ผวาคอนโดใหม่ทะลัก ชิงทำเลเดือดทะลุ5หมื่นหน่วย-จุดเปลี่ยนรถไฟฟ้าใหม่ฮอต
ภาวะซัพพลายคอนโดฯเกิดใหม่ที่คาดว่าจะทะลุ 5.5 หมื่นหน่วยในปี 2561 จากการทำนิวไฮของหลายบริษัทในแง่ของผู้พัฒนาอสังหาฯเชื่อเป็นเพราะตลาดตอบรับดี อัตราการดูดซับสูง โครงการรถไฟฟ้ามา เกิดทำเลใหม่
จากราคาที่ดินใจกลางเมืองราคาสูงประกอบกับรัฐบาลขยายโครงข่ายรถไฟฟ้ากระจายออกนอกเมือง ทำให้เกิดทำเลใหม่ๆ ให้เลือกจำนวนมาก
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในไทย ว่า ปี 2561 เป็นปีที่ตลาดได้รับการตอบรับดี แม้เป็นปีที่มีซัพพลายเกิดใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะช่วงครึ่งปีหลังที่น่าจะเปิดตัวรวมมากกว่า 2 หมื่นหน่วย ซึ่งจะทำให้ซัพพลายรวมตลอดทั้งปีนี้ มีมากกว่าในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 4.8 หมื่นหน่วย แต่พบอัตราดูดซับก็มีสัดส่วนสูงขึ้นเช่นกัน โดยช่วงครึ่งปีแรกตลาดมีทิศทางที่ดีมาก คือ ตัวเลขยอดขายสูงกว่ายอดรวมหน่วยเปิดใหม่ โดยเฉพาะอัตราดูดซับในทำเลที่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งนี้มองว่า เป็นผลมาจากผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นต่อระบบเศรษฐกิจประเทศมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับตํ่า ทำให้เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ขณะเดียวกันมองว่า ความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะเป็นปัจจัยหนุนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯอย่างมาก เนื่องจากในปัจจุบัน พบลูกค้านิยมห้องขนาดเล็กลง แต่ต้องการอยู่ติดแนวรถไฟฟ้า
“โครงการรถไฟฟ้า เท่ากับเป็นการเปิดโอกาสให้ดีเวลอปเปอร์เข้าไปเลือกพัฒนาพื้นที่ได้หลากหลายขึ้นมากกว่าอดีต ลดการกระจุกตัวโครงการเปิดใหม่ในทำเลใจกลางเมืองที่มีอยู่อย่างหนาแน่นแล้ว ซึ่งน่าจะเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ตัวเลขอัตรายอดขายของหลายๆ บริษัทดีขึ้นมาก”
นายไตรเตชะ ยังระบุว่า ความน่าสนใจอีกประเด็นที่เกิดขึ้นในตลาดคอนโดฯ คือพบว่าปัจจุบันกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุนเกร็งกำไรลดน้อยลง มีลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองในสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น จึงเชื่อว่าไม่น่าจะเกิดปัญหาซัพพลายล้นตลาด แต่อย่างไรก็ตามความกังวลดังกล่าว มีโอกาสเกิดขึ้นได้ในบางทำเล ที่ดีเวลอปเปอร์ โดยเฉพาะรายใหม่ๆ แห่เข้าไปเปิดโครงการ เติมซัพพลายราคาแพงเข้าไปในพื้นที่จำนวนมาก โดยที่ซัพพลายเก่ายังระบายออกไม่หมด เช่น ทำเลใจกลางเมือง สุขุมวิท รัชดาฯเป็นต้น พร้อมระบุว่า การอ้างอิงตัวเลขอัตราดูดซับที่ระบุว่าดี ในช่วงที่ผ่านมา ไม่ได้เป็นตัวเลขการันตีว่าจะดีต่อเนื่อง ผู้พัฒนาจำเป็นจะต้องศึกษาในระยะครึ่งปีต่อครึ่งปี
ด้าน นายภูมิศักดิ์ จุลมณีโชติ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวหลังจากเพิ่งเปิดตัวโครงการใหม่ “เดอะ เบส” 2 ทำเล คือ สุขุมวิท 50 และ สะพานใหม่ มูลค่า 4,400 ล้านบาท รวมอีก 1,235 หน่วย ว่าตลาดคอนโดฯปีนี้ ยังคงมีการเติบโตต่อเนื่อง จากความเชื่อมั่นของดีเวลอปเปอร์ที่เริ่มกลับมา หลังจากปีที่ผ่านมา ค่อนข้างมีความกังวลต่อปัญหาหนี้ครัวเรือนของผู้ซื้อ ทำให้มีการชะลอเปิดโครงการใหม่ โดยขณะนี้เหลือเพียง ตลาดต่างจังหวัดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จากปัญหาสินค้าเกษตรตกตํ่า แต่เริ่มมีสัญญาณดีขึ้นในบางจังหวัด เช่น ภูเก็ต พังงา สงขลา ที่ดีมานด์เริ่มกลับมาดีขึ้น โดยเฉพาะเป็นดีมานด์จากคนในพื้นที่ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง แต่อย่างไรก็ตาม กรุงเทพฯยังเป็นตลาดหลักมากกว่า 40% ที่จะเป็นตัวผลักดันให้ภาพรวมดีขึ้น ส่วนความกังวลที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาเตือนให้สถาบันการเงิน คุมเข้มการปล่อยกู้อสังหาฯ หลังพบมีดีมานด์เทียมพุ่ง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ ที่พบการมียอดเต็ม แต่กลับไม่มียอดโอน กลายเป็นภาวะล้นตลาดนั้น ยอมรับว่า มีการเตือนจาก ธปท.เกิดขึ้นจริง ส่งผลให้ธนาคารบางแห่ง เริ่มไม่ปล่อยสินเชื่อให้ทั้งผู้ประกอบการเอง และส่วนลูกค้า ซึ่งแสนสิริเองมีการทยอยปรับวิธีการคัดกรองลูกค้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้ยอดรีเจ็กต์ในปัจจุบันอยู่ที่ไม่เกิน 5% เท่านั้น
“เรามีวิธีการที่ต่างไปจากอดีต เซฟผู้ประกอบการไปในตัว ด้วยการประสานกับแบงก์คัดกรองลูกค้าเบื้องต้น เพื่อดูศักยภาพการผ่อนชำระ หวังเจาะที่เป็นเรียลดีมานด์จริงๆ ป้องกันการรีเจ็กต์ หรือไม่โอนที่เกิดขึ้นในกลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาหวังในราคาที่ถูกมากๆ ถึงเวลาก็ขายใบจองทิ้งเป็นปัญหา เช่น บางคนยื่นกู้ 90% พอแบงก์เห็นเงินเดือนชนเพดานก็ไม่ปล่อยให้ กลายเป็นยอดหายไป ตอนนี้เป็นการขอให้มีเงินก้อนหนึ่งส่วนเพื่อดาวน์ อีก 70% ค่อยกู้ อย่างนี้โอกาสผ่านมีสูงกว่ามาก และนั่นคือเรียลดีมานด์”
ขณะที่นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวเพิ่มเติมต่อประเด็นสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาฯ ว่าน่าจะเกิดปัญหาขึ้นในกลุ่มลูกค้าที่เพิ่งศึกษาจบ และต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่แพงมาก 2-3 ล้านบาทเท่านั้น เนื่องจากจะถูกตรวจสอบเครดิต รวมถึงหนี้ส่วนบุคคล แตกต่างจากกลุ่มสินค้าระดับบน ที่แบงก์จะไม่เข้มงวดมากนัก เพราะแม้เป็นการซื้อเพื่อการลงทุน แต่ก็เป็นการลงทุนระยะยาว คอนโดฯที่ซื้อ อาจเป็นหน่วยที่ 4 หรือ 5 แล้วสำหรับบุคคลนั้นๆ หรือแม้เป็นการซื้ออยู่อาศัยเอง ก็มักจะเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อให้ลูกหลานได้อยู่อาศัยในเมือง ฉะนั้นลูกค้ากลุ่มบนไม่น่าจะได้รับผลกระทบ เช่นเดียวกับเรื่องอัตราดอกเบี้ย ที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้นในระดับตํ่าก็ไม่น่าจะมีผล ส่วนในแง่ของผู้ประกอบการ มองว่าการตั้งเงินดาวน์ในอัตราที่สูง ก็ช่วยคัดกรองดีมานด์ที่แท้จริงได้
ทั้งนี้ ก่อนหน้าผู้บริหารธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง ออกมาระบุว่า ธนาคารได้เพิ่มความระมัดระวังและชะลอการปล่อยสินเชื่อ
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,401 วันที่ 16-19 กันยายน 2561
จากราคาที่ดินใจกลางเมืองราคาสูงประกอบกับรัฐบาลขยายโครงข่ายรถไฟฟ้ากระจายออกนอกเมือง ทำให้เกิดทำเลใหม่ๆ ให้เลือกจำนวนมาก
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในไทย ว่า ปี 2561 เป็นปีที่ตลาดได้รับการตอบรับดี แม้เป็นปีที่มีซัพพลายเกิดใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะช่วงครึ่งปีหลังที่น่าจะเปิดตัวรวมมากกว่า 2 หมื่นหน่วย ซึ่งจะทำให้ซัพพลายรวมตลอดทั้งปีนี้ มีมากกว่าในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 4.8 หมื่นหน่วย แต่พบอัตราดูดซับก็มีสัดส่วนสูงขึ้นเช่นกัน โดยช่วงครึ่งปีแรกตลาดมีทิศทางที่ดีมาก คือ ตัวเลขยอดขายสูงกว่ายอดรวมหน่วยเปิดใหม่ โดยเฉพาะอัตราดูดซับในทำเลที่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งนี้มองว่า เป็นผลมาจากผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นต่อระบบเศรษฐกิจประเทศมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับตํ่า ทำให้เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ขณะเดียวกันมองว่า ความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะเป็นปัจจัยหนุนต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯอย่างมาก เนื่องจากในปัจจุบัน พบลูกค้านิยมห้องขนาดเล็กลง แต่ต้องการอยู่ติดแนวรถไฟฟ้า
“โครงการรถไฟฟ้า เท่ากับเป็นการเปิดโอกาสให้ดีเวลอปเปอร์เข้าไปเลือกพัฒนาพื้นที่ได้หลากหลายขึ้นมากกว่าอดีต ลดการกระจุกตัวโครงการเปิดใหม่ในทำเลใจกลางเมืองที่มีอยู่อย่างหนาแน่นแล้ว ซึ่งน่าจะเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้ในช่วงที่ผ่านมา ตัวเลขอัตรายอดขายของหลายๆ บริษัทดีขึ้นมาก”
นายไตรเตชะ ยังระบุว่า ความน่าสนใจอีกประเด็นที่เกิดขึ้นในตลาดคอนโดฯ คือพบว่าปัจจุบันกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุนเกร็งกำไรลดน้อยลง มีลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองในสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น จึงเชื่อว่าไม่น่าจะเกิดปัญหาซัพพลายล้นตลาด แต่อย่างไรก็ตามความกังวลดังกล่าว มีโอกาสเกิดขึ้นได้ในบางทำเล ที่ดีเวลอปเปอร์ โดยเฉพาะรายใหม่ๆ แห่เข้าไปเปิดโครงการ เติมซัพพลายราคาแพงเข้าไปในพื้นที่จำนวนมาก โดยที่ซัพพลายเก่ายังระบายออกไม่หมด เช่น ทำเลใจกลางเมือง สุขุมวิท รัชดาฯเป็นต้น พร้อมระบุว่า การอ้างอิงตัวเลขอัตราดูดซับที่ระบุว่าดี ในช่วงที่ผ่านมา ไม่ได้เป็นตัวเลขการันตีว่าจะดีต่อเนื่อง ผู้พัฒนาจำเป็นจะต้องศึกษาในระยะครึ่งปีต่อครึ่งปี
“เรามีวิธีการที่ต่างไปจากอดีต เซฟผู้ประกอบการไปในตัว ด้วยการประสานกับแบงก์คัดกรองลูกค้าเบื้องต้น เพื่อดูศักยภาพการผ่อนชำระ หวังเจาะที่เป็นเรียลดีมานด์จริงๆ ป้องกันการรีเจ็กต์ หรือไม่โอนที่เกิดขึ้นในกลุ่มนักลงทุนที่เข้ามาหวังในราคาที่ถูกมากๆ ถึงเวลาก็ขายใบจองทิ้งเป็นปัญหา เช่น บางคนยื่นกู้ 90% พอแบงก์เห็นเงินเดือนชนเพดานก็ไม่ปล่อยให้ กลายเป็นยอดหายไป ตอนนี้เป็นการขอให้มีเงินก้อนหนึ่งส่วนเพื่อดาวน์ อีก 70% ค่อยกู้ อย่างนี้โอกาสผ่านมีสูงกว่ามาก และนั่นคือเรียลดีมานด์”
ขณะที่นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวเพิ่มเติมต่อประเด็นสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาฯ ว่าน่าจะเกิดปัญหาขึ้นในกลุ่มลูกค้าที่เพิ่งศึกษาจบ และต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่แพงมาก 2-3 ล้านบาทเท่านั้น เนื่องจากจะถูกตรวจสอบเครดิต รวมถึงหนี้ส่วนบุคคล แตกต่างจากกลุ่มสินค้าระดับบน ที่แบงก์จะไม่เข้มงวดมากนัก เพราะแม้เป็นการซื้อเพื่อการลงทุน แต่ก็เป็นการลงทุนระยะยาว คอนโดฯที่ซื้อ อาจเป็นหน่วยที่ 4 หรือ 5 แล้วสำหรับบุคคลนั้นๆ หรือแม้เป็นการซื้ออยู่อาศัยเอง ก็มักจะเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อให้ลูกหลานได้อยู่อาศัยในเมือง ฉะนั้นลูกค้ากลุ่มบนไม่น่าจะได้รับผลกระทบ เช่นเดียวกับเรื่องอัตราดอกเบี้ย ที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้นในระดับตํ่าก็ไม่น่าจะมีผล ส่วนในแง่ของผู้ประกอบการ มองว่าการตั้งเงินดาวน์ในอัตราที่สูง ก็ช่วยคัดกรองดีมานด์ที่แท้จริงได้
ทั้งนี้ ก่อนหน้าผู้บริหารธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง ออกมาระบุว่า ธนาคารได้เพิ่มความระมัดระวังและชะลอการปล่อยสินเชื่อ
หน้า 29-30 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,401 วันที่ 16-19 กันยายน 2561
