ทางออกนอกตำรา : เช่าที่ดิน 99 ปี มองไปข้างหน้าด้วยความหวัง มองข้างหลังด้วยบทเรียน
ผมเคยเขียนเรื่อง “การเขียนกฎหมายให้ต่างชาติถือครองที่ดิน 99 ปี” ไปรอบหนึ่งว่า รัฐบาลจะต้องพึงระวัง เพราะนี่จะเป็น ”เชื้อที่ติดไฟ” แต่ในที่สุดกฎหมายอีอีซีก็ทำคลอดออกมาจนได้ และกำลังกลายเป็นปมใหญ่ให้ก่นด่ากันว่า “กฎหมายขายชาติ”
กวีผู้ยิ่งใหญ่ “เช็คสเปียร์” เคยสร้างวาทะจรรโลงโลกไว้ให้คนเราได้ตระหนักในแง่ของความคิดเห็น มุมมอง ที่แตกต่างกันไปว่า... "Two folks look through same hole, one sees mud, one sees star."
ในโลกของความจริง ก็เป็นเช่นนั้น หากไม่ยึดติดจนเกินไป “เราจะต้องมองไปข้างหน้า ด้วยความหวัง มองข้างหลังด้วยบทเรียน”
ในแง่ของการบริหารจัดการบ้านเมืองก็เช่นเดียวกัน นโยบายทุกอย่างที่รัฐบาลแต่ละยุคแต่ละสมัยผลักดันออกมา ย่อมมีสิ่งดีงาม และอาจนำมาซึ่งสภาพปัญหาได้เช่นกัน
ผมพาท่านไปตรวจสอบเรื่องการให้สิทธินักลงทุนต่างชาติเช่าที่ดินในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ถึง 99 ปี ว่าเป็นการขายชาติ หรือไม่ (อ่าน : พ.ร.บ.อีอีซีขายชาติจริงหรือ? ‘คณิศ’แจงลงทุนต่างชาติมีกฎหมายกำกับ )
เช่นเดียวกัน ต่างด้าวสามารถถือสิทธิ์ห้องชุดได้ แต่ต้องเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด คือ ถือได้ไม่เกิน 49 % ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด โดยไม่ได้กําหนดขอบเขต” จริงหรือไม่....
พบว่า....เดิมคนต่างด้าวสามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้ กล่าวคือ สามารถทำสัญญาเช่าได้ไม่เกินสามสิบปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา ต่อมาเมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2542 รัฐบาลยุคนายชวน หลีกภัย มองเห็นความสำคัญในการสนับสนุนการลงทุนในการประกอบการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม จึงได้ตราพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ขึ้นใช้บังคับ ใช้เฉพาะกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ซึ่งคนต่างด้าวสามารถเลือกเช่าที่ดินโดยมีเนื้อที่ไม่เกินหนึ่งร้อยไร่ หรือเกินกว่าหนึ่งร้อยไร่ก็ได้
กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกิน 50 ปี นับแต่วันที่ตกลงกัน แต่การเช่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
สิทธิการเช่าสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้
สิทธิและหน้าที่ตามการเช่าให้ตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลภายนอกได้ เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า
อสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าจะต้องอยู่ใน บริเวณที่กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง หรือ เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
- เป็นการประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออกหรือสนับสนุนการจ้างแรงงานภายในประเทศ
-เป็นการประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักรหรือมีแต่ไม่เพียงพอ
-เป็นการประกอบกิจการที่มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัยหรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี
-เป็นการประกอบกิจการที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศอย่างสูง ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
-ในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นผู้เช่า ผู้เช่าช่วง หรือผู้รับโอนสิทธิการเช่า การประกอบพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมนั้นจะต้องมีการลงทุนไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยล้านบาท โดยไม่รวมถึงจำนวนเงินค่าเช่า และต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝาก เงินตราต่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ ตามจำนวนเงินลงทุนทั้งหมด
ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นนิติบุคคล และเป็นคนต่างด้าว ตาม กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดมีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดโดยได้รับการยกเว้นจากการจํากัดสิทธิของคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
และในมาตรา 51 กําหนดไว้ว่า “ในกรณีที่ผู้ประกอบกิจการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในเขตส่งเสริม เศรษฐกิจพิเศษ แต่มิได้มีการประกอบกิจการภายในเวลา 3 ปี หรือ หยุดประกอบกิจการในที่ดินดังกล่าว ผู้ประกอบกิจการนั้นต้องจําหน่ายที่ดินดังกล่าวภายใน 1 ปี นับแต่วันที่สํานักงานแจ้งให้ทราบ มิฉะนั้นให้สํานักงานมีอํานาจดําเนินการให้มีการจําหน่ายที่ดินดังกล่าวแทนผู้ประกอบกิจการ แล้วคืนเงินที่ได้จากการจําหน่ายที่หักค่าใช้จ่ายแล้วให้แก่ผู้ประกอบกิจการ”
การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ทําสัญญาเช่าเป็นกําหนดเวลาเกิน 50 ปี ถ้าได้ทําสัญญากันไว้เป็นกําหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็น 50 ปี การต่อสัญญาเช่าอาจทําได้ แต่จะต่อสัญญาเกิน 49 ปี นับแต่วันครบ 50 ปีไม่ได้
สาระแทบไม่ต่างกันแม้แต่น้อย....ที่แตกต่างกันคือการไม่ต้องขออนุญาตจากอธิบดีกรมที่ดิน ตามมาตรา 5 พรบ.การเช่าอสังหาฯ แต่ให้อำนาจอีอีซี เป็นผู้อนุมัติ และไปห้ามมิให้นำมาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่กำหนดเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์ว่า “อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี
อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา”
นี่จึงเป็นปม ที่รัฐบาลต้องชี้แจง และคนในสังคมต้องเข้าใจหลักการว่า ทำไมรัฐบาลต้องให้เช่าหรือถือครองที่ดินแก่ต่างชาติยาวนานขนาดนั้น....คนไทยจักได้อะไร ก่อนไฟจะลามทุ่ง
........................
คอลัมน์ : ทางออกนอกตำรา / หน้า 6 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ / ฉบับ 3348 ระหว่างวันที่ 15-17 มี.ค.2561
