ลวงผ่อนคอนโด 0 บาท! ล่อแมลงเม่าผลตอบแทนงาม-โยกเงินกู้ลงทุนนอก

15 June 2018








กลุ่มธุรกิจหัวใส! อ้างเป็นที่ปรึกษาการเงิน อาศัยจังหวะตลาดคอนโดฯ แข่งขันสูง ดีเวลอปเปอร์เร่งปิดการขาย หวังล้างสต๊อก เหมาซื้อโครงการยกล็อต ขายนักลงทุนรายย่อย ก่อนโยกเงินกู้ลงทุนต่างประเทศ ชูผลตอบแทน 10%

จากปัจจัยที่ดินราคาแพงและปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาในช่วง 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ส่งผลให้มีคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เหลือขายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมากที่สุด เมื่อรวมกับโครงการที่เหลือขายมาตั้งแต่อดีต ส่งผลให้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้วไม่ต่ำกว่า 16,000 หน่วย ทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล




ซื้อบิ๊กล็อตปิดโครงการ
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ปัจจุบัน มีกลุ่มธุรกิจที่ให้บริการเป็นที่ปรึกษาวางแผนทางการเงิน เสนอตัวกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่เหลือขายจำนวนมาก และต้องการเร่งปิดการขายให้เร็ว โดยกลุ่มที่กล่าวมาจะซื้อเหมาจำนวนหน่วยที่เหลือขายในโครงการทั้งหมด ในราคาพิเศษ เพื่อจัดแพ็กเกจการคืนผลประโยชน์ที่จูงใจให้แก่ผู้สนใจอยากซื้อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ คอนโดมิเนียม ซึ่งจะมีคอนโดมิเนียมหลากหลายโครงการ ทั้งทำเลและระดับราคา ครอบคลุมลูกค้าเป้าหมายที่มีรายได้แตกต่างกัน


ชวนลงทุนคอนโดฯ 0 บาท
ปรากฏการณ์เหมาซื้อบิ๊กล็อตนี้ มีกลุ่มที่ปรึกษาซึ่งอ้างว่าเป็นเครือข่ายจากประเทศมาเลเซีย รุกมาเปิดตลาดเวนเจอร์ แคปิตอล ในประเทศไทย เจรจาเหมาบิ๊กล็อตกับผู้ประกอบการ จากนั้นจะนำลูกค้าเป้าหมายมาลงทุนห้องชุด รายละ 4-6 ห้อง โดยจ่ายเงินจองห้องละ 5,000 บาท เมื่อยื่นขอสินเชื่อบ้านสำเร็จ ลูกค้าต้องนำเงินกู้ที่ได้ทั้งหมดเปิดพอร์ต หรือ บัญชี กับกลุ่มที่ปรึกษา ซึ่งจะแปลงเงินบาทเป็นดอลลาร์สหรัฐฯ ในการไปลงทุนในหลักทรัพย์ต่างประเทศ โดยบริษัทแม่ของที่ปรึกษาจะจ่ายผลตอบแทนให้ทุกเดือน เดือนละ 10% ตั้งแต่เดือนแรกที่เปิดบัญชี ซึ่งผลตอบแทนที่ได้ แบ่งเป็น 2 ก้อน 30% เป็นคะแนนสะสม อีก 70% จ่ายเป็นเงินสด เพื่อนำไปชำระค่างวดผ่อนคอนโดฯ กับสะสมเข้าไปในบัญชี โดยที่ปรึกษาอ้างกับนักลงทุนว่า ภายในระยะ 5-7 ปี ลูกค้าสามารถผ่อนคอนโดฯ ได้ครบ และถ้ายังสะสมต่อเนื่องอีก 2 ปี ก็จะมีเงินเก็บก้อนโต สำหรับโครงการนี้ เรียกว่า คอนโดฯ 0 บาท




"วิธีการลงทุนในคอนโดฯ นี้ ผู้ลงทุนต้องเป็นลูกค้าชั้นดี ไม่มีหนี้บัตรเครดิต หรือ ผ่อนสินค้าใด ๆ แค่จ่ายเงินจองเท่านั้น โดยไม่ต้องเสียอะไร แล้วก็มีทีมงานที่เป็นวงในช่วยเรื่องจัดทำหลักฐานและเดินเอกสารให้ได้ หากจองซื้อ 4 ห้อง ต้องวางเงิน 2 หมื่นบาท ซึ่งเงินก้อนนี้จะได้รับคืนกรณียื่นขอเงินกู้ไม่ผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงิน แต่ถ้าได้รับอนุมัติเงินกู้ ที่ปรึกษาจะนำเงินทั้งจำนวนไปลงทุนต่างประเทศ ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนและจากผู้เช่าเพื่อจ่ายค่างวด" นักลงทุนรายหนึ่งให้ข้อมูลกับ "ฐานเศรษฐกิจ"


แบงก์ระวังสินเชื่อบิ๊กล็อต
ต่อประเด็นดังกล่าว น.ส.อรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า ทิศทางการซื้อคอนโดฯ เพื่อการลงทุนนั้น จะเห็นเฉพาะทำเลซีบีดี เพราะผู้เช่ามีศักยภาพทั้งคนไทยและต่างชาติ หรือ ถ้าข้ายก็จะได้ราคา ส่วนกรณีที่บอกว่า ลูกค้าจะหาซื้อคอนโดฯ 4 ห้องนั้น ในส่วนของแบงก์ระมัดระวังอยู่แล้ว เพราะถ้าสินเชื่อที่รับเข้ามามีความเสี่ยง แบงก์ต้องตั้งสำรองค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ ซึ่งเป็นต้นทุน จึงไม่คิดว่าใครจะทำ น่าจะเป็นการสมอ้างมากกว่า และไม่ควรจะเข้าไปเกี่ยวข้อง เพราะจะเป็นอันตรายต่อระบบ ดังนั้น ในมุมคนลงทุน อยากให้เลือกและตัดสินใจลงทุนดูความสมเหตุสมผล เพราะทุกยุคทุกสมัยจะเห็นความหลากหลายรูปแบบเกิดขึ้นมาแล้ว

 

ณัฐพล ลือพร้อมชัย
ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา



สอดคล้องกับ นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ถ้ามีคนหลงเชื่อที่ปรึกษา หาผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า เป็นปรากฏการณ์ที่น่าเป็นห่วง และจะทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวัง แต่ในหลักการที่ผ่านมา ธนาคารจะพิจารณาโครงการที่เป็นพันธมิตรและมีการส่งลูกค้าขอสินเชื่อ ควบคู่กับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ นอกจากนี้ ปัจจุบัน ทั้งธนาคารและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจะเป็นสมาชิกของสมาคมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น หากมีประเด็นก็จะมีการแลกเปลี่ยนความเห็นกันอยู่ด้วย

แหล่งข่าวอีกราย ระบุว่า กรณีที่ปรึกษาวางแผนปิดการขาย หรือ การชักชวนคนลงทุนในคอนโดฯ เชื่อว่า เป็นกระบวนการยืมชื่อบุคคลมาขอกู้วงเงินจากธนาคาร ซึ่งกลุ่มลักษณะนี้ จะมีการติดต่อผู้เช่าไว้ก่อนหน้าที่จะหาซื้อโครงการแล้วให้คนมาเช่า และด้วยแพ็กเกจสินเชื่อธนาคารเสนอดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี จะทำให้ผ่อนชำระน้อย แต่หากซื้อครั้งละหลายยูนิต เมื่อสิ้นสุดแคมเปญดอกเบี้ยที่ 3 ปี กรณีนี้เริ่มเสี่ยงต่อการผ่อนชำระอาจจะกระท่อนกระแท่น แต่อีกมุม หากธนาคารพบว่า โครงการพันธมิตรที่ส่งลูกค้าเข้ามากลายเป็นหนี้เอ็นพีแอลสูง หรือ มีสัญญาณการผ่อนชำระต่อเดือน ทางธนาคารจะเริ่มแจ้งบอกกลับไปยังโครงการ เพื่อให้หารือกับฝ่ายขายของโครงการด้วย ขณะที่ อาจจะมีผู้ประกอบการบางรายใช้วิธีหารายย่อย หรือ นอมินี มา ซึ่งรูปแบบนี้เคยเกิดมาแล้วในอดีต ดังนั้น อาจจะคืนชีพก็ได้

 

ไพโรจน์ วัฒนวโรดม
กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)



เตือนดีเวลอปเปอร์ช่วยกรอง
นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ ได้รับแจ้งจากสถาบันการเงินที่บริษัทมีธุรกรรมด้วย ให้คัดกรองลูกค้าที่มีพฤติกรรมการซื้อลงทุนจำนวนหลายหน่วย เพราะเกรงจะเป็นลูกค้าซื้อเก็งกำไร หากว่าบริษัทไม่เข้มงวด ส่งลูกค้าที่มีพฤติกรรมดังกล่าวไปให้สถาบันการเงิน ถ้ามีความเสียหาย ต่อไปก็จะลดเครดิต สกอริ่ง ผู้ประกอบการ แต่โชคดีที่ เจ.เอส.พี.ฯ เน้นพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดฯ จึงไม่มีปัญหา


ปล่อยนักลงทุนที่คุ้นชิน
น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) รับว่า ปัจจุบัน มีพฤติกรรมของผู้ซื้อในลักษณะเข้ามาของห้องชุดครั้งหนึ่งหลาย ๆ ห้องในบางโครงการของบริษัท ซึ่งพบว่า เป็นกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อใช้เปิดเช่าเก็งกำไร แต่เราพยายามจะระมัดระวังเรื่องนี้ โดยการไม่ปล่อยห้องทีละมาก ๆ ให้กับนักลงทุนที่ไม่คุ้นชิน หรือ ไม่เคยเห็นมาก่อน แต่จะปล่อยให้กับกลุ่มนักลงทุนที่เชื่อถือได้ และมีการซื้อจริงขายจริง เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องการโอน ที่อาจจะทิ้งใบจองหรือโอนไม่ผ่านทั้งชุด ทำให้เสียโอกาสในการขายให้กับลูกค้ารายอื่น ๆ




ทั้งนี้ ภาพรวมคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมแล้วมีทั้งหมดประมาณ 16,000 ยูนิต สามารถแยกออกตามระดับราคาขายได้ ดังนี้ ต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วน 49.5% ราคา 2-3 ล้านบาท มี 32.9% ราคา 3-5 ล้านบาท มี 14.8% ราคา 5-7 ล้านบาท มี 0.4% ราคา 7-10 ล้านบาท มี 0.8% และมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มี 1.6%


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,374 วันที่ 14-16 มิ.ย. 2561 หน้า 01-02

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
คอนโดผวา!! เตือนปล่อยเช่า Airbnb ผิดกม. เสี่ยงคุก
'เพอร์เฟค' จ่อเปิดคอนโดประชารัฐ! 8 แสนยูนิต ขายต้นไตรมาส 4 ปีนี้




คอนโดมิเนียม ฐานเศรษฐกิจ เงินกู้ ลงทุนนอก Thansettakij ลวงผ่อนคอนโดฯ ผ่อนคอนโดฯ ล่อแมลงเม่า แมลงเม่า