กระชากกําลังซื้อหอพัก ศุภาลัยปักธงทําเลราม
ทำเลรามคำแหง-หัวหมากระอุ ศุภาลัย ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ ผุดคอนโดฯมากกว่า 2 พัน หน่วยลงตลาด ชิงดีมานด์ลูกค้าหอพัก พนักงานย่านรัชดาฯ-พระราม9 ขณะที่ติง FAR พื้นที่ไม่เหมาะ ขอ 8-10 ต่อ 1 รองรับชุมชนหนาแน่น
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงภาพรวมทำเลที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ หลังจากล่าสุด เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ “ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง” มูลค่า 6 พันล้านบาท รวม 2,073 หน่วย บนเนื้อที่ 15 ไร่ บนทำเลรามคำแหง-หัวหมาก (ซ.ราม 24/2) ช่วงสถานีรถไฟฟ้า MRTราชมังคลาฯ ว่า ปัจจุบันทำเลดังกล่าว กลายเป็นโซนที่มีความคึกคักด้านการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทอสังหาฯหลายราย โดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ที่เริ่มเปิดแผนการลงทุน เตรียมส่งซัพพลายออกมาคึกคัก คาดเนื่องมาจากการเกิดขึ้นของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) ที่กำลังก่อสร้าง คาดแล้วเสร็จช่วงปี 2566 ทำให้ในอนาคตจะมีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยสูงมาก แต่พบขณะนี้มีซัพพลายสะสมในพื้นที่ตั้งแต่ปี 2556 เพียง 5,600 หน่วยเท่านั้น และมีอัตราดูดซับสูงถึง 78% ด้วยราคาขายเปิดตัวตั้งแต่ 7.4 หมื่น-1.13 แสนบาทต่อตารางเมตร
ขณะที่นอกเหนือจากทำเลดังกล่าว จะรายล้อมไปด้วยเส้นทางคมนาคมหลายสาย รถไฟฟ้าสายสีส้ม, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน ท่าเรือมหาดไทย และสถานที่สำคัญ เช่น ราชมังคลากีฬาสถาน มหาวิทยาลัยรามคำแหง เดอะมอลล์บางกะปิ และโรงพยาบาลชื่อดังหลายแห่งแล้ว ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่
[caption id="attachment_316191" align="aligncenter" width="281"]
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม[/caption]
(ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ที่อยู่ไม่ไกลจากทำเล โดยที่สามารถวิ่งตรงเข้าสนามบินสุวรรณภูมิได้ในเวลารวดเร็ว จะทำให้ภาพของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกทั้งย่าน มีความเปลี่ยนแปลงไป และยิ่งส่งเสริมให้ทำเลรามคำแหงมีศักยภาพมากยิ่งขึ้น
“ทำเลนี้อัตราดูดซับดีมาก เป็นลูกค้าที่คุ้นเคยกับถิ่นที่อยู่เดิมตั้งแต่สมัยเรียนและยังเช่าหอพักอยู่ แม้ทำงานในเมืองแล้วก็ตาม เป็นย่านที่มีคนเช่าอาศัยหอพักเยอะมาก อยู่นานไปก็อยากอัพเกรดทั้งที่ซื้ออยู่เอง หรือมาหาเช่าจากคนที่เขาซื้อเพื่อปล่อยเช่า ลูกค้าอีกส่วนยังไหลมาจากรัชดาฯ-พระราม 9 ที่ราคาขายขณะนี้ไปไกลว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. แล้วเพราะเดินทางมาไม่ไกล ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติ อย่างคนจีน พบเริ่มสนใจย่านนี้มากขึ้น กระจายมาจากพระราม 9 โดยเชื่ออีกหน่อย ราคาย่านนี้จะดีกว่า พระราม 9 ด้วยซํ้า”
นายไตรเตชะ ยังระบุว่า ปัจจุบันย่านรามคำแหงถูกจำกัดการพัฒนาด้วยกฎหมายผังเมือง โดยเฉพาะการกำหนดค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ที่กำหนดไว้เพียง 5-6 เท่า ต่อ 1 เท่านั้น ทั้งที่เป็นย่านที่มีคนอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น ทำให้ที่ผ่านมา มีผู้พัฒนาอสังหาฯเข้ามาขึ้นโครงการน้อยมาก เนื่องจากมองว่าไม่คุ้มค่าในการลงทุน เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อที่ดินและขึ้นโครงการในระดับเดียวกันในทำเลอื่นๆ อย่างไรก็ตาม คาดภาครัฐจะมีการปรับเปลี่ยนสีของผังเมือง และค่าเอฟเออาร์ใหม่ตามการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าในอนาคต ซึ่งส่วนตัวต้องการให้กำหนดค่าเอฟเออาร์บริเวณรามคำแหง ในสัดส่วน 8-10 เท่า ต่อ 1 เพื่อให้มีความเหมาะสมกับจำนวนคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่อย่างคับคั่ง
ทั้งนี้ โครงการ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง รวม 3 อาคาร มีราคาขายเฉลี่ย 7.6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร กำหนดแล้วเสร็จ ปี 2565 ซึ่งถูกพัฒนาบนเนื้อที่ที่บริษัทประมูลมาในราคาเพียงตารางวาละ 1.7 แสนบาท จากราคาซื้อขายปัจจุบันเกือบ 3 แสนบาทต่อตารางเมตร
หน้า 29 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,400 วันที่ 13-15 กันยายน 2561
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงภาพรวมทำเลที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ หลังจากล่าสุด เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ “ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง” มูลค่า 6 พันล้านบาท รวม 2,073 หน่วย บนเนื้อที่ 15 ไร่ บนทำเลรามคำแหง-หัวหมาก (ซ.ราม 24/2) ช่วงสถานีรถไฟฟ้า MRTราชมังคลาฯ ว่า ปัจจุบันทำเลดังกล่าว กลายเป็นโซนที่มีความคึกคักด้านการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทอสังหาฯหลายราย โดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ที่เริ่มเปิดแผนการลงทุน เตรียมส่งซัพพลายออกมาคึกคัก คาดเนื่องมาจากการเกิดขึ้นของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) ที่กำลังก่อสร้าง คาดแล้วเสร็จช่วงปี 2566 ทำให้ในอนาคตจะมีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยสูงมาก แต่พบขณะนี้มีซัพพลายสะสมในพื้นที่ตั้งแต่ปี 2556 เพียง 5,600 หน่วยเท่านั้น และมีอัตราดูดซับสูงถึง 78% ด้วยราคาขายเปิดตัวตั้งแต่ 7.4 หมื่น-1.13 แสนบาทต่อตารางเมตร
ขณะที่นอกเหนือจากทำเลดังกล่าว จะรายล้อมไปด้วยเส้นทางคมนาคมหลายสาย รถไฟฟ้าสายสีส้ม, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน ท่าเรือมหาดไทย และสถานที่สำคัญ เช่น ราชมังคลากีฬาสถาน มหาวิทยาลัยรามคำแหง เดอะมอลล์บางกะปิ และโรงพยาบาลชื่อดังหลายแห่งแล้ว ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่
[caption id="attachment_316191" align="aligncenter" width="281"]
(ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ที่อยู่ไม่ไกลจากทำเล โดยที่สามารถวิ่งตรงเข้าสนามบินสุวรรณภูมิได้ในเวลารวดเร็ว จะทำให้ภาพของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกทั้งย่าน มีความเปลี่ยนแปลงไป และยิ่งส่งเสริมให้ทำเลรามคำแหงมีศักยภาพมากยิ่งขึ้น
“ทำเลนี้อัตราดูดซับดีมาก เป็นลูกค้าที่คุ้นเคยกับถิ่นที่อยู่เดิมตั้งแต่สมัยเรียนและยังเช่าหอพักอยู่ แม้ทำงานในเมืองแล้วก็ตาม เป็นย่านที่มีคนเช่าอาศัยหอพักเยอะมาก อยู่นานไปก็อยากอัพเกรดทั้งที่ซื้ออยู่เอง หรือมาหาเช่าจากคนที่เขาซื้อเพื่อปล่อยเช่า ลูกค้าอีกส่วนยังไหลมาจากรัชดาฯ-พระราม 9 ที่ราคาขายขณะนี้ไปไกลว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. แล้วเพราะเดินทางมาไม่ไกล ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติ อย่างคนจีน พบเริ่มสนใจย่านนี้มากขึ้น กระจายมาจากพระราม 9 โดยเชื่ออีกหน่อย ราคาย่านนี้จะดีกว่า พระราม 9 ด้วยซํ้า”
นายไตรเตชะ ยังระบุว่า ปัจจุบันย่านรามคำแหงถูกจำกัดการพัฒนาด้วยกฎหมายผังเมือง โดยเฉพาะการกำหนดค่าเอฟเออาร์ (สัดส่วนอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ที่กำหนดไว้เพียง 5-6 เท่า ต่อ 1 เท่านั้น ทั้งที่เป็นย่านที่มีคนอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น ทำให้ที่ผ่านมา มีผู้พัฒนาอสังหาฯเข้ามาขึ้นโครงการน้อยมาก เนื่องจากมองว่าไม่คุ้มค่าในการลงทุน เมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อที่ดินและขึ้นโครงการในระดับเดียวกันในทำเลอื่นๆ อย่างไรก็ตาม คาดภาครัฐจะมีการปรับเปลี่ยนสีของผังเมือง และค่าเอฟเออาร์ใหม่ตามการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าในอนาคต ซึ่งส่วนตัวต้องการให้กำหนดค่าเอฟเออาร์บริเวณรามคำแหง ในสัดส่วน 8-10 เท่า ต่อ 1 เพื่อให้มีความเหมาะสมกับจำนวนคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่อย่างคับคั่ง
ทั้งนี้ โครงการ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง รวม 3 อาคาร มีราคาขายเฉลี่ย 7.6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร กำหนดแล้วเสร็จ ปี 2565 ซึ่งถูกพัฒนาบนเนื้อที่ที่บริษัทประมูลมาในราคาเพียงตารางวาละ 1.7 แสนบาท จากราคาซื้อขายปัจจุบันเกือบ 3 แสนบาทต่อตารางเมตร
หน้า 29 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับ 3,400 วันที่ 13-15 กันยายน 2561
