บทเรียนคอนโดสายสีม่วง ติดกับดักโอเวอร์ซัพพลาย
ย้อนอดีตกว่า 5 ปีก่อน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ “ตื่น” โครงการรถ ไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ถือเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ในสมัยนั้น อีกทั้งยังมีความโดดเด่นตรงที่เชื่อมต่อการเดินทางจากกรุงเทพฯออกไปสู่ปริมณฑลที่นนทบุรี ซึ่งสร้าง ความเปลี่ยนแปลงหลายเรื่อง โดยเฉพาะราคาที่ดิน โครงการจัดสรรและคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ถึงปัจจุบันยอดขายคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า ไม่เป็นไปตามที่นัก พัฒนาอสังหาฯคาดหวัง
[caption id="attachment_262822" align="aligncenter" width="335"]
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม[/caption]
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เผยในงานสัมมนาทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 “MEGA MOVE : พลิกโฉมมหานครกรุงเทพฯ” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ เกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมบนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่” ว่า ปัจจุบันวิถีชีวิตคนกรุงเทพฯ ทั่วไปนิยมพักอาศัยคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า ด้วยเหตุ 2 ปัจจัยคือ ราคาที่ดินแพง กับปัญหาจราจรหนาแน่นอย่างหนัก ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมาก แต่สำหรับคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยสภาพพื้นที่บางช่วงไม่มีความ หนาแน่น กล่าวคือ จากสถานีเตาปูนจนถึงแยกแคราย อัตราการขายคอนโดมิเนียมค่อนข้างไปได้ เพราะช่วงนี้มีปัญหารถยังติดราคาที่ดินก็พอสมควร แต่เมื่อเข้าสู่ถนนรัตนาธิเบศร์ ยอดคอนโดมิเนียมไม่วิ่ง เนื่องจากไม่มีปัญหารถติด
“พูดง่ายๆ ก็คือ เมื่อใดก็ตามที่ค่าใช้จ่ายกับเวลาในการเข้าเมือง ไม่สามารถแข่งขันกับรถตู้โดยสารในพื้นที่ได้ ก็จบ เช่นกรณี สายสีม่วง ช่วงเลยสี่แยกแครายไป ถ้าจะเดินทางเข้ามาที่อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ แพ้รถตู้ไปอนุสาวรีย์ชัย ทั้งราคาและเวลา”
ศุภาลัย เป็นบริษัทที่ทำตลาดบนสายสีม่วงมากที่สุด 7 โครงการ โดย 3-4 โครงการแรกขายหมดในเวลาอันรวดเร็ว ทั้ง 7 โครงการกระจายไปทั่ว มีบนรัตนาธิเบศร์ ใกล้เซ็นทรัล รัตนาธิเบศร์, แยกกรุงเทพฯ-นนท์ แม้ช่วงนั้นโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงอยู่ในช่วงขายฝัน การขายไม่มีปัญหา แต่เมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จภาพต่างไป ซัพพลายที่ไหลเข้าในตลาดมีมาก อัตราการขาย เริ่มลดลง บางรายขายไม่ดีก็เริ่มปิดมีหลายโครงการ บางรายโครงการได้ EIA แล้วก็ยังไม่เปิดโครงการ
“ปัญหาตลาดคอนโดมิเนียม บนสายสีม่วง คือสินค้ามีมากมาย ลูกค้าสามารถเลือกจะอยู่ตรงไหนก็ได้ จะแยกติวานนท์หรือแครายก็ได้ ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์จัดโปรโมชันทุกรูปแบบเพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ก็ไม่กระเตื้อง สะท้อนว่าราคากับสินค้า ไม่ใช่ปัญหา แต่ดีมานด์คือปัญหา แม้ตอนนี้รถไฟฟ้าสายสีม่วงมีการเชื่อมต่อ 1 สถานีแล้ว ก็ยังภาพเดิม ขายไม่ดี ต้องใช้เวลานานกว่าจะขายหมด”
วันนี้ซัพพลายของศุภาลัย ในกรุงเทพฯ 2 ใน 3 ของโครงการที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว อยู่บนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่วนที่เหลือมีสต๊อกไม่ถึง 10 เดือนของยอดขาย ปัญหาของบริษัทคือตลาดในกรุงเทพฯ สินค้ามีไม่พอขาย
นอกจากนี้ ตั้งแต่ข้ามสะพานพระนั่งเกล้าออกไป ไม่มีปัญหารถติด ทำให้คนที่อยากจะอยู่ทาวน์โฮม 2 ล้านบาท แทนอยู่คอนโดมิเนียมห้องขนาด 35-40 ตารางเมตร ก็มีสินค้าให้เลือกมาก อีกทั้งได้พื้นที่มากกว่า 98-110 หรือ 120 ตารางเมตร
สำหรับรถไฟฟ้าสายใหม่สายอื่นๆ ที่กำลังก่อสร้างหรือที่จะเกิดขึ้น ไม่ได้หมายความว่าจะมีสภาพเหมือนสายสีม่วง เช่น สายสีส้ม แม้จะคล้ายกันตรงที่วิ่งออกนอกเมือง แต่เส้นทางที่วิ่งออกไปผ่านพระราม 9, ราม คำแหง การจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะขายได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่ที่ราคาขายกับความสะดวกสบาย เทียบกันแล้วเหมาะสมหรือไม่ บางสายมีโอกาสคล้ายสายสีม่วงบ้าง เพราะอยู่ในที่ที่ไม่หนาแน่น ถ้าเป็นลักษณะนั้น ดีเวลอปเปอร์ต้องหาพื้นที่ที่เข้าซอย 2-5 กม. ทำแนวราบที่มีความหนาแน่นสูง เช่น บ้านเดี่ยว 3 ชั้น บ้านแฝด 3 ชั้น และทาวน์โฮม 3 ชั้น ก็น่าจะดีกว่า
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,345 วันที่ 4 - 7 มีนาคม พ.ศ. 2561
[caption id="attachment_262822" align="aligncenter" width="335"]
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เผยในงานสัมมนาทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 “MEGA MOVE : พลิกโฉมมหานครกรุงเทพฯ” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ เกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมบนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่” ว่า ปัจจุบันวิถีชีวิตคนกรุงเทพฯ ทั่วไปนิยมพักอาศัยคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า ด้วยเหตุ 2 ปัจจัยคือ ราคาที่ดินแพง กับปัญหาจราจรหนาแน่นอย่างหนัก ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมาก แต่สำหรับคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยสภาพพื้นที่บางช่วงไม่มีความ หนาแน่น กล่าวคือ จากสถานีเตาปูนจนถึงแยกแคราย อัตราการขายคอนโดมิเนียมค่อนข้างไปได้ เพราะช่วงนี้มีปัญหารถยังติดราคาที่ดินก็พอสมควร แต่เมื่อเข้าสู่ถนนรัตนาธิเบศร์ ยอดคอนโดมิเนียมไม่วิ่ง เนื่องจากไม่มีปัญหารถติด
“พูดง่ายๆ ก็คือ เมื่อใดก็ตามที่ค่าใช้จ่ายกับเวลาในการเข้าเมือง ไม่สามารถแข่งขันกับรถตู้โดยสารในพื้นที่ได้ ก็จบ เช่นกรณี สายสีม่วง ช่วงเลยสี่แยกแครายไป ถ้าจะเดินทางเข้ามาที่อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ แพ้รถตู้ไปอนุสาวรีย์ชัย ทั้งราคาและเวลา”
“ปัญหาตลาดคอนโดมิเนียม บนสายสีม่วง คือสินค้ามีมากมาย ลูกค้าสามารถเลือกจะอยู่ตรงไหนก็ได้ จะแยกติวานนท์หรือแครายก็ได้ ที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์จัดโปรโมชันทุกรูปแบบเพื่อดึงดูดลูกค้า แต่ก็ไม่กระเตื้อง สะท้อนว่าราคากับสินค้า ไม่ใช่ปัญหา แต่ดีมานด์คือปัญหา แม้ตอนนี้รถไฟฟ้าสายสีม่วงมีการเชื่อมต่อ 1 สถานีแล้ว ก็ยังภาพเดิม ขายไม่ดี ต้องใช้เวลานานกว่าจะขายหมด”
วันนี้ซัพพลายของศุภาลัย ในกรุงเทพฯ 2 ใน 3 ของโครงการที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว อยู่บนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่วนที่เหลือมีสต๊อกไม่ถึง 10 เดือนของยอดขาย ปัญหาของบริษัทคือตลาดในกรุงเทพฯ สินค้ามีไม่พอขาย
สำหรับรถไฟฟ้าสายใหม่สายอื่นๆ ที่กำลังก่อสร้างหรือที่จะเกิดขึ้น ไม่ได้หมายความว่าจะมีสภาพเหมือนสายสีม่วง เช่น สายสีส้ม แม้จะคล้ายกันตรงที่วิ่งออกนอกเมือง แต่เส้นทางที่วิ่งออกไปผ่านพระราม 9, ราม คำแหง การจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะขายได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่ที่ราคาขายกับความสะดวกสบาย เทียบกันแล้วเหมาะสมหรือไม่ บางสายมีโอกาสคล้ายสายสีม่วงบ้าง เพราะอยู่ในที่ที่ไม่หนาแน่น ถ้าเป็นลักษณะนั้น ดีเวลอปเปอร์ต้องหาพื้นที่ที่เข้าซอย 2-5 กม. ทำแนวราบที่มีความหนาแน่นสูง เช่น บ้านเดี่ยว 3 ชั้น บ้านแฝด 3 ชั้น และทาวน์โฮม 3 ชั้น ก็น่าจะดีกว่า
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,345 วันที่ 4 - 7 มีนาคม พ.ศ. 2561
