ทำไม "คอมมิวนิตี้ มอลล์" ไม่เปรี้ยง!?

… ต้องยอมรับว่า ใน 5-6 ปีก่อน เป็น 'ปีทอง' ของ 'คอมมิวนิตี้ มอลล์' หรือ ศูนย์การค้าขนาดย่อม เห็นได้จากจำนวนคอมมิวนิตี้ มอลล์ ที่ผุดเป็นดอกเห็ด ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก่อนที่จะชะลอตัวลง หลังจากที่หลายแบรนด์ไม่ประสบความสำเร็จ

มีหลายสาเหตุที่ถูกหยิบยกมาพูดถึง แต่เหตุผลหนึ่ง คือ เจ้าของ หรือ ผู้พัฒนาโครงการ ไม่เข้าใจในธุรกิจค้าปลีกเซ็กเม้นท์นี้ ที่มีการบริหารจัดการการเลือกสรรร้านค้า การทำตลาดแตกต่างจากค้าปลีกในเซ็กเม้นท์อื่น อย่าง ศูนย์การค้าไฮเปอร์มาร์เก็ต ซูเปอร์สโตร์ ที่มีรูปแบบการให้เช่าพื้นที่เช่นกัน




ตั้งแต่ปี 2559 จึงเห็น 'คอมมิวนิตี้ มอลล์' หลายแห่งถูกปล่อยร้าง หรือ เปิดให้บริการแบบไร้การดูแล บางแห่งวิ่งหามืออาชีพมาช่วยหวังแก้เกม บางแห่งเลือกที่จะพยุงตัวให้อยู่รอด เพื่อรอเศรษฐกิจฟื้นตัว

ล่าสุด จากตัวเลขของฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า 6 เดือนแรกของปี 2561 มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่ราว 7.4 หมื่นตารางเมตร มีมูลค่าการลงทุนราว 6.8 หมื่นล้านบาท เป็นการเปิดให้บริการโครงการศูนย์การค้าเป็นอันดับ 1 ตามด้วย 'คอมมิวนิตี้ มอลล์' เป็นอันดับ 2 และส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในใจกลางเมือง




ข้อมูลนี้บอกอะไร?


'คอมมิวนิตี้ มอลล์' จะกลับมาคึกคักอีกหรือ?

คำตอบ คือ 'คอมมิวนิตี้ มอลล์' จะกลับมาฟื้นตัวคึกคักหรือไม่ มีหลายปัจจัยที่ต้องคำนึงถึง ทั้งเรื่องของ 'ทำเล' 'ร้านค้า' 'การตลาด' 'คู่แข่ง' และ 'ลูกค้า'


"มีหมู ไม่กลัวน้ำร้อน" ที่โดดลงเล่นในสนามนี้

คำตอบ คือ คอมมิวนิตี้ มอลล์ ที่ประสบความสำเร็จในตลาดส่วนใหญ่ เป็นการลงทุนของ 'มือโปร' ที่เชี่ยวทั้งด้านการมองหาทำเล การบริหารจัดการ รวมถึงไอเดียการตลาดที่ฉีก ๆ เพื่อสร้างความแตกต่างจากรายอื่น แต่ในช่วงหลัง การลงทุนจะเป็น 'มือใหม่' ที่เห็นคนอื่นรวย ก็วิ่งหาที่ดินมาจัดสรรหวัง "นั่งกินนอนกิน" จากค่าเช่า

"มือสมัครเล่น" เหล่านี้ มักจะมีนายทุนหนุนหลัง แต่เมื่อไม่ตอบโจทย์ก็ยืนระยะไม่ได้ ต้องโบกมือลาไปในที่สุด

อีกกลุ่มที่เป็นนักลงทุน "กึ่งมืออาชีพ" คือ มีอาชีพในธุรกิจอื่น แต่มองเห็นโอกาส ก็ชิงลงมือหวังสร้างธุรกิจ กลุ่มนี้ส่วนใหญ่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีที่ดิน มีเงิน มีคน แต่ไม่มี "ความรู้" เรื่องของค้าปลีก คิดว่ามีที่ดินอยู่ในมือ ถม ๆ สร้าง ๆ อาคาร 1-2 ชั้น ปล่อยเช่าให้ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านเสริมสวย ไม่กี่ร้าน พอมีรายได้จ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ แต่ระยะยาวหากร้านค้าเหล่านี้ไม่มี "ลูกค้า" ไม่ทำ "กำไร" ก็อยู่ไม่ได้เหมือนกัน




… ใช้เงินลงทุนน้อย ความเสี่ยงต่ำ ดีกว่าปล่อยที่ดินทิ้งไว้เฉย ๆ

คำตอบ คือ วิธีคิดนี้ "ไม่ผิด" แต่ "ไม่ถูก" ทั้งหมด เพราะการลงทุนสร้าง "ศูนย์การค้า" เป็นหมื่นล้าน ความเสี่ยงย่อมสูงกว่าแน่นอน แต่ผลประกอบการ กำไร จำนวนลูกค้า การคืนทุน ย่อมแตกต่างกัน หากลงทุนน้อย ความเสี่ยงย่อมต่ำ ผลตอบรับก็เป็นไปในทิศทางเดียวกัน


สิ่งนี้เป็นเรื่อง "ธรรมชาติ"

ที่ผิด "ธรรมชาติ" ก็มี คือ ลงทุนต่ำ ผลตอบแทนสูง แต่ส่วนใหญ่ไม่ถูกลวง ก็ถูกโกง




คิดง่าย ๆ แบบเด็กอนุบาล วันนี้ค่าเช่าในศูนย์การค้าชานเมืองเฉลี่ย 900-1,200 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ ค่าเช่าที่ในคอมมิวนิตี้ มอลล์ เฉลี่ย 300 บาทต่อตารางเมตร ลงทุนเบ็ดเสร็จเฉพาะค่าที่สำหรับร้านขนาด 50 ตร.ม. ในศูนย์การค้าต้องควักเงินจ่ายกว่า 5 หมื่นบาทต่อเดือน หากเป็นคอมมิวนิตี้ มอลล์ ก็จ่ายราว 1.5 หมื่นบาทต่อเดือน ลงทุนต่างกัน 3 เท่า

ยังไม่นับรวมลงทุนตกแต่งร้าน สินค้า พนักงาน ฯลฯ กับรายได้ที่เข้ามาจากลูกค้าในศูนย์การค้าและคอมมิวนิตี้ มอลล์ แน่นอนว่า จำนวนแตกต่างกันอยู่แล้ว การทำกำไรย่อมไม่เท่ากัน
การปล่อยที่ดินทิ้งไว้เฉย ๆ น่าจะดีกว่า เอาเงินมาละลายเล่น ...


……………….
รายงานพิเศษ โดย โต๊ะข่าวการตลาด

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● คอมมิวนิตีมอลล์คึกคัก กทม.โซนตะวันออกแข่งดุรับกำลังซื้อพุ่ง
● ทีซีซี.ได้ฤกษ์เปิดตัวพันธุ์ทิพย์ ประตูน้ำโฉมใหม่ ชูคอนเซ็ปต์”เทค-ไลฟ์ มอลล์”