บ้านล้านหลัง" ไม่เกินล้าน" ผ่อนตํ่า ไม่มีดาวน์
จากนโยบายรัฐบาลที่ต้องการมอบของขวัญปีใหม่ให้กับประชาชนใน 3 กลุ่มหลักคือ กลุ่มผู้มีรายได้น้อย กลุ่มที่กำลังสร้างครอบครัว และกลุ่มคนชราที่ไม่มีผู้ดูแล โดยมอบหมายให้ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) ไปจัดหาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จำนวน 1 ล้านยูนิต พร้อมสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 5 ปี ระยะเวลาการกู้ 40 ปี เพื่อให้ประชาชนมีภาระผ่อนไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ภายใต้วงเงินสินเชื่อที่ธอส.เตรียมไว้ 50,000 ล้านบาท
จากการวิเคราะห์ของธอส.พบว่า หากคนกู้ปกติของระบบ โดยที่ธอส.ไม่ช่วยเหลืออะไรเลย เงินกู้ 1 ล้านบาท จะผ่อนต่อเดือน 5,700 บาท จะเป็นภาระหนักกับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ไม่มีแรงส่ง ดังนั้นจึงต้องทำแพ็กเกจสินเชื่อ ด้วยการกดวงเงินลงมาตํ่ากว่า 1 ล้านบาท ผ่อนนาน 40 ปี ซึ่งจะมีภาระผ่อนเดือนละ 3,800 บาท ไม่เกิน 4,000 บาทเท่านั้น “ฉัตรชัย ศิริไล” กรรมการผู้จัดการ ธอส.เปิดเผยกับ“ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ธอส.จะปรับวิธีการวิเคราะห์สินเชื่อใหม่ โดยจะไม่ดูเอกสารทางการเงิน หรือ Statement ต่างๆ แต่จะดูประวัติการผ่อนชำระค่าเช่าบ้านหรือ Track record ในอดีต เพราะถือว่าคนที่มีกระแสเงินสดในการจ่ายค่าเช่ารายเดือนได้ แสดงว่า มีกระแสเงินสดในการจ่ายค่างวดได้
[caption id="attachment_306774" align="aligncenter" width="398"]
ฉัตรชัย ศิริไล[/caption]
“เราปล่อยสินเชื่อในอัตรา 90% ก็จะได้เพิ่มอีก 10% เป็น 100% โดยไม่ต้องดาวน์ เพราะคนที่มีรายได้น้อย ทุกวันนี้ที่ไม่มีบ้านอยู่จะเช่าแทน ค่าเช่าตํ่าสุดบวกลบเดือนละ 4,000 บาท ซึ่งถ้าจะใช้เงินดาวน์ด้วย มือซ้ายก็จะผ่อนค่าเช่า มือขวาก็ต้องหาเงินดาวน์ 2 เท่าของรายได้ ซึ่งเป็นไปไม่ได้ เราเลยบอกว่าในอดีตเคยจ่ายค่าเช่าอย่างไร ก็ไปเอาหลักฐานมา แต่ไม่ใช่เอาหลักฐานหลอกมานะ ซึ่งค่าเช่าจะตรงเวลาอยู่แล้ว ไม่เช่นนั้น ถูกไล่ออกแน่นอน”
ในเมื่อเรารู้แล้วว่า คนที่มีรายได้น้อยผ่อนได้ไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการเอง ถ้าจะสร้างบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาททำได้อยู่แล้ว ยังมี Margin เพียงแต่ไม่รู้ว่า สร้างแล้วจะขายให้ใคร ดังนั้นธอส.จะมาจัดการฝั่งคนกู้ให้ โดยจะกรองให้ว่า ถ้ามาลงทะเบียนกับธอส.จะกึ่งๆว่าได้สินเชื่อแน่นอน
สิ่งที่ธอส.ทำขณะนี้คุยกับ 4 ส่วนคือ 1.ผู้ประกอบการที่มีทั้งสต๊อกบ้านและแผนก่อสร้าง 5 ปี คือปี 2561-2565 ที่เป็น 5 ปีเพราะปี 2561 คือปลายปีนี้ สามารถเข้าอยู่ได้เลย ส่วนปี 2562 แผนก่อสร้างและแล้วเสร็จในปี 2562-2563 ซึ่งหาได้แล้วประมาณ 10,000 ยูนิต และจะเสร็จในปี 2564 อีก 90,000 ยูนิต กลุ่มที่ 2 คือ ธนาคารรัฐทั้ง 7 แห่ง มีสินทรัพย์รอการขาย(NPA)เท่าไหร่ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ของรัฐทั้ง BAM SAM กรมบังคับคดีเอามาให้หมด กลุ่มที่ 3 คือการเคหะแห่งชาติ(กคช.)และกรมธนารักษ์ และกลุ่มที่ 4 คือสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดที่จะไปสร้างบริษัทพัฒนาเมืองขนาดใหญ่
ขณะนี้ 3 กลุ่มแรกมีของแน่ๆ เท่าที่สำรวจในมือตอนนี้มี 134,000 ยูนิต ซึ่งกำลังกลั่นกรองคิดว่า น่าจะเหลือ 7-8 หมื่นยูนิต ยังขาดของธนาคารรัฐกับกรมบังคับคดี ซึ่งรวมแล้วน่าจะได้ 1 แสนยูนิตพอดีสำหรับเฟสแรกที่จะเอาเข้าคณะรัฐมนตรี(ครม.) และในจำนวนที่หามานั้น มีประมาณ 9 หมื่นยูนิตที่พร้อมเข้าอยู่ได้เลยในเดือนธันวาคมนี้
“เราเริ่มขบวนการที่นำเรื่องเสนอบอร์ดวันที่ 24 สิงหาคม จากนั้นไปกระทรวงการคลังเพื่อเข้าครม.ภายในเดือนกันยายน เดือนตุลาคมก็น่าจะเปิดเผยรายละเอียดได้ และเปิดจองก็น่าจะเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม จากนั้นก็จะเข้าสู่กระบวนการคัดแยก ถ้ามีความสามารถในการกู้ ก็เข้าสู่กระบวนการจองบ้าน ถ้าไม่มีความสามารถกู้ ก็เข้าอบรมความรู้ทางการเงิน ด้วยการออมเงินกับธอส. เพื่อดูประวัติการเงิน ซึ่งขณะนี้เราดูการออมต่อเนื่อง 9 เดือน 15 เดือน และ 18 เดือน ซึ่งก็พอดีกับแผนการก่อสร้างเสร็จในปี 2562-2563”
สำหรับเงื่อนไขการกู้ จะแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ ผู้มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 25,000 บาท จะคิดอัตราดอกเบี้ยระดับหนึ่งและกลุ่มที่เกิน 25,000 บาท จะคิดอีกอัตรา เพราะแต่ละโครงการใช่ว่าทุกยูนิตจะตํ่ากว่า 1 ล้านบาททั้งหมด อาจจะ 1.5-.1.8 ล้านบาทบ้างที่กระจายอยู่ในนั้น ซึ่งไม่สามารถปิดกั้นได้ว่าจะขายได้เฉพาะผู้มีรายได้น้อย แต่กลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง ประเภทสร้างครอบครัว หรือคนที่มีแรงซื้อ ผู้ประกอบการก็ต้องขายได้ด้วย ไม่ใช่ไปห้ามขาย เพียงแต่ต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยในอีกอัตราหนึ่งเท่านั้น
หน้า 23-24 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,393 วันที่ 19 - 22 สิงหาคม พ.ศ. 2561
จากการวิเคราะห์ของธอส.พบว่า หากคนกู้ปกติของระบบ โดยที่ธอส.ไม่ช่วยเหลืออะไรเลย เงินกู้ 1 ล้านบาท จะผ่อนต่อเดือน 5,700 บาท จะเป็นภาระหนักกับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ไม่มีแรงส่ง ดังนั้นจึงต้องทำแพ็กเกจสินเชื่อ ด้วยการกดวงเงินลงมาตํ่ากว่า 1 ล้านบาท ผ่อนนาน 40 ปี ซึ่งจะมีภาระผ่อนเดือนละ 3,800 บาท ไม่เกิน 4,000 บาทเท่านั้น “ฉัตรชัย ศิริไล” กรรมการผู้จัดการ ธอส.เปิดเผยกับ“ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ธอส.จะปรับวิธีการวิเคราะห์สินเชื่อใหม่ โดยจะไม่ดูเอกสารทางการเงิน หรือ Statement ต่างๆ แต่จะดูประวัติการผ่อนชำระค่าเช่าบ้านหรือ Track record ในอดีต เพราะถือว่าคนที่มีกระแสเงินสดในการจ่ายค่าเช่ารายเดือนได้ แสดงว่า มีกระแสเงินสดในการจ่ายค่างวดได้
[caption id="attachment_306774" align="aligncenter" width="398"]
“เราปล่อยสินเชื่อในอัตรา 90% ก็จะได้เพิ่มอีก 10% เป็น 100% โดยไม่ต้องดาวน์ เพราะคนที่มีรายได้น้อย ทุกวันนี้ที่ไม่มีบ้านอยู่จะเช่าแทน ค่าเช่าตํ่าสุดบวกลบเดือนละ 4,000 บาท ซึ่งถ้าจะใช้เงินดาวน์ด้วย มือซ้ายก็จะผ่อนค่าเช่า มือขวาก็ต้องหาเงินดาวน์ 2 เท่าของรายได้ ซึ่งเป็นไปไม่ได้ เราเลยบอกว่าในอดีตเคยจ่ายค่าเช่าอย่างไร ก็ไปเอาหลักฐานมา แต่ไม่ใช่เอาหลักฐานหลอกมานะ ซึ่งค่าเช่าจะตรงเวลาอยู่แล้ว ไม่เช่นนั้น ถูกไล่ออกแน่นอน”
ในเมื่อเรารู้แล้วว่า คนที่มีรายได้น้อยผ่อนได้ไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการเอง ถ้าจะสร้างบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาททำได้อยู่แล้ว ยังมี Margin เพียงแต่ไม่รู้ว่า สร้างแล้วจะขายให้ใคร ดังนั้นธอส.จะมาจัดการฝั่งคนกู้ให้ โดยจะกรองให้ว่า ถ้ามาลงทะเบียนกับธอส.จะกึ่งๆว่าได้สินเชื่อแน่นอน
สิ่งที่ธอส.ทำขณะนี้คุยกับ 4 ส่วนคือ 1.ผู้ประกอบการที่มีทั้งสต๊อกบ้านและแผนก่อสร้าง 5 ปี คือปี 2561-2565 ที่เป็น 5 ปีเพราะปี 2561 คือปลายปีนี้ สามารถเข้าอยู่ได้เลย ส่วนปี 2562 แผนก่อสร้างและแล้วเสร็จในปี 2562-2563 ซึ่งหาได้แล้วประมาณ 10,000 ยูนิต และจะเสร็จในปี 2564 อีก 90,000 ยูนิต กลุ่มที่ 2 คือ ธนาคารรัฐทั้ง 7 แห่ง มีสินทรัพย์รอการขาย(NPA)เท่าไหร่ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ของรัฐทั้ง BAM SAM กรมบังคับคดีเอามาให้หมด กลุ่มที่ 3 คือการเคหะแห่งชาติ(กคช.)และกรมธนารักษ์ และกลุ่มที่ 4 คือสมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดที่จะไปสร้างบริษัทพัฒนาเมืองขนาดใหญ่
ขณะนี้ 3 กลุ่มแรกมีของแน่ๆ เท่าที่สำรวจในมือตอนนี้มี 134,000 ยูนิต ซึ่งกำลังกลั่นกรองคิดว่า น่าจะเหลือ 7-8 หมื่นยูนิต ยังขาดของธนาคารรัฐกับกรมบังคับคดี ซึ่งรวมแล้วน่าจะได้ 1 แสนยูนิตพอดีสำหรับเฟสแรกที่จะเอาเข้าคณะรัฐมนตรี(ครม.) และในจำนวนที่หามานั้น มีประมาณ 9 หมื่นยูนิตที่พร้อมเข้าอยู่ได้เลยในเดือนธันวาคมนี้
“เราเริ่มขบวนการที่นำเรื่องเสนอบอร์ดวันที่ 24 สิงหาคม จากนั้นไปกระทรวงการคลังเพื่อเข้าครม.ภายในเดือนกันยายน เดือนตุลาคมก็น่าจะเปิดเผยรายละเอียดได้ และเปิดจองก็น่าจะเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม จากนั้นก็จะเข้าสู่กระบวนการคัดแยก ถ้ามีความสามารถในการกู้ ก็เข้าสู่กระบวนการจองบ้าน ถ้าไม่มีความสามารถกู้ ก็เข้าอบรมความรู้ทางการเงิน ด้วยการออมเงินกับธอส. เพื่อดูประวัติการเงิน ซึ่งขณะนี้เราดูการออมต่อเนื่อง 9 เดือน 15 เดือน และ 18 เดือน ซึ่งก็พอดีกับแผนการก่อสร้างเสร็จในปี 2562-2563”
สำหรับเงื่อนไขการกู้ จะแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือ ผู้มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 25,000 บาท จะคิดอัตราดอกเบี้ยระดับหนึ่งและกลุ่มที่เกิน 25,000 บาท จะคิดอีกอัตรา เพราะแต่ละโครงการใช่ว่าทุกยูนิตจะตํ่ากว่า 1 ล้านบาททั้งหมด อาจจะ 1.5-.1.8 ล้านบาทบ้างที่กระจายอยู่ในนั้น ซึ่งไม่สามารถปิดกั้นได้ว่าจะขายได้เฉพาะผู้มีรายได้น้อย แต่กลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง ประเภทสร้างครอบครัว หรือคนที่มีแรงซื้อ ผู้ประกอบการก็ต้องขายได้ด้วย ไม่ใช่ไปห้ามขาย เพียงแต่ต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยในอีกอัตราหนึ่งเท่านั้น
หน้า 23-24 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,393 วันที่ 19 - 22 สิงหาคม พ.ศ. 2561
