นตั้งเป้าขึ้นเบอร์1
●
เฮผุดเมืองใหม่ทั่ว 'อีอีซี' !! ทุนภูธรปักธงศรีราชา 600 ไร่ กว้านซื้อที่ "แปดริ้ว-ระยอง"