'ร่มเกล้า' ที่พุ่งวาละ 3 แสน! ปลดล็อกผังเมือง เอื้อคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์

บิ๊กอสังหาฯ กระทุ้ง กทม. ปลดล็อกผังเมืองรอบสนามบินสุวรรณภูมิ รับรถไฟความเร็วสูงเชื่อมอีอีซี โฟกัสร่มเกล้า ที่พุ่งวาละ 3 แสน ผุดทาวน์เฮาส์-คอนโดฯ แทนบ้านเดี่ยว เหตุโครงข่ายสมบูรณ์ ด้าน กทม. กำหนดศูนย์ชุมชนใหม่ ไฟเขียวเอกชนตะลุมบอน

สืบเนื่องจากรัฐบาลเร่งผลักดันโครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ได้แก่ ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา รองรับการลงทุนในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก จึงมีความชัดเจนว่า ทิศทางการขยายตัวของเมืองต้องวิ่งไปตามโครงสร้างพื้นฐานที่วางไว้

[caption id="attachment_296351" align="aligncenter" width="503"]

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต
ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)[/caption]

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การขยายตัวของเมืองออกไปทางโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ตามที่รัฐบาลให้ความสำคัญกับการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ โดยเฉพาะการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โดยเฉพาะรัศมีห่างจากสถานีสนามบินสุวรรณภูมิไม่เกิน 10 กิโลเมตร ควรใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดความคุ้มค่า ทั้งที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ขณะเดียวกัน ทำเลร่มเกล้า กทม. ควรปรับข้อกำหนดผังเมืองรวมฉบับใหม่ เป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เพิ่มความถี่พัฒนาทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยกลุ่มคนทำงานโซนสนามบินและรัศมีใกล้เคียง มองว่า ไม่ควรล็อกเป็นพื้นที่สีเขียว (เกษตรกรรม) และพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ขณะที่ ราคาที่ดินแพงตารางวาละ 2-3 แสนบาท แต่พัฒนาได้เพียงบ้านเดี่ยว ทำให้บ้านที่นำออกขายมีราคาสูงระดับ 10-20 ล้านบาทขึ้นไป ปัจจุบัน สนามบินสุวรรณภูมิยอมรับว่ามีศักยภาพในตัวเอง ยิ่งโครงข่ายพร้อม ทั้งระบบรางและถนน ยิ่งทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ส่วนโซนตะวันตกยังช้ากว่าโซนตะวันออก ดูจากทางด่วนฉิมพลีเพิ่งเปิดใช้ และรถไฟฟ้ายังไม่แล้วเสร็จ

"พื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิโตแบบก้าวกระโดดจากการมีสาธารณูปโภค แหล่งงาน สถานศึกษา และชัดเจนมากที่สุด เมื่อช่วง 2 เดือนก่อน ห้างเซ็นทรัลเปิดตัวบริเวณทางเข้าสนามบินด้านทิศใต้และห้างสยามพิวรรธน์ เปิดตัวด้านทิศเหนือของสนามบิน ยิ่งรัฐเพิ่มอีอีซีเข้าไป ยิ่งทำให้ทำเลนี้คึกคักมากขึ้น แต่สุดท้ายผังเมืองต้องสอดคล้องกัน อนาคตต้องมีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยสนับสนุนให้รอบสนามบินสุวรรณภูมิ ร่มเกล้า-ลาดกระบัง เป็นศูนย์ชุมชนใหม่ รองรับการขยายตัวจากเมืองชั้นใน รอบสเตชันรถไฟความเร็วสูง ควรถือโอกาสปรับให้เป็นเมืองบริวาร ซึ่งเป็นเมืองขนาดย่อมรูปแบบมิกซ์ยูส แบ่งเบาความหนาแน่นของ กทม. ส่วนดอนเมืองพื้นที่เต็ม แต่รอบ ๆ สุวรรณภูมิยังมีพื้นที่ว่างอีกมาก รวมถึงฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ควรกำหนดเป็นเมืองบริวาร"

แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ได้เพิ่มศูนย์ชุมชนใหม่บริเวณถนนร่มเกล้าทางเข้าสนามบินสุวรรณภูมิ (ศูนย์ลาดกระบังใหม่) กำหนดเป็นพื้นที่สีแดง พ2 (พาณิชยกรรมระดับ 2) เนื้อที่ 1,000-2,000 ไร่ ขยายพื้นที่มาทางกิโลเมตร 10 ห้างแฟชั่นไอแลนด์ ซึ่งเป็นจุดตัดระหว่างถนนรามอินทรา-วงแหวนฯ และถนนเกษตรฯนวมินทร์ นอกจากนี้ ยังขยายพื้นที่สีเหลืองอยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเพิ่มขึ้น ซึ่งจะคล้ายศูนย์ลาดกระบังเดิม ซึ่งพัฒนาได้ทั้งเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยหลากหลาย เนื่องจากมีแหล่งงาน ดังนั้น จึงเพิ่มพื้นที่สีเหลือง เนื้อที่ 1,000 ไร่ ที่บริเวณถนนร่มเกล้าใกล้สถานีแอร์พอร์ตลิ้งค์ร่มเกล้า ซึ่งมีที่ดินว่างจำนวนมาก

นายพนิต ภู่จินดา อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ปรึกษาวางผังภาคของกรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุว่า ที่ผ่านมา ผังเมืองรวม กทม. ได้กำหนดให้บริเวณร่มเกล้า บริเวณแยกกิ่งแก้ว เป็นพื้นที่สีแดง พัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งปัจจุบัน การพัฒนายังไม่เต็มที่ กรณีเอกชนเสนอให้ขยายการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มนั้น มองว่ายังไม่จำเป็น

[caption id="attachment_296356" align="aligncenter" width="335"]

วสันต์ คงจันทร์
กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ฯ[/caption]

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ฯ กล่าวว่า ที่ดินบนถนนสายสำคัญ เช่น ร่มเกล้า ลาดกระบัง ราคาอยู่ที่ 1 แสนบาทต่อตารางวาขึ้นไป ซึ่งมองว่า มีศักยภาพ แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ยังคงเป็นพื้นที่รับน้ำ หรือ ฟลัดเวย์ แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพัฒนาในพื้นที่สีเหลือง หรือ ที่อยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีเขียว เพราะเกรงว่าจะเปิดปัญหาน้ำท่วม

สอดคล้องกับ น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทยฯ ระบุว่า โซนตะวันออกมีศักยภาพสูงที่สุดใน กทม. เนื่องจากมีโครงข่ายเชื่อมต่อเมืองชั้นในและสนามบิน ประกอบกับ รัฐบาลปักหมุดโครงการอีอีซี ยิ่งทำให้การเติบโตมีความชัดเจนขึ้น ส่วนราคาที่ดินอยู่ที่ 1-3 บาทต่อตารางวา