เปิดเทรนด์ใหม่อสังหา! SCBชี้ตลาดบ้านอิ่มตัว เอกชนดิ้นหารายได้รูปแบบใหม่

4 July 2018






ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจ ไทยพาณิชย์เผย เห็นสัญญาณดีเวลอปเปอร์รายใหม่-รายเก่า แห่เปิดอาคารสำนักงาน-โรงแรม ศูนย์สุขภาพ จับมือต่างชาติลงทุน เบนเข็มหารายได้เซ็กเมนต์ใหม่ หลังตลาดอสังหาริมทรัพย์ซื้อมาขายไปเริ่มอิ่มตัว พร้อมประเมินตลาดที่อยู่อาศัยปี 61 โต 7% มูลค่าโอน 4.6 แสนล้านบาท

วิธาน เจริญผล



นายวิธาน เจริญผล ผู้อำนวยการอาวุโสคลัสเตอร์ธุรกิจบริการ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ช่วง 2-3 ปีจากนี้ไป จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์(ดีเวลอปเปอร์)เริ่มแสวงหารายได้ในรูปแบบใหม่ๆ จากเดิมที่จะใช้วิธีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัย รอขายและปิดโครงการ เพื่อรอรับรายได้ แต่หลังจากนี้ จะเริ่มเห็นผู้ประกอบการมองหาตลาดใหม่ๆ เพื่อสร้างรายได้ให้มากขึ้น เพราะมองว่า การซื้อมาขายไปตลาดค่อนข้างเริ่มอิ่มตัว และไม่ได้ขยายตัวแบบก้าวกระโดดเหมือนในอดีต

ดังนั้น แนวโน้ม จะเห็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหม่และรายเก่า หันมาทำตลาดประเภทอื่นมากขึ้น เช่น ผู้ประกอบการรายเก่าหันมาพัฒนาอาคารสำนักงาน โรงพยาบาล หรือผู้ประกอบการรายใหม่หันมาทำโรงแรม หรือศูนย์ดูแลสุขภาพ เพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ ไม่ได้เฉพาะแค่ลูกค้าต่างประเทศแต่ลูกค้าไทยก็มีจำนวนมากเช่นกัน หรือโครงการ Mixed Use ที่มีอัตราการเติบโตค่อนข้างมากในปัจจุบัน ขณะเดียวกัน หากอยู่ในทำเลที่ตั้งใกล้ชุมชน และสภาพแวดล้อมที่ดีใกล้แหล่งอาหารและเครื่องดื่ม จะยิ่งทำให้มีการแข่งขันด้านราคาสูงขึ้นถึง 15%

ทั้งนี้ จากทิศทางที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่ ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่และมีมูลค่าสูง ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีการร่วมมือกับต่างประเทศมากขึ้น ทั้งในแง่ของเม็ดเงินลงทุน และความรู้จากต่างประเทศที่จะมาช่วยพัฒนาโครงการ รวมถึงสามารถขยายฐานลูกค้าต่างชาติ จึงเกิดการดึงนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้น ประกอบกับนักลงทุนต่างชาติเองมองตลาดไทยกำลังเติบโต และจะมีการลงทุนในโครงการต่อขยายรถไฟฟ้าเพิ่มอีกหลายสาย จึงเป็นโอกาสที่จะลงทุน และจะเห็นว่า ผลตอบแทนการลงทุนค่อนข้างดี อย่างโครงการ Mixed Use ที่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยค่อนข้างสูง จึงเกิดการร่วมลงทุนระหว่างดีเวลอปเปอร์ไทยและนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้น หากดูสัดส่วนการลงทุนโดยตรง (FDI) รายประเทศที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2558-2560 พบว่า ฮ่องกงมีสัดส่วนลงทุนสูงถึง 21% สหภาพยุโรป 19% สหรัฐ อเมริกา 17% สิงคโปร์ 13% และญี่ปุ่น 5%


“เราเริ่มเห็นภาพดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ๆ ในตลาดเริ่มย้ายไปทำในตลาดใหม่ๆ เพื่อหารายได้ใหม่ๆ จากเดิมที่สร้างและขาย เพราะซื้อมาขายไปคงไม่บูมเหมือนในอดีต แต่ด้วยโครงการมีขนาดใหญ่ขึ้น จึงต้องร่วมมือกับต่างชาติที่มีโนว์ฮาวและเงินทุนเข้ามาร่วมทุน และต่างชาติก็มองไทยยังเติบโตได้ รวมถึงต่างชาติที่นิยมเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยเพิ่มขึ้น เช่น ชาวสิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน”

สำหรับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 นายวิธานกล่าวว่า เฉพาะกรุงเทพฯและปริมณฑลมีอัตราเติบโตที่ 7% คิดเป็นมูลค่าการโอน 4.6 แสนล้านบาท แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 46% บ้านเดี่ยว 23% ทาวน์เฮาส์ 21% จากปี 2560 อยู่ที่ 4.3 แสนล้านบาท หากรวมตลาดต่างจังหวัดจะอยู่ที่ 7-9 แสนล้านบาท โดยคาดว่า ตลาดต่างจังหวัด น่าจะเติบโต 2-3% ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์โตที่ 3% จาก 1.63 แสนยูนิต เพิ่มเป็น 1.69 แสนยูนิต ซึ่งไตรมาส 1 ยอดการโอนเติบโตได้ดี ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากฐานที่ตํ่าในปีก่อน โดยมียอดการโอนเติบโตแล้ว 20-30% และหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ค่อนข้างนิ่งอยู่ที่ 2-3% เนื่องจากสถาบันการเงินยังคงมาตรฐานความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ยังเป็นความท้าทายและต้องจับตามองในปีนี้ เป็นเรื่องจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายที่มีสะสมตั้งแต่ปี 2556 กว่า 1.7 แสนยูนิต แบ่งเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 40% และทาวน์เฮาส์ 20% แม้ว่าจะเป็นอัตราที่เทียบเท่าในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 และมีทิศทางเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ไม่ได้อยู่ในภาวะที่น่าห่วงหรือกังวลมากนัก เพราะปัจจุบันยังมีกำลังซื้ออยู่ แต่ผู้ประกอบการอาจจะต้องปรับกลยุทธ์ใหม่ เช่น ชะลอเปิดโครงการใหม่ หรือเปิดโครงการในตลาดที่มีกำลังซื้อ ซึ่งการระบายยอดเหลือขายอาจจะต้องใช้เวลาเฉลี่ย 1 ปีครึ่ง ปีนี้คาดว่าโครงการใหม่และยอดระบายเหลือขายน่าจะทรงตัวอยู่ในระดับเดิม

“ผู้ประกอบการต้องปรับตัว และปรับกลยุทธ์ใหม่ เช่น พัฒนาแพลตฟอร์มต่างๆ เช่น แอพพลิเคชันบริการหลังการขาย เพราะคนจะเริ่มหาข้อมูลในโซเชียลมากขึ้น หรือพัฒนาเทคโนโลยี การดึง Big Data มาวิเคราะห์ตลาดเพื่อสร้างโปรดักต์ที่ตอบโจทย์และโดนใจผู้บริโภคมากขึ้น”

หน้า 23-24 หนังสือพมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,375 วันที่ 17 - 20 มิถุนายน 2561