ลวงผ่อนคอนโด 0 บาท! ล่อแมลงเม่าผลตอบแทนงาม-โยกเงินกู้ลงทุนนอก

กลุ่มธุรกิจหัวใส! อ้างเป็นที่ปรึกษาการเงิน อาศัยจังหวะตลาดคอนโดฯ แข่งขันสูง ดีเวลอปเปอร์เร่งปิดการขาย หวังล้างสต๊อก เหมาซื้อโครงการยกล็อต ขายนักลงทุนรายย่อย ก่อนโยกเงินกู้ลงทุนต่างประเทศ ชูผลตอบแทน 10%

จากปัจจัยที่ดินราคาแพงและปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาในช่วง 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ส่งผลให้มีคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้เหลือขายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลมากที่สุด เมื่อรวมกับโครงการที่เหลือขายมาตั้งแต่อดีต ส่งผลให้มีคอนโดมิเนียมเหลือขายที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่แล้วไม่ต่ำกว่า 16,000 หน่วย ทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล




ซื้อบิ๊กล็อตปิดโครงการ
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ปัจจุบัน มีกลุ่มธุรกิจที่ให้บริการเป็นที่ปรึกษาวางแผนทางการเงิน เสนอตัวกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่เหลือขายจำนวนมาก และต้องการเร่งปิดการขายให้เร็ว โดยกลุ่มที่กล่าวมาจะซื้อเหมาจำนวนหน่วยที่เหลือขายในโครงการทั้งหมด ในราคาพิเศษ เพื่อจัดแพ็กเกจการคืนผลประโยชน์ที่จูงใจให้แก่ผู้สนใจอยากซื้อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ คอนโดมิเนียม ซึ่งจะมีคอนโดมิเนียมหลากหลายโครงการ ทั้งทำเลและระดับราคา ครอบคลุมลูกค้าเป้าหมายที่มีรายได้แตกต่างกัน


ชวนลงทุนคอนโดฯ 0 บาท
ปรากฏการณ์เหมาซื้อบิ๊กล็อตนี้ มีกลุ่มที่ปรึกษาซึ่งอ้างว่าเป็นเครือข่ายจากประเทศมาเลเซีย รุกมาเปิดตลาดเวนเจอร์ แคปิตอล ในประเทศไทย เจรจาเหมาบิ๊กล็อตกับผู้ประกอบการ จากนั้นจะนำลูกค้าเป้าหมายมาลงทุนห้องชุด รายละ 4-6 ห้อง โดยจ่ายเงินจองห้องละ 5,000 บาท เมื่อยื่นขอสินเชื่อบ้านสำเร็จ ลูกค้าต้องนำเงินกู้ที่ได้ทั้งหมดเปิดพอร์ต หรือ บัญชี กับกลุ่มที่ปรึกษา ซึ่งจะแปลงเงินบาทเป็นดอลลาร์สหรัฐฯ ในการไปลงทุนในหลักทรัพย์ต่างประเทศ โดยบริษัทแม่ของที่ปรึกษาจะจ่ายผลตอบแทนให้ทุกเดือน เดือนละ 10% ตั้งแต่เดือนแรกที่เปิดบัญชี ซึ่งผลตอบแทนที่ได้ แบ่งเป็น 2 ก้อน 30% เป็นคะแนนสะสม อีก 70% จ่ายเป็นเงินสด เพื่อนำไปชำระค่างวดผ่อนคอนโดฯ กับสะสมเข้าไปในบัญชี โดยที่ปรึกษาอ้างกับนักลงทุนว่า ภายในระยะ 5-7 ปี ลูกค้าสามารถผ่อนคอนโดฯ ได้ครบ และถ้ายังสะสมต่อเนื่องอีก 2 ปี ก็จะมีเงินเก็บก้อนโต สำหรับโครงการนี้ เรียกว่า คอนโดฯ 0 บาท




"วิธีการลงทุนในคอนโดฯ นี้ ผู้ลงทุนต้องเป็นลูกค้าชั้นดี ไม่มีหนี้บัตรเครดิต หรือ ผ่อนสินค้าใด ๆ แค่จ่ายเงินจองเท่านั้น โดยไม่ต้องเสียอะไร แล้วก็มีทีมงานที่เป็นวงในช่วยเรื่องจัดทำหลักฐานและเดินเอกสารให้ได้ หากจองซื้อ 4 ห้อง ต้องวางเงิน 2 หมื่นบาท ซึ่งเงินก้อนนี้จะได้รับคืนกรณียื่นขอเงินกู้ไม่ผ่านการอนุมัติจากสถาบันการเงิน แต่ถ้าได้รับอนุมัติเงินกู้ ที่ปรึกษาจะนำเงินทั้งจำนวนไปลงทุนต่างประเทศ ซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนและจากผู้เช่าเพื่อจ่ายค่างวด" นักลงทุนรายหนึ่งให้ข้อมูลกับ "ฐานเศรษฐกิจ"


แบงก์ระวังสินเชื่อบิ๊กล็อต
ต่อประเด็นดังกล่าว น.ส.อรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย กล่าวว่า ทิศทางการซื้อคอนโดฯ เพื่อการลงทุนนั้น จะเห็นเฉพาะทำเลซีบีดี เพราะผู้เช่ามีศักยภาพทั้งคนไทยและต่างชาติ หรือ ถ้าข้ายก็จะได้ราคา ส่วนกรณีที่บอกว่า ลูกค้าจะหาซื้อคอนโดฯ 4 ห้องนั้น ในส่วนของแบงก์ระมัดระวังอยู่แล้ว เพราะถ้าสินเชื่อที่รับเข้ามามีความเสี่ยง แบงก์ต้องตั้งสำรองค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ ซึ่งเป็นต้นทุน จึงไม่คิดว่าใครจะทำ น่าจะเป็นการสมอ้างมากกว่า และไม่ควรจะเข้าไปเกี่ยวข้อง เพราะจะเป็นอันตรายต่อระบบ ดังนั้น ในมุมคนลงทุน อยากให้เลือกและตัดสินใจลงทุนดูความสมเหตุสมผล เพราะทุกยุคทุกสมัยจะเห็นความหลากหลายรูปแบบเกิดขึ้นมาแล้ว

 

[caption id="attachment_290369" align="aligncenter" width="503"] ณัฐพล ลือพร้อมชัย
ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา[/caption]

สอดคล้องกับ นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ถ้ามีคนหลงเชื่อที่ปรึกษา หาผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า เป็นปรากฏการณ์ที่น่าเป็นห่วง และจะทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวัง แต่ในหลักการที่ผ่านมา ธนาคารจะพิจารณาโครงการที่เป็นพันธมิตรและมีการส่งลูกค้าขอสินเชื่อ ควบคู่กับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ นอกจากนี้ ปัจจุบัน ทั้งธนาคารและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการจะเป็นสมาชิกของสมาคมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น หากมีประเด็นก็จะมีการแลกเปลี่ยนความเห็นกันอยู่ด้วย

แหล่งข่าวอีกราย ระบุว่า กรณีที่ปรึกษาวางแผนปิดการขาย หรือ การชักชวนคนลงทุนในคอนโดฯ เชื่อว่า เป็นกระบวนการยืมชื่อบุคคลมาขอกู้วงเงินจากธนาคาร ซึ่งกลุ่มลักษณะนี้ จะมีการติดต่อผู้เช่าไว้ก่อนหน้าที่จะหาซื้อโครงการแล้วให้คนมาเช่า และด้วยแพ็กเกจสินเชื่อธนาคารเสนอดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี จะทำให้ผ่อนชำระน้อย แต่หากซื้อครั้งละหลายยูนิต เมื่อสิ้นสุดแคมเปญดอกเบี้ยที่ 3 ปี กรณีนี้เริ่มเสี่ยงต่อการผ่อนชำระอาจจะกระท่อนกระแท่น แต่อีกมุม หากธนาคารพบว่า โครงการพันธมิตรที่ส่งลูกค้าเข้ามากลายเป็นหนี้เอ็นพีแอลสูง หรือ มีสัญญาณการผ่อนชำระต่อเดือน ทางธนาคารจะเริ่มแจ้งบอกกลับไปยังโครงการ เพื่อให้หารือกับฝ่ายขายของโครงการด้วย ขณะที่ อาจจะมีผู้ประกอบการบางรายใช้วิธีหารายย่อย หรือ นอมินี มา ซึ่งรูปแบบนี้เคยเกิดมาแล้วในอดีต ดังนั้น อาจจะคืนชีพก็ได้

 

[caption id="attachment_290370" align="aligncenter" width="503"] ไพโรจน์ วัฒนวโรดม
กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)[/caption]

เตือนดีเวลอปเปอร์ช่วยกรอง
นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ ได้รับแจ้งจากสถาบันการเงินที่บริษัทมีธุรกรรมด้วย ให้คัดกรองลูกค้าที่มีพฤติกรรมการซื้อลงทุนจำนวนหลายหน่วย เพราะเกรงจะเป็นลูกค้าซื้อเก็งกำไร หากว่าบริษัทไม่เข้มงวด ส่งลูกค้าที่มีพฤติกรรมดังกล่าวไปให้สถาบันการเงิน ถ้ามีความเสียหาย ต่อไปก็จะลดเครดิต สกอริ่ง ผู้ประกอบการ แต่โชคดีที่ เจ.เอส.พี.ฯ เน้นพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากกว่าคอนโดฯ จึงไม่มีปัญหา


ปล่อยนักลงทุนที่คุ้นชิน
น.ส.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) รับว่า ปัจจุบัน มีพฤติกรรมของผู้ซื้อในลักษณะเข้ามาของห้องชุดครั้งหนึ่งหลาย ๆ ห้องในบางโครงการของบริษัท ซึ่งพบว่า เป็นกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อใช้เปิดเช่าเก็งกำไร แต่เราพยายามจะระมัดระวังเรื่องนี้ โดยการไม่ปล่อยห้องทีละมาก ๆ ให้กับนักลงทุนที่ไม่คุ้นชิน หรือ ไม่เคยเห็นมาก่อน แต่จะปล่อยให้กับกลุ่มนักลงทุนที่เชื่อถือได้ และมีการซื้อจริงขายจริง เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องการโอน ที่อาจจะทิ้งใบจองหรือโอนไม่ผ่านทั้งชุด ทำให้เสียโอกาสในการขายให้กับลูกค้ารายอื่น ๆ




ทั้งนี้ ภาพรวมคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมแล้วมีทั้งหมดประมาณ 16,000 ยูนิต สามารถแยกออกตามระดับราคาขายได้ ดังนี้ ต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีสัดส่วน 49.5% ราคา 2-3 ล้านบาท มี 32.9% ราคา 3-5 ล้านบาท มี 14.8% ราคา 5-7 ล้านบาท มี 0.4% ราคา 7-10 ล้านบาท มี 0.8% และมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มี 1.6%


……………….
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,374 วันที่ 14-16 มิ.ย. 2561 หน้า 01-02

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :
● คอนโดผวา!! เตือนปล่อยเช่า Airbnb ผิดกม. เสี่ยงคุก
● 'เพอร์เฟค' จ่อเปิดคอนโดประชารัฐ! 8 แสนยูนิต ขายต้นไตรมาส 4 ปีนี้