ยื่นจัดสรร กทม. วูบ! กรมที่ดินคาดปี 61 ลด 30% - เอกชนแห่เลี่ยงกฎหมาย

ยื่นขออนุญาตจัดสรรใน กทม. ลดฮวบ! กรมที่ดินประเมินปี 61 ลดลง 30% เหตุผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นผุดโครงการขนาดเล็ก รับกำลังซื้อต้องการบ้านแนวราบใกล้แนวรถไฟฟ้า ... ค่ายสิงห์พัฒนาแค่ 15 แปลง ขายหลังละ 50 ล้านบาท

หลังจากโครงการรถไฟฟ้าเพิ่มเส้นทางพร้อมระยะทางเปิดให้บริการขยายขึ้น ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย จากแนวราบ หรือ บ้านจัดสรร มาเป็นแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม มากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมือง ซึ่งใกล้แหล่งงานของคนรุ่นใหม่ จากจุดเปลี่ยนที่ว่าทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับยุทธศาสตร์การพัฒนาให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค

แหล่งข่าวจากกรมที่ดิน เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครลดลงต่อเนื่อง เกิดจากผู้ประกอบการหันไปพัฒนาคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า ประกอบกับที่ดินราคาแพง ส่งผลให้การพัฒนาบ้านจัดสรรลดลง เช่น ปี 2559 มีโครงการยื่นขออนุญาตจัดสรรเฉลี่ย 100 โครงการ ต่อมาปี 2560 ลดลง 20% และปี 2561 คาดว่าลดลง 30% ที่สำคัญผู้ประกอบการอสังหาฯ เน้นแปลงที่ดินขนาดเล็ก 20-50 ไร่ จากที่ผ่านมา 100 ไร่ขึ้นไป รูปแบบที่อยู่อาศัยเป็นทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม บ้านแฝด 20-30 ตารางวา ราคาเฉลี่ย 2 ล้านบาท แม้แต่ค่ายของเบียร์สิงห์ยังเน้นที่ดินแปลงเล็กเพียง 20 ไร่ ยื่นจัดสรรบ้านเดี่ยวย่านบางเขต 15 หลัง ขายหลังละ 50 ล้านบาท

รวมถึงอีกหลายโครงการได้ขออนุญาตทำบ้านแนวราบแนวรถไฟฟ้า ส่วนโครงการบ้านหรู ปัจจุบัน นิยมสร้าง 7-8 หลัง แบ่งแยกแปลงที่ดินไม่ถึง 10 แปลง แล้วจบ เพื่อไม่ต้องเข้าพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก็สามารถทำได้ ซึ่งจะลดต้นทุนจากที่ดินแพง โดยอาศัยถนนสายหลักที่ใช้ปัจจุบันและรถไฟฟ้า แต่หากพัฒนาแบ่งแยกแปลงที่ดินคราวละไม่เกิน 9 แปลง และยังพัฒนาต่ออีก 9 แปลง ซึ่งเป็นโครงการติดกัน จะเข้าข่ายเลี่ยงกฎหมายจัดสรร เพราะจะมีเรื่องข้อกำหนดขนาดแปลง ขนาดสาธารณูปโภคเข้าที่เกี่ยวข้อง เช่น ขนาดแปลงต้อง 50 ตารางวาขึ้นไป

หากจัดสรร 10 แปลง ขนาดถนนต้องมีความกว้าง 8 เมตร เป็นต้น ส่วนการจัดสรรต่างจังหวัดหัวเมืองใหญ่ มองว่าน่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้น จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ ตลอดจน 3 จังหวัด ในโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก

แหล่งข่าว กล่าวต่อว่า ขนาดโครงการเล็กลงไม่เกี่ยวกับผู้ประกอบการนำที่ดินออกมาพัฒนาโครงการเพื่อหนีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะบังคับใช้ แต่ขึ้นอยู่กับกำลังซื้อมากกว่า เช่น ต้องการบ้านแนวราบใกล้รถไฟฟ้า ต้องการพัฒนา เน้นความเป็นส่วนตัวจำนวนหน่วยไม่มาก และไลฟ์สไตล์ของการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป คือ คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า คอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้ายังมีความนิยมสูง ดูได้จากยอดขายในงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ครั้งที่ 38 ที่เพิ่งจบลง ขณะที่ แนวราบจะเป็นทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม ที่ตลาดตอบรับขณะนี้