เดือนมีนาคมเวียนมาถึงอีกครั้ง ถือว่าการเข้าสู่ฤดูร้อนอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะเป็นช่วงเวลาที่เราจะเริ่มเห็นว่าตามหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียมต่างๆ จะใช้ช่วงเวลานี้ที่เพิ่งสิ้นสุดฤดูฝน เป็นช่วงเวลาในการเริ่มทำการดูแลสภาพและระบบของอาคารเตรียมรองรับกับอากาศของประเทศที่จะร้อนอบอ้าว และผู้ดูแลอาคารหรือหมู่บ้านยังถือเป็นโอกาสอันดีในการจะทำการสำรวจและวางแผนปรับปรุงอาคารทั้งด้านกายภาพ คือ การสำรวจสภาพของอาคาร อาจจะเป็นการทาสีตัวอาคารหรือตัวบ้านให้ดูดีอยู่เสมอ รวมถึงดูแลสภาพภายในอาคารซึ่งก็คือระบบประกอบอาคารที่ซ่อนอยู่ในอาคาร ซึ่งส่วนนี้ถือว่ามีความสำคัญมากเพราะเปรียบเสมือนตัวขับเคลื่อนให้อาคารมีชีวิต ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบลิฟต์ รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย
และแน่นอนว่าการดูแลอาคารทั้งด้านนอกอาคารและระบบประกอบภายในอาคารนั้นมีทั้งการดูแลรักษาแบบก่อนเกิดเหตุ/ความเสียหายกับหลังเกิดเหตุ/ความเสียหายซึ่ง จะเกิดต้นทุน/ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องค่อนข้างสูง เพราะส่วนใหญ่จะเป็นเครื่องจักรที่มีความซับซ้อน อีกทั้งยังมีต้นทุนด้านบุคลากรที่ไม่สามารถหลบเลี่ยงได้
อย่างไรก็ตาม เราสามารถหาทางออกเพื่อลดต้นทุนดังกล่าวได้ด้วยการวางแผนการบำรุงรักษาสำหรับการดูแลก่อนเกิดเหตุ/ความเสียหาย ซึ่งการวางแผนนี้จะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุน/ค่าใช้จ่ายดังกล่าวข้างต้น โดยเริ่มจากการจัดทำตารางระบุรายละเอียดของอุปกรณ์หรือเครื่องจักรทุกชนิดของแต่ละอุปกรณ์ในอาคาร ว่าแต่ละตัวมีสภาพการทำงานเป็นอย่างไร อายุการใช้งานนานแค่ไหน และมีรอบการบำรุงรักษากี่รอบต่อปี
ซึ่งการแจกแจงข้อมูลต่างๆ ของแต่ละอุปกรณ์ ออกมาอย่างชัดเจนนี้จะช่วยทำให้ผู้ดูแลอาคารสามารถลดความผิดพลาดในการกำหนดและการตรวจสอบรอบของการบำรุงรักษา และเมื่ออุปกรณ์ได้รับการบำรุงรักษาอย่างสมํ่าเสมอก็จะช่วยยืดอายุการใช้งาน รวมถึงการทำตารางดังกล่าวยังช่วยให้ผู้ดูแลอาคารสามารถวางแผนด้านงบประมาณสำหรับเตรียมการในการเปลี่ยนอุปกรณ์ตามอายุ
โดยกำหนดเป็นงบประมาณระยะสั้น สำหรับอุปกรณ์ที่ต้องเปลี่ยนบ่อยหรือเปลี่ยนรายปี งบประมาณระยะกลาง สำหรับอุปกรณ์ที่มีอายุการใช้งานนานพอสมควร และงบประมาณระยะยาวสำหรับเปลี่ยนแปลงอุปกรณ์ขนาดใหญ่ เช่น ลิฟต์ เป็นต้น ซึ่งหากอาคารใดที่มีการวางแผนงบประมาณเป็นอย่างดีแล้ว ก็จะส่งผลโดยตรงต่อการบริหารค่าส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ และยังทำให้การวางแผนปรับเพิ่มค่าส่วนกลางได้อย่างมีประ สิทธิภาพไม่มีการขึ้นแบบก้าวกระโดดจนสร้างความเดือดร้อนให้เจ้าของร่วมอย่างแน่นอน
ยิ่งในปัจจุบันเรากำลังจะก้าวเข้าสู่ในยุคที่มีการเปลี่ยนแปลงเป็นยุคดิจิตอล จะเห็นว่าหลายโครงการเริ่มนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการอาคาร โดยเฉพาะบริษัทรับบริหารจัดการอาคารชั้นนำได้นำเทคโน โลยีเข้ามาใช้เพื่อลดขั้นตอนการทำงาน ลดความผิดพลาด และเพื่อให้บุคลากรทำงานได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ในประเทศไทยเองก็มีผู้ดูแลอาคารเริ่มนำระบบต่างๆ มาใช้ เพื่อติดตามตรวจสอบระบบและอุปกรณ์การทำงาน ทำให้ลูกค้าได้รับทราบข้อมูลแบบเรียลไทม์ ตลอดจนตรวจสอบและเก็บข้อมูลสำหรับวิเคราะห์การทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
นอกจากนี้ยังมีการคิดค้นเทค โนโลยีที่เป็นระบบคาดการณ์อุปกรณ์เสียหายก่อนที่จะเกิดเหตุ เช่น การนำ BIM หรือ IOT มาประยุกต์ใช้กับระบบที่สามารถเชื่อมต่อระหว่างแบบก่อสร้างอาคารกับระบบการจัดการ การซ่อม แซม โดยสามารถเอาแท็บเลตไปสแกนว่าอุปกรณ์ต่างๆ ที่ฝังไว้ตามพื้นผนัง หรือเพดาน เช่น ท่อนํ้าในผนัง หรือท่อแอร์ในฝ้า มีการเดินท่ออย่างไร ฝังอยู่ตรงไหน มีการผิดปกติส่วนใด ซึ่งเทคโนโลยีนี้จะช่วยให้ผู้ดูแลอาคาร ทำงานได้ง่ายขึ้น ลดความเสี่ยงจากการทำงาน อีกทั้งยังมีเทคโนโลยีที่ช่วยเรื่องของการมอนิเตอร์ระบบภายในอาคารจากศูนย์กลาง ช่วยเพิ่มประ สิทธิภาพการทำงานของช่าง ช่วยลดการเกิดปัญหาที่อาจบานปลายได้ หรือช่วยให้ผู้ดูแลอาคารสามารถมีเวลาในการเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานด้านอื่น และรับงานอย่างอื่นเพิ่มได้มากขึ้น
แม้ว่าปัจจุบันเทคโนโลยีที่กล่าวมาจะเริ่มมีการนำมาใช้บ้างแล้ว แต่ยังไม่แพร่หลายนักเพราะต้นทุนยังค่อนข้างสูง แต่หากอาคารใดที่ใช้บริการผู้บริหารจัดการอาคารที่เป็นมืออาชีพก็จะเกิดความได้เปรียบกว่าอาคารที่เจ้าของเป็นผู้ดูแลเอง เพราะบริษัทบริหารอาคารชั้นนำบางแห่งได้พัฒนาระบบขึ้นมาใช้งานเอง เพราะคุ้มค่าในการนำไปให้บริการดูแลอาคารของลูกค้าหลายแห่ง ซึ่งก็จะทำให้ลูกค้าหรือตัวอาคารที่ใช้บริการได้รับประโยชน์ไปด้วย โดยไม่ต้องลงทุนด้านการพัฒนาระบบเอง และยังสามารถรับมือการแก้ปัญหาได้อย่างทันท่วงทีรองรับยุคเทคโนโลยีไทยแลนด์ 4.0 ได้อย่างมีประสิทธิภาพและประหยัดต้นทุนครับ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,347 วันที่ 11 - 14 มีนาคม พ.ศ. 2561
