ปั้น 50 ทำเลทอง กทม.!! เขย่าผังเอื้อ 'มิกซ์ยูส' จุดตัดรถไฟฟ้า ผุดตึกสูงไม่จำกัด

30 August 2018








ปรับใหญ่ผังเมือง กทม. ดัน 40-50 จุดตัดรถไฟฟ้า ทั้งเก่า-ใหม่ เพิ่มความสูง-หนาแน่น จากรัศมี 500 เป็น 700-800 เมตร ขึ้นตึกสูง ศูนย์รวมอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย จากแนวรถไฟฟ้า 10 เส้นทาง เทียบชั้นญี่ปุ่น-สิงคโปร์

จากกรณีการก่อสร้างรถไฟฟ้าพร้อมกันหลายเส้นทางตามแผนแม่บท คณะกรรมการจัดระบบการจราจรทางบก (คจร.) มอบให้การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ดำเนินการ 11 เส้นทาง และกรุงเทพมหานครดำเนินการอีก 2 เส้นทาง ทำให้เกิดจุดศูนย์รวมเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าเพื่อสะดวกต่อการเดินทาง จุดเหล่านี้เองที่เป็นทำเลทอง ให้กับบริษัทพัฒนาที่ดินเข้าไปปักหมุดขึ้นคอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า กันมาก ผังเมืองจึงมีบทบาทสำคัญ เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินให้พัฒนามากขึ้นตามมูลค่าที่ดินที่ควรจะเป็น จากปัจจุบันยังจำกัดการพัฒนาอยู่มาก

 

ทวีศักดิ์ เลิศประพันธ์ รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร



เปิดจุดตัดรถไฟฟ้าทั่วกรุง
นายทวีศักดิ์ เลิศประพันธ์ รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า กทม. พิจารณาปรับผังเมืองให้สอดรับกับรถไฟฟ้าทั้ง 10 สาย โดยให้ความสำคัญทั้งระบบล้อ-ราง-เรือ กว่า 100 จุดเชื่อมต่อ แต่ทั้งนี้เฉพาะรถไฟฟ้ามีทั้งหมด 40-50 จุดตัด อาทิ จุดตัดใหญ่ เช่น สถานีกลางบางซื่อ มักกะสัน ซึ่งเป็นโจทย์ใหญ่ที่ กทม. จะต้องกำหนดบทบาทให้สอดคล้องกับรถไฟฟ้าในทุกเส้นทาง ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้าสายสีม่วงวิ่งไปบางใหญ่นนทบุรี ที่เปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวเชื่อมสมุทรปราการ สายสีเหลืองวิ่งลาดพร้าวทั้งเส้น ออกไปยังศรีนครินทร์ รวมถึงสายสีชมพู ฯลฯ ทำให้เกิดจังก์ชันใหญ่ที่ กทม. ต้องเข้าไปส่งเสริม เพราะหมายถึงรถไฟฟ้าไปที่นั่นเกิดความเจริญ นอกจากนี้ ยังมีกำหนดผังเมืองให้ตอบโจทย์ผู้สูงอายุ โลจิสติกส์ ลดภาระจราจรในเมือง

พร้อมกันนี้ ยังนำกลไกทางผังเมืองจากกรุงเวียนนา ประเทศออสเตรีย มาปรับใช้กับไทย เพื่อกำหนดย่านนวัตกรรมและสมาร์ทซิตี โดยกำหนดพื้นที่ใช้สอยร่วมกันให้สอดคล้องกับระบบขนส่งมวลชน โดยจะกำหนดโซนนำร่องที่เหมาะสมขึ้นมา เพื่อให้ทุกคนเข้ามามีส่วนร่วม




แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวเสริมว่า กทม. พิจารณาปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4 ให้สามารถก่อสร้างพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้เพิ่มขึ้นในย่านสถานีร่วม หรือ เชื่อมต่อ 40 สถานี ทั้งที่เปิดให้บริการในปัจจุบันและที่อยู่ระหว่างก่อสร้างในเขต กทม. ให้เหมือนกับประเทศชั้นนำในเอเชีย เช่น ญี่ปุ่นและสิงคโปร์ โดยรูปแบบจะเป็นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีให้เกิดความคุ้มค่า เพราะแต่ละจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าจะมีคนมาใช้บริการจำนวนมาก ทำให้ทำเลย่านดังกล่าวจะมีมูลค่าสูง มีผู้ประกอบการจับจองที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ก่อนจะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเสียอีก


Screen Shot 2561-08-30 at 13.36.25

ทั้งนี้ สิ่งที่อยากเห็น คือ ต้องการให้แต่ละจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าแห่งใหม่ เป็นแม่เหล็กทำให้เกิดแหล่งงานนอกเหนือจากคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว เพื่อกระจายการเดินทางไม่ให้เข้าเมือง ทั้งนี้ กทม. อยากเห็นการเดินทางจากโรงแรมเชื่อมเข้ากับห้างสรรพสินค้า ทะลุถึงอาคารสำนักงานและที่อยู่อาศัย เชื่อมเข้าสถานีรถไฟฟ้าได้ทันที เหมือนต่างประเทศ

เช่น ย่านบางกะปิ ซึ่งมีจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้ามากถึง 3 สาย ได้แก่ สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง , สายสีส้ม (ตะวันออก) ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี และสายสีน้ำตาล ช่วงแคราย-มีนบุรี ซึ่งจะตัดกันที่แยกลำสาลี ทำให้บางกะปิกลายเป็นศูนย์ชุมชนขนาดใหญ่ ที่รวมทุกกิจกรรมไว้ในที่เดียว และอนาคตจะเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงจากอาคารเก่า ตึกแถวเตี้ย ๆ จะขยับขึ้นตึกสูงยกเวิ้ง ขณะที่ สีการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.3 สามารถขึ้นตึกสูงได้แบบไม่จำกัด นอกจากนี้ ยังมีสายสีส้มที่มีจุดตัดกับรถไฟฟ้าอื่นมากถึง 10 จุด ถือเป็นรถไฟฟ้าเส้นผ่าเมืองที่มีศักยภาพสูง ที่ กทม. ให้ความสำคัญ นอกจากจุดตัดที่ย่านบางกะปิแล้ว ยังมีจุดตัดที่รามคำแหง ยังมีจุดตัดที่ศูนย์วัฒนธรรม กับรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที ท่าพระ บางขุนนนท์ อีกทั้งฮับใหญ่ย่านฝั่งธนฯ ชุมทางตลิ่งชัน 4 ระบบรถไฟฟ้า นอกจากนี้ ยังมีจุดตัดที่น่าสนใจสายสีเขียวเหนือ สถานีเซ็นทรัลลาดพร้าว ตัดใต้ดินเอ็มอาร์ที ห้างยูเนียนมอลล์ เป็นต้น




ขณะที่ จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางรถไฟฟ้าสำคัญ ๆ 2-3 สาย ที่เปิดให้บริการ ที่ต้องปรับเพิ่มความหนาแน่นของการพัฒนาเข้าไป ได้แก่ สถานีสยามสแควร์ สถานีอโศก-สุขุมวิท (บีทีเอส-เอ็มอาร์ที) สถานีพญาไท (แอร์พอร์ตลิงค์-บีทีเอส) สถานีเตาปูน (น้ำเงิน-ม่วง) สถานีเพชรบุรี-มักกะสัน สถานีจตุจักร-หมอชิต เป็นต้น

"จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางใน กทม. จะมี 40-50 จุด จากการขยายการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยปกติแล้ว กทม. จะปล่อยให้ทำกิจกรรมสูงกว่าที่อื่น แต่ที่ผ่านมายังจำกัด แต่การปรับผังเมืองครั้งนี้ต้องส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาเพิ่ม ทั้งความหนาแน่นและความสูงเหมือนญี่ปุ่น สิงคโปร์"


800 เมตร รอบสถานีขึ้นตึกสูง
แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า นอกจากนี้ยังขยายรัศมีรอบสถานีเพิ่มเฉพาะจุดตัดจาก 500 เมตร เป็น 700-800 เมตร ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาตัวเลขที่เหมาะสมจะเป็นเท่าใด เมื่อทดลองใช้อาจจะปรับเพิ่ม 1,000 เมตร ในอนาคต โดยเขตเมือง เน้นเมืองกระชับ ทั้งนี้ รถไฟฟ้าภายในวงแหวนรัชดาฯ ส่วนใหญ่กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง หากเป็นชานเมืองกำหนดเป็นศูนย์ชุมชนจะกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) - สีส้มเข้ม ย.6-7 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เช่น ศูนย์ชุมชนมีนบุรี มีจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้มและชมพู ฯลฯ




อย่างไรก็ดี หากต้องการเพิ่มความสูงและพื้นที่เชิงพาณิชย์มากขึ้น จะมีโบนัสให้ไม่เกิน 20% ของสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (FAR) แต่ต้องทำบ่อหน่วงน้ำ ลดการระบายน้ำกองบนเขตทางสาธารณะ ทำอาคารประหยัดพลังงาน จัดทำสวนสาธารณะ ทางสาธารณะให้คนอื่นใช้ร่วมกัน แต่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเอกชน

ต่อไปจะกำหนดสีผังให้มีการผสมผสาน ทั้งสีเหลือง สีแดง ส้ม น้ำตาล อยู่ในบริเวณเดียวกัน เพื่อให้เกิดพัฒนาได้หลากหลาย ขณะทำเลพื้นที่ชั้นในยังคงเป็นย่านพาณิชยกรรม พ.5 พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน อาจปรับเป็น พ.7-พ.8 เพิ่มความหนาแน่นขึ้น เช่น พระราม 4 สีลม สาทร ราชประสงค์ สยาม เป็นต้น แต่ปัจจุบันพัฒนาไม่ถึงที่กำหนด หรือ พัฒนาได้เพียง 2 เท่า จาก 10 เท่า เท่านั้นของแปลงที่ดิน เนื่องจากติดถนนซอยที่ต่ำกว่าที่กำหนดห้ามสร้างตึกสูง เช่น ต่ำกว่า 10 เมตร สร้างไม่เกิน 8 ชั้น ทำเลสุขุมวิทจากกฎหมายอาคาร

 

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ จำกัด



ผุดคอนโดฯ ทำเลรอบนอก
ด้าน นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ระบุว่า สัดส่วนของซัพพลายคอนโดมิเนียมมีการปรับเปลี่ยนกระจายไปยังทำเลรอบนอกมากขึ้น ทั้งด้านเหนือ เช่น งามวงศ์วาน ติวานนท์ ที่จากเดิมมีเพียง 1.7 หมื่นหน่วย เป็นเพียง 8% ของตลาด กลับเพิ่มขึ้นเป็น 13% อยู่ที่ 7.3 หมื่นหน่วย และทำเลที่มีความโดดเด่นเปลี่ยนแปลงชัดเจนมากที่สุดในปีนี้ คือ ทำเลฝั่งธนบุรี ที่เดิมเป็นเพียงสัดส่วน 6% ของตลาด ขยับมาอยู่ที่ 12% ณ ปัจจุบัน


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,396 วันที่ 30 ส.ค. ถึง 1 ก.ย. 2561 หน้า 01-02

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
วาง 'ผังเมือง' ไปเพื่ออะไร?
อสังหาฯ หนุนผังใหม่ กทม. ปรับพื้นที่สีแดงทุกสถานี!



กรุงเทพมหานคร ฐานเศรษฐกิจ กทม. ทำเลทอง มิ๊กซ์ยูส ผัง กทม. ตึกสูง Thansettakij