อสังหาฯ หนุนผังใหม่ กทม. ปรับพื้นที่สีแดงทุกสถานี!

17 July 2018








ดีเวลอปเปอร์พ้องเสียง! หวังรื้อผัง กทม.ใหม่ ปลดล็อกการพัฒนาเมือง ... บิ๊กบีทีเอสดันเป็นพื้นที่สีแดงรอบสถานีทุกแห่ง ... นายกสมาคมอสังหาฯนนท์ ชงลาดพร้าว-พหลโยธิน พื้นที่สีน้ำตาล ขึ้นตึกสูง เหตุราคาที่ดินแพง รายได้น้อยเข้าถึงยาก

การยกร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 4 กำลังเข้มข้น ประเมินว่า ในอีก 2-3 เดือนข้างหน้า จะเปิดเวทีใหญ่รับฟังความคิดเห็นจากดีเวลอปเปอร์ ตลอดจนประชาชนเจ้าของที่ดินที่มีส่วนได้ส่วนเสียต่อการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้

 

สุรพงษ์ เลาหะอัญญา
กรรมการบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน)



นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ที่ผ่านมา ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครยังไม่สะท้อนข้อเท็จจริง ทั้งที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ทั้งนี้ กทม. ควรปรับพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าเป็นพื้นที่สีแดง หรือ ประเภทพาณิชยกรรม ทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยไฮเอนด์ เพื่อสอดรับกับแผนลงทุนระบบรางภาครัฐ ดังนั้น ควรส่งเสริมการพัฒนาทุกรูปแบบเฉพาะรอบสถานี เพื่อใช้รถไฟฟ้าเป็นจุดศูนย์กลาง อย่างไรก็ตาม หากผัง กทม. ปรับการพัฒนาให้เพิ่มความสูงขึ้น แต่กฎหมายควบคุมอาคารไม่ยืดหยุ่น ก็ไม่สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 23 เมตร หรือเกิน 8 ชั้นได้ กรณีถนนในซอยมีเขตทางกว้างต่ำกว่า 10 เมตร

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทสนใจท่ีดินทุกแปลง แต่ต้องพิจารณาผังเมืองก่อนเป็นอันดับแรก ว่า พัฒนาได้มากน้อยแค่ไหน โดยเฉพาะทำเลที่รถไฟฟ้าสายใหม่ผ่าน เช่น ลาดพร้าว ศรีนครินทร์ รามอินทรา หรือแม้แต่ฝั่งธนบุรี ถือว่ามีศักยภาพสูงต่อการอยู่อาศัย ส่วนการปรับผังใช้ที่ดินให้สอดรับกับระบบรางนั้น บริษัทเห็นด้วย เพราะราคาที่ดินขยับสูง

 

เลิศมงคล วราเวณุชย์
กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา เรียลเอสเตท จำกัด นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรีและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย



เช่นเดียวกับ นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา เรียลเอสเตท จำกัด นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรีและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ปัจจุบันราคาที่ดินปรับตัวสูงตามโครงข่ายรถไฟฟ้า แต่ผังเมืองยังจำกัดการพัฒนา ไม่สะท้อนกับข้อเท็จจริงที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนจากการซื้อที่ดินสูง ราคาคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าจึงแพง ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงยาก

โดยเสนอว่า แนวรถไฟฟ้าใหม่ทุกเส้นทางควรปรับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.8-9 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ระดับ 8-9 เอฟเออาร์ 7 ต่อ 1 หรือ สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน ยกตัวอย่าง ลาดพร้าวทั้งเส้น รามคำแหง บริเวณสถานีจุดตัดใหญ่ ลำสาลี-บางกะปิ จะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้มมาเจอกัน ทำให้อนาคตทำเลนี้จะเติบโตขึ้นอีก

 

©FB-โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต



อีกทำเลสำคัญ คือ เส้นพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ แต่สีของการใช้ประโยชน์ที่ดินส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เฉลี่ย ย.5 สร้างได้ 4 เท่าของแปลงที่ดิน ทั้งที่ราคาที่ดินขยับไป 5-6 แสนบาทต่อตารางวา บางแปลงเรียกกันเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางวา โดยเฉพาะทำเลรัชโยธิน

นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปรับใช้ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าในผังเมืองใหม่ คงจะทำให้ตลาดมีความคึกคักมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ให้ความสนใจพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้า และยังคงมีความต้องการอยู่อีกมาก หลังปัจจุบัน มีข้อจำกัดในการพัฒนา อีกทั้งน่าจะช่วยลดความร้อนแรงของราคาที่ดินที่ปัจจุบันปรับสูงขึ้นอย่างมาก




ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาฯ มองว่า รัฐบาลควรจะมีการจัดวางในส่วนของสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อเสริมศักยภาพของทำเลในแต่ละโซนให้เกิดความโดดเด่น และมีความแตกต่างออกไปและส่งเสริมให้เมืองเกิดได้อย่างเป็นรูปธรรม

"เชื่อการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ไม่น่าจะดันให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมากนัก เพราะช่วงที่ผ่านมา ก็มีปรับเพิ่มขึ้นไปแล้วพอสมควร อย่างไรก็ตาม ก็ต้องดูปัจจัยอื่น ๆ ประกอบด้วยเช่นกัน"

แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ข้อจำกัดผังเมืองรวม กทม.ใหม่ ส่งเสริมให้เกิดการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า 500 เมตร ซึ่งอาจทำได้หลายกิจกรรม แต่ในซอยหากถนนกว้างไม่ถึง 10 เมตร ก็สร้างตึกสูงไม่ได้ เพราะติดกฎหมายควบคุมอาคาร


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,383 วันที่ 15-18 ก.ค. 2561 หน้า 01+15

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
'ที่สวนผัก' วาละแสน! บิ๊กอสังหาฯ ไล่ช็อป-รับรถไฟฟ้าสายสีแดง
ทำเลสุขุมวิทเนื้อหอม ต่างชาติช็อปอสังหาพุ่ง




อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพมหานคร ฐานเศรษฐกิจ กทม. สถานีรถไฟฟ้า ผัง กทม. Thansettakij ผังกรุงเทพมหานคร พื้นที่สีแดง