อสังหานนท์สะเทือน! อั้นซื้อที่ดินรอผังเมืองใหม่

จากกายภาพด้านภูมิ ศาสตร์ของ “นนทบุรี” ที่มีพื้นที่ต่อเนื่องกับกรุงเทพมหานคร อีกทั้งได้รับอานิสงส์การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม โดยเฉพาะระบบรางและระบบถนน เพื่อให้การเดินทางระหว่างกรุงเทพฯออกสู่ปริมณฑล ได้รับความสะดวกและรวดเร็ว ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในนนทบุรีเติบโตอย่างรวดเร็วโครง การบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ผุดพึ่บพั่บ ไม่เพียงเท่านั้นยังมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เกิดขึ้น และพื้นที่ทำการเกษตรค่อยลดน้อยลงไป จนนำไปสู่การร่างผัง เมืองใหม่ กำหนดการใช้ที่ดินใหม่

ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี “เลิศมงคล วราเวณุชย์” สะท้อน ปัญหาเอกชนรับมือผังเมืองฉบับใหม่ คาดกินเวลายาวนานเกิน 6 เดือน ก่อนประกาศใช้ปีหน้า ยํ้ากระทบตลาดกลุ่มกลาง-ล่าง ป่วนผู้ประกอบการ ไม่กล้าเสี่ยงซื้อที่ดิน ปัญหารถไฟสายสีม่วง ยังพ่นพิษทำเลรัตนาธิเบศร์

ขณะที่สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น แนวโน้มครึ่งปีแรก เชื่อว่าภาพรวมจะมีการเติบโตที่ดีขึ้นจากปีที่แล้ว ด้วยเหตุผลหลัก คือนนทบุรี เป็นพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายเมืองของกรุงเทพฯ มีสาธารณูป โภคครบครัน ทั้งสถานที่ราชการ สถาบันการศึกษา โรงพยาบาลชั้นนำ และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ไม่ได้แตกต่างจากเมืองชั้นใน ขณะที่ระดับราคาของที่อยู่อาศัยตํ่ากว่าในเมืองถึง 30-40 % เมื่อเทียบเท่ากับขนาดห้องพักที่ใกล้เคียงกับในพื้นที่กรุงเทพฯ เช่น ยังมีคอนโดมิเนียม ระดับราคาล้านต้นๆ ทาวน์เฮาส์ราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาท หรือ บ้านเดี่ยว ราคา 4-5 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดแทบหาไม่ได้แล้วในกรุงเทพฯ นนทบุรีจึงเป็นตัวเลือกรองลำดับต้นๆ ของผู้ที่ทำงานในกรุงเทพฯและยังต้องการอาศัยอยู่ในเมือง

[caption id="attachment_294802" align="aligncenter" width="254"] เลิศมงคล วราเวณุชย์[/caption]


ยํ้าผังเมืองใหม่กระทบราคาล่าง

ก่อนหน้านี้เอกชนมีการรวมตัวกัน และร้องผ่านไปยังรัฐมนตรีกระทรวงมหาดไทย, รัฐมนตรีกระทรวงการคลัง และองค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) ซึ่งเป็นผู้ร่างผังเมืองแล้วนั้น ล่าสุดทราบว่าคณะกรรมการผู้ร่างในส่วนจังหวัด มีการสรุปเบื้องต้นออกมาแล้ว เมื่อช่วงปลายเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา แต่เอกชนยัง ไม่ได้รับแจ้งรายละเอียด ซึ่งตาม ขั้นตอนจะมีการส่งต่อไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง ก่อนถึงมือ รัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง และสุดท้ายนำขึ้นทูลเกล้าฯถวาย เพื่อทรงลงพระปรมาภิไธย ประกาศใช้ต่อไป ซึ่งคาดว่าน่าจะใช้เวลาลุล่วงเกินปี 2561 ประกาศใช้ปีหน้า

ในฐานะผู้ร้องยังยืนยัน ว่า การเคลื่อนไหวดังกล่าว ไม่ได้ต้องการขอเปลี่ยนสีของผัง เมืองจากสีเขียวเป็นสีแดง ตามที่มีบางฝ่ายโจมตี ว่ากลุ่มดีเวลอปเปอร์ต้องการแต่ผลประโยชน์ เช่นเดียวกับเรื่องการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR (Floor Area Ratio) ที่เดิม กำหนดเอฟเออาร์ 10:1 ทั้งจังหวัด แต่จะปรับให้แต่ละพื้นที่แตกต่างกัน ซึ่งเอกชนยอมรับได้ทั้ง 2 ส่วน แต่ประเด็นคือ การที่รัฐกำหนดว่าหากจะขึ้นตึกสูงได้นั้น บริเวณดังกล่าวต้องมีถนนหน้ากว้าง 10-12 เมตร แต่ตามสภาพจริง ถนนในซอยส่วนใหญ่ของจังหวัดนนทบุรี มีความกว้างเพียง 6 เมตรเท่านั้น หรือ หากจะทำทาวน์เฮาส์บริเวณที่ข้ามแม่นํ้าเจ้าพระยาไปมากสุดถนนก็กว้างแค่ 8 เมตรเท่านั้น ซึ่งแทบหาที่ดินมาพัฒนาโครงการใดๆ ไม่ได้เลย ยกเว้น บริเวณทำเลรัตนาธิเบศร์ที่มีราคาตารางวาละ 3 แสนบาท และเส้นราชพฤกษ์ที่มีราคาแพงตารางวาละ 1 แสนบาท แต่ก็เป็นต้นทุนที่สูงเกินไป ไม่คุ้มค่าต่อการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่เหมาะสม เช่นระดับราคาขาย 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีผลกระทบอย่างชัดเจนต่อตลาดกลุ่มกลาง-ล่าง ที่ผู้ซื้อมีกำลังซื้อไม่มากนัก

เอกชนอั้นซื้อที่ดิน

ขณะที่การซื้อขายที่ดินใหม่เกี่ยวเนื่องกับการทำโครงการใหม่ในจังหวัดนนทบุรี ขณะนี้ค่อนข้างเป็นไปอย่างเงียบเหงา เพราะมีการชะลอไว้ รอให้ผัง เมืองใหม่มีความชัดเจนก่อนเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่เปลี่ยน แปลงยาก เช่น ในอดีต เอฟเออาร์บริเวณถนนแจ้งวัฒนะ 10 (ตร.ม.) : 1 ทำตึกสูงได้ 20 ชั้นเต็ม แต่กฎหมายผังเมืองใหม่จะถูกลงสัดส่วนเหลือเพียง 3.5-5 (ตร.ม.) : 1 อาจทำให้เหลือทำได้แค่ 10 ชั้นเท่านั้น ขณะที่ราคาที่ดินยังเท่าเดิมและอาจเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับสถาบันการเงินที่เริ่มไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับดีเวลอปเปอร์ในการทำโครงการใหม่แล้วเช่นกัน

หน้า 31 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3380 ระหว่างวันที่ 5 - 7 ก.ค. 2561