'ที่สวนผัก' วาละแสน! บิ๊กอสังหาฯ ไล่ช็อป-รับรถไฟฟ้าสายสีแดง

ดีเวลอปเปอร์ซื้อที่ดัก! ทำเลสวนผักคึกคักรับรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน ผังเมืองปรับสียกทั้งเขต เพิ่มความถี่จากบ้านเดี่ยวเป็นทาวน์เฮาส์-คอนโดฯ ดันที่ดินพุ่ง แสนบาทต่อตารางวา

ความชัดเจนของการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ ปี 2562-2563 ประกอบกับการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่อยู่ระหว่างปรับปรุงยกเขตตลิ่งชัน เป็นพื้นที่สีเหลือง อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย จากปัจจุบันเกือบทั้งเขตเป็นพื้นที่เขียวลาย อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ส่งผลให้ที่ผ่านมาพัฒนาได้เฉพาะบ้านเดี่ยว แต่ทำเลที่น่าจับตา คือ สวนผักและราชพฤกษ์ฝั่ง กทม. ที่ดูสดใส และมีแนวโน้มว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากฝั่งนนทบุรีจะข้ามมาปักธงชิงกำลังซื้อด้วย

[caption id="attachment_298127" align="aligncenter" width="356"]

เลิศมงคล วราเวณุชย์
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี[/caption]

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า จากกรณีที่รถไฟฟ้าสายสีแดงมีความชัดเจนว่าจะเปิดให้บริการอย่างเร็วปี 2562 อย่างช้าปี 2563 เพื่อรอการก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อ ส่งผลให้ทำเลถนนสวนผัก เขตตลิ่งชัน ขยับตัวสูงขึ้นกว่า 1 แสนบาทต่อตารางวา นอกจากนี้ ยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน วิ่งช่วงเตาปูน-ท่าพระ ที่จะแล้วเสร็จปี 2563 รถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงสถานีบางซ่อน และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวของ กทม. จากสถานีบางหว้าไปยังถนนราชพฤกษ์ก่อนถึงจริญสนิทวงศ์ 13

ขณะที่ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมีแนวโน้มปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน จากเขียวลายเป็นพื้นที่สีเหลือง แต่ตามข้อเท็จจริงเอกชนต้องการให้ปรับเป็นพื้นที่สีส้มและสีน้ำตาล เพิ่มความถี่และความหนาแน่นในพื้นที่มากขึ้น

สำหรับทำเลสวนผัก มีรอยต่อกับ จ.นนทบุรี ที่ประสบปัญหาผังเมืองที่อยู่ระหว่างยกร่าง จำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินมากกว่า กทม. ดังนั้น ประเมินว่า ผู้ประกอบการในฝั่งนนทบุรีจะข้ามไปพัฒนาโซนสวนผักและราชพฤกษ์ เขตตลิ่งชัน มากขึ้น

[caption id="attachment_298128" align="aligncenter" width="413"]

ปิยะ ประยงค์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)[/caption]

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ทำเลสวนผักมีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร โดย 2-3 ปีก่อน บริษัทพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ ราคา 2 ล้านบาทต้น ๆ ล่าสุด มียอดขาย 70% ขณะที่ ราคาที่ดินยอมรับว่า ปรับตัวสูงขึ้นและหากรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-บางซื่อ เปิดให้บริการ มองว่าจะส่งผลดีต่อผู้บริโภค

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า พื้นที่ตามแนวถนนสวนผัก เขตตลิ่งชัน และพื้นที่โดยรอบเป็นอีกพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก จากปัจจัยเรื่องของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง ตลิ่งชัน-บางซื่อ อีกทั้งโครงการอื่น ๆ ที่น่าสนใจจากภาครัฐบาล เช่น การเปิดให้บริการของทางด่วนศรีรัช-วงแหวนรอบนอก เชื่อว่า ทำเลนี้จะคึกคักมากขึ้น

แม้อุปสรรคการพัฒนา คือ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี 2556 กำหนดให้พื้นที่บางส่วนของเขตตลิ่งชันเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (เขียวลาย) พัฒนาบ้านเดี่ยว 100 ตารางวา แต่เชื่อว่า ผังเมืองฉบับใหม่จะเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับโครงสร้างพื้นฐานที่เกิดขึ้น

จากการสำรวจพบว่า ปัจจุบันทำเลนี้มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายในพื้นที่ 800 หน่วย ส่วนใหญ่แยกเป็นบ้านประเภททาวน์เฮาส์ หรือ ทาวน์โฮม นี้มี 45% แตกต่างจากโครงการที่อยู่บนถนนราชพฤกษ์ ที่จะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว 56% ทาวน์เฮาส์แค่เพียง 28% และทาวน์เฮาส์ทั้งหมดที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันบนถนนราชพฤกษ์นั้น จะอยู่ในเขต จ.นนทบุรี ทั้งหมด เพราะราคาที่ดินตามแนวถนนราชพฤกษ์ที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในเขต กทม.

521655c5cb9c88417_ ทาวน์โฮม ราชพฤกษ์-รัตนาธิเบศร์ 2_2จอด

อย่างไรก็ดี ทำเลสวนผักในเขตตลิ่งชันยังติดเรื่องผังเมือง อาจจะมีบางโครงการที่เป็นบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ มีขนาดที่ดิน 100-248 ตารางวา และขนาดของพื้นที่ภายในบ้านประมาณ 187-295 ตารางเมตร อาจจะถูกจำกัดในเรื่องของผังเมือง แต่เรื่องผังเมืองนี้มีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้นในอนาคต เพราะทาง กทม. มีแผนที่จะเปลี่ยนสีผังเมืองของเขตตลิ่งชัน บางส่วนให้สอดคล้องกับความเจริญที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะในพื้นที่รอบ ๆ สถานีรถไฟฟ้าตลิ่งชัน และพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางส่วนต่อขยายจากบางหว้ามาตลิ่งชัน แต่ต้องรอให้ผังเมืองปัจจุบันหมดอายุก่อนในปี 2561 และยังคงเป็นเรื่องที่ไม่มีความชัดเจนใด ๆ จากทางหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในปัจจุบัน