รุมชิงที่ 'ตลาดโชคชัย 4' ขายยกแปลง 36 ไร่ กว่า 3 พันล้าน รับรถไฟฟ้าสีเหลือง

ทุนใหญ่อสังหาฯ จ้องทำเลทองตลาดโชคชัย 4 ขึ้นคอนโดมิเนียม รับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เจ้าของที่บอกขายยกแปลง 36 ไร่ มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท ... กทม. เร่งปรับผังเมืองจากสีเหลืองเป็นสีส้ม ขึ้นตึกสูงไม่จำกัด

หลังจากบริษัทรับเหมาเริ่มเดินหน้าก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าโมโนเรลสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ส่งผลให้เจ้าของที่ดินและนายหน้าต่างนำที่ดินแปลงใหญ่ออกขาย ล่าสุด ตลาดโชคชัย 4 ไข่แดงบนถนนลาดพร้าว กำลังจะถูกขายให้กับนายทุนรายใหญ่ โดยผู้ค้าในตลาดหลายรายต่างระบุเป็นเสียงเดียวกันว่า ไม่ได้รับการต่อสัญญาเช่าที่กำลังจะหมดลงในวันที่ 17 ก.ค. 2561 โดยเฉพาะที่ดินที่เป็นตึกแถวจำนวนกว่า 100 คูหา เนื้อที่ 16 ไร่ ล็อตแรก มูลค่า 2,400 ล้านบาท ที่ประกาศขายก่อน จากทั้งหมด 36 ไร่ จะขายยกแปลงกว่า 3,000 ล้านบาท

เลิกสัญญาผู้ค้าโชคชัย 4
"ฐานเศรษฐกิจ" สอบถามพนักงานของ บริษัท ลาดพร้าวโชคชัยพัฒนา จำกัด ของ นายบุญเอก มีนะโยธิน ซึ่งตั้งอยู่ในซอยลาดพร้าว 55/1 ผู้เช่าที่ดินพัฒนาเป็นศูนย์การค้าโชคชัย 4 บนเนื้อที่ 36 ไร่ มานานกว่า 30 ปี ยอมรับว่า เจ้าของที่ดินไม่ต่อสัญญา ล่าสุด บริษัทได้ทำหนังสือแจ้งไปยังผู้เช่าทั้งหมดแล้ว โดยเฉพาะตึกแถวทั้งเวิ้งริมถนนลาดพร้าว จำนวนกว่า 100 คูหา ตั้งแต่ร้านสะดวกซื้อท็อปส์ ในเครือเซ็นทรัล ยาวไปถึงอาบอบนวด ‘วีทู’ เนื้อที่ 16 ไร่ ซึ่งแปลงนี้เจ้าของบอกขายจริงกว่า 2,000 ล้านบาท ส่วนที่ดินอีกแปลงยังเหลือสัญญาอีก 2 ปี คือ พื้นที่ตลาดสดและตลาดนัด พนักงานคนดังกล่าวยอมรับว่า เสียดายเช่นเดียวกับผู้ค้ารายย่อยที่ไม่ต้องการย้ายออก

ส่วนเจ้าหน้าที่เก็บเงินเข้า-ออกรถยนต์ เล่าว่า บริษัท ลาดพร้าวฯ บุกเบิกที่ดินมาตั้งแต่ที่ดินยังเป็นป่าบอน ราคาที่ดินต่ำมาก กระทั่งวันนี้มีรถไฟฟ้าเข้ามา ต้องยอมรับถึงการเปลี่ยนแปลง แต่จะขาย 36 ไร่ ราคา 3,000 ล้านบาท เชื่อว่าไม่ง่ายนัก เพราะที่ดินมีหลายเจ้าของที่ยังตกลงกันไม่ได้ ทั้งที่มีนักลงทุนเข้ามาติดต่อซื้อถึง 4 ราย ซึ่งทำเลเหมาะขึ้นคอนโดมิเนียมมากที่สุด

นางบุญเจือ ครุธกาศ ผู้เช่าตึกแถวในตลาดโชคชัย 4 ระบุว่า ขณะนี้ยังไม่ได้รับหนังสือแจ้งจาก บริษัท ลาดพร้าวโชคชัยพัฒนา ให้ต่อสัญญา ทั้งที่อายุสัญญาจะหมดลงวันที่ 17 ก.ค. นี้ ซึ่งชัดเจนว่า พื้นที่นี้กำลังเปลี่ยนมือ ประกอบกับเพื่อน ซึ่งเป็นนายหน้า ได้ส่งแผนที่ของตลาดโชคชัย 4 ที่จะขายทั้งหมด 36 ไร่ ไม่ใช่เฉพาะตึกแถวเท่านั้น อย่างไรก็ดีที่ผ่านมา ห้างเซ็นทรัลเคยติดต่อขอซื้อ แต่เจ้าของไม่ยินยอม จึงไปซื้อที่ดินเลียบทางด่วน เปิดเป็น ห้างเซ็นทรัล อีสต์วิลล์ ในปัจจุบันแทน

ที่ดินแพงวาละ 4-5 แสน
นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา เรียลเอสเตท จำกัด อุปนายกและเลขาธิการ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า ทำเลบนถนนลาดพร้าวถือว่ามีศักยภาพสูง เชื่อมการเดินทางได้หลายเส้นทาง เมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองผ่าน ยิ่งเพิ่มความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยย่านนี้ โดยเฉพาะย่านชุมชนใหญ่ เช่น โชคชัย 4 , บางกะปิ แต่การใช้ประโยชน์ที่ดินยังเป็นพื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย กทม. ควรเพิ่มพื้นที่พัฒนาเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ตลอดทั้งแนวที่รถไฟฟ้าผ่าน

สำหรับการประกาศขายที่ดินของตลาดโชคชัย 4 ทราบว่า มีการประกาศขายมาระยะหนึ่ง เนื้อที่ 16 ไร่ ราคาตารางวาละ 4-5 แสนบาท คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 2,000 ล้านบาท ถือเป็นราคาที่สูงมาก ซึ่งทำเลและแปลงที่ดินเหมาะกับบริษัทระดับท็อป 5 ที่จะพัฒนาคอนโดมิเนียมราคา 2 ล้านบาทบวกลบ หรือ 7-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ได้แก่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) , บมจ.พฤกษา , บมจ.เอพีไทย , บมจ.ออริจิ้น เป็นต้น

ส่วนกรณีห้างเซ็นทรัลไม่น่าตัดสินใจซื้อ เนื่องจากทำเลโชคชัย 4 ใกล้กับเซ็นทรัลลาดพร้าวและเซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์ เลียบทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ และใกล้กับเซ็นทรัลพระราม 9 แต่หากขายแปลงใหญ่กว่า 30 ไร่ ก็มีโอกาสเป็นไปได้

ขณะที่ บริษัทซื้อที่ดินขนาด 1 ไร่ ในซอยลาดพร้าว 88 เมื่อ 2 ปีก่อนที่จะมีรถไฟฟ้ามา ราคาตารางวาละ 1 แสนบาท เนื่องจากอยู่ในซอย ล่าสุด พัฒนาบ้านแฝดหรูจำนวน 6 หลัง ขาย

ลากสถานีลงหน้าตลาด
แหล่งข่าวจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า รฟม. ได้ส่งมอบพื้นที่โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ให้กับบริษัทเอกชนผู้ชนะประมูลไปแล้ว ทั้งนี้ พื้นที่เวนคืนบริเวณสถานีโชคชัย 4 ส่วนใหญ่เป็นตึกแถวเก่า 4-5 อาคาร รวม 2 ฝั่ง บริเวณด้านหน้าของตลาดโชคชัย 4 เพื่อก่อสร้างเป็นบันไดขึ้นลงสถานีสำหรับค่าชดเชย รฟม. จ่ายในราคาตลาด

ด้าน นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการและผู้อำนวยการใหญ่สายปฏิบัติการ บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้บีทีเอสเข้าพื้นที่ ส่วนทำเลโชคชัย 4 ขณะนี้ยังไม่ได้เข้าไปศึกษา ซึ่งเป็นภาพรวมของถนนลาดพร้าว เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง

ผัง กทม. เอื้อปูสีส้มยกแผง
แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร ระบุว่า ความชัดเจนของรัฐบาลต่อการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ส่งผลให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับที่อยู่ระหว่างปรับปรุง ต้องปรับสีการใช้ประโยชน์ที่ดินตลอดแนว โฟกัสถนนลาดพร้าว ตลาดโชคชัย 4 ปรับเป็นพื้นที่สีส้มประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5-6 FAR 4-5 ต่อ 1 ขึ้นตึกสูงไม่จำกัด ขึ้นอยู่กับขนาดแปลงที่ดิน เทียบจากปัจจุบันเป็นพื้นที่สีเหลือง ประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สร้างคอนโดมิเนียมขนาดกลางได้ประมาณ 5,000 ตารางเมตร

เปิดขายใหม่กว่า 9 พันหน่วย
นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไรส์แลนด์ ประเทศไทย กล่าวว่า พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะเป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ค่อนข้างมาก ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เนื่องด้วยเป็นทำเลที่มีความพร้อมและเป็นชุมชนดั้งเดิมมาก่อน ทั้งเส้นทางรถไฟใต้ดินที่ผ่านส่วนหนึ่งของถนนลาดพร้าวและพื้นที่ตลอดทั้ง 2 ฝั่งของถนนลาดพร้าว ที่มีความเป็นชุมชนและมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ครบครัน ทั้งนี้ คาดการณ์ ณ ไตรมาส 1 ปี 2561 พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสม จำนวนรวมกัน 9,190 หน่วย โดยอัตราการขายของโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่ที่ประมาณ 88%