จับตาฟองสบู่อสังหาฯ ออมสินห่วงสต๊อกเพิ่ม-ดีมานด์โตไม่ทัน

26 February 2018






“ออมสิน”หวั่นมีโอกาสเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลังพบสต๊อกส่วนเกินยังโตไม่หยุดขณะที่ราคาพุ่งต่อเนื่องมั่นใจเอาอยู่เหตุผู้ประกอบการวิเคราะห์ตลาดได้และลดพึ่งพาเงินกู้มาลงทุนเหมือนอดีต

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการ ธนาคารออมสิน เปิดเผยในงานสัมมนา “MEGA MOVE: พลิกโฉมมหานครกรุงเทพฯ” ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 จัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ว่า ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลปีที่แล้ว โครงการเปิดใหม่ยังเติบโตได้ แต่ไม่มากเพียง 3.5% แต่การขายเพิ่มขึ้น 5.5% และมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้น 11.6% แสดงว่าราคาแพงขึ้น

ส่วนต่างจังหวัดหลายปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่รายเล็กไปลงทุนมาก โดยเฉพาะ 6 จังหวัดใหญ่เช่น ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ ภูเก็ต พบว่าโครงการเปิดใหม่ลดลง 30.8% ขณะที่การขายหดตัว 9.2% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 19.4% แสดงว่าราคาขายเพิ่มขึ้น แต่คนเปิดโครงการใหม่น้อยลง ซึ่งเกิดจากอุปทานเหลือขาย หรือ Over Supply ขณะที่ความต้องการมีไม่พอ

อย่างไรก็ตามหากพิจารณาในส่วนของสต๊อกส่วนเกินหรืออุปทานเหลือขายสะสมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเห็นว่า เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปี 2555 ที่เหลืออยู่ 128,934 ยูนิต ปัจจุบันปี 2560 มีเหลืออยู่ 195,227 ยูนิต เพิ่มขึ้น 5.9% สะท้อนว่า มีสต๊อกเหลือขายค่อนข้างที่สะสมมาก

“ถามว่าสต๊อกที่เหลือเยอะจะเกิดฟองสบู่หรือไม่ ตอนนี้ผู้ประกอบการเก่งขึ้น อย่างไปต่างจังหวัด รู้เลยว่าเปิดตัวมาขายได้ 10-20% จะยกเลิกโครงการ ถอยหลังกลับ ไม่เหมือนก่อน ที่ขายไม่ออกก็ยังทู่ซี้สร้างจนเสร็จ ขณะนี้ผู้ประกอบการเอง มีข้อมูลมากขึ้น รู้ทิศทางมากขึ้น สำรวจตลาดมากขึ้น เชื่อว่าในแง่ของการเกิดฟองสบู่ มีโอกาสบ้าง แต่น้อยลง เพราะส่วนใหญ่ที่สต๊อกเป็นเงินเขาทั้งนั้น เมื่อก่อนเป็นเงินกู้แต่ตอนนี้ใช้เงินตัวเองในการสร้างสินค้ารอขายโดยจะเห็นว่าสัดส่วนหนี้สินต่อทุน 1 ต่อ 1 เท่านั้น”

สำหรับสต๊อกส่วนเกินในต่างจังหวัดเองจะเห็นว่า ลดลง 13.1% จากปีก่อน 2557 อยู่ที่ 7.9 หมื่นยูนิต แต่ปี 2560 ลดเหลือ 6.9 หมื่นยูนิต เพราะโครงการใหม่น้อยลง ทำให้สต๊อกส่วนเกินที่ค้างค่อยๆลดลง ซึ่งถือว่าเป็นแนวโน้มที่ดีที่เมื่อขายไม่ได้ ก็ทยอยลดโครงการลง ซึ่งถือว่าเห็นสัญญาณอันตรายน้อยลง แต่ถ้าเป็นโครงการแนวราบยังถือว่าไปได้ อาจจะเพราะคนต่างจังหวัดไม่นิยมพักอาศัยในคอนโดฯด้วย

ธนาคารออมสินคาดว่า สินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งระบบของธนาคารพาณิชย์ในปี 2561 จะเติบโตขึ้น 3-4% คิดเป็น 5-6 แสนล้านบาท แต่เพิ่มขึ้นจริงอาจจะเพียง 2-3 แสนล้านบาท เพราะมีส่วนที่ชำระคืนด้วย โดยออมสินมียอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย 3 แสนล้านบาท ตั้งเป้าปล่อยใหม่ปีละ 8 หมื่นล้านบาท

“ธนาคารทุกแห่งยังให้นํ้าหนักกับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะเป็นสินเชื่อที่มีหลักประกัน คนไม่ทิ้งบ้าน และแม้ว่าปล่อยไปแล้วเป็นหนี้เสียก็ยังสามารถยึดหลักประกันมาขายได้ ยังมีการขายสินเชื่อพ่วงกับโปรดักต์อื่นๆด้วย”

สำหรับปัจจัยบวกที่มีผลต่อการขยายตัวสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2561 คือโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานการสร้างรถไฟฟ้ามากขึ้น นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล และเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวจะกระตุ้นความเชื่อมั่นทั้งผู้ซื้อผู้ขาย ทำให้ธนาคารกล้าที่จะปล่อยสินเชื่อ

“ผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียน จะหันมาหาแหล่งเงินจากธนาคารพาณิชย์บางส่วน หลังการออกหุ้นกู้ มีปัญหาผิดนัดชำระหนี้ ใน 2-3 ปีที่ผ่านมาซึ่งหลังๆออมสินเองก็ให้กู้เป็นเงินทุนหมุนเวียนกับผู้ประกอบการพอควรเพื่อเสริมสภาพคล่องแต่เขาก็มีทุนระดับหนึ่ง”

อย่างไรก็ตามหากพิจารณาจากยอดคงค้างสินเชื่อผู้ประกอบการที่แยกตามประเภทจะพบว่า คอนโดมิเนียมมียอดคงค้าง 1.47 แสนล้านบาท เติบโตถึง 21.1% ส่วนบ้านจัดสรรมียอดคงค้าง 1.39 แสนล้านบาท หดตัว 9.7% ขณะที่อาคารพาณิชย์ติดลบถึง 23.6% หรือมียอดคงค้าง 1.34 หมื่นล้านบาท

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,343 วันที่ 25 - 28 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2561


อสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อ ผู้ประกอบการ ออมสิน