ตึกเก่าพุ่งรับMRT 4สถานีใหม่ดันเยาวราช-เจริญกรุงคูหาละ40ล้าน

กูรูประเมินราคาที่ดินแนะจับตา 4 สถานี MRT สายสีนํ้าเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่จะเปิดบริการเดือนกันยายน 2562 เฉพาะสถานีวัดมังกรฯและสามยอดเกิดการเปลี่ยนแปลงสูง ย่านเยาวราชมีแลนด์ลอร์ด 2 รายใหญ่ สำนักงานทรัพย์สินฯ กับอดีตผู้ว่าฯกทม. ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร รวมแล้ว 10-15 ไร่ ตึกเก่าขายดีพุ่งแล้วกว่า 40 ล้านบาทต่อคูหา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวเส้นทางรถไฟฟ้ายังคงเป็นทำเลศักยภาพที่ได้รับความนิยมอย่างสูง โดยเฉพาะเส้นทางที่การก่อสร้างคืบหน้า ส่งผลให้ราคาที่ดินเปล่าและที่พักอาศัยขยับสูงขึ้น ซึ่งล่าสุด การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ประกาศรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีนํ้าเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค มีแผนจะเปิดเดินรถ ในเดือนกันยายน 2562 ว่ากันว่าราคาซื้อขายที่ดินในบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า 4 สถานี ประกอบด้วยสถานีสนามไชย, สถานีวัดมังกรกมลาวาส, สถานีสามยอด และสถานีอิสรภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ย่านเยาวราช เจริญกรุง พุ่งสูงกว่า 8-9 แสนบาท และบางพื้นที่ถึง 1 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ดังนั้น หากเปิดบริการเดินรถราคาจะยิ่งสูงกว่าปัจจุบันอย่างมาก

เรื่องนี้นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด วิเคราะห์ 4 สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีนํ้าเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่มีแผนเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2562 ประกอบด้วยสถานีสนามไชย, สถานีวัดมังกรกมลาวาส, สถานีสามยอด และสถานีอิสรภาพ ขณะนี้พบราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นระดับ 8-9 แสนบาทต่อตารางวาในหลายแปลง แม้ว่าผังเมือง พ3 จะจำกัดพื้นที่เขตเมืองชั้นในไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ หากไม่มีถนนกว้าง 30 เมตร แต่จะสร้างได้พื้นที่รวม 3 หมื่นตารางเมตรเท่านั้น

ซึ่งที่ดินย่านเวิ้งนาครเขษม พื้นที่กว่า 14 ไร่ ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ซึ่งซื้อจากราชสกุลบริพัตร ตั้งแต่ปี 2555 ก็ติดข้อจำกัดนี้ด้วยเช่นกัน

ประการสำคัญเมื่อมองตั้งแต่ย่านหัวลำโพงไปจนถึงสถานีอิสรภาพจะพบว่าอาคารในย่านนั้นๆ มีการปรับเปลี่ยนไป 2 ด้านคือ การค้าขาย ค้าส่ง-ค้าปลีก พื้นที่พาหุรัด คลองถม สะพานเหล็ก ประชาชนหลักล้านคนจะเข้าถึงได้ง่ายขึ้น ค้าส่งเดิมก็จะแปรมาเป็นค้าปลีกมากขึ้น ประการต่อมาจะเกี่ยวกับการท่องเที่ยว เนื่องจากเป็นเขตเมืองเก่า ชาวต่างชาติชื่นชอบ โดยเฉพาะมนต์เสน่ห์ของฟูดสตรีตย่านเยาวราชและเจริญกรุง รวมถึงสามารถเดินทางไปวัดพระศรีรัตนศาสดารามไม่ไกลมากนัก โดยย่านวังบูรพายังมีศูนย์การค้าและโรงแรม 3-4 แห่งเป็นจุดขายในพื้นที่

“ช่วงสถานีวัดมังกรกมลาวาส มีที่ดินแปลงใหญ่ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และที่ดินของตระกูลดัง คือ ม.ร.ว.สุขุมพันธ์ บริพัตร อดีตผู้ว่าราชการกรุงเทพ มหานคร รวมกันแล้วประมาณ 10-15 ไร่ แต่การพัฒนายังมีไม่มาก เนื่องจากสัญญาเช่ากับผู้เช่าเดิมทยอยหมดสัญญา หากผู้ประกอบการ อสังหาฯที่สนใจขึ้นโครงการในย่านนี้แนวทางหนึ่งคือต้องรวบรวมตึกเก่าจำนวนมาก ซึ่งราคาที่ดินได้ปรับเพิ่มแล้ว 10-20%”

ปัจจุบันอาคารพาณิชย์ย่านวังบูรพา-เยาวราช 1 คูหา ราคา 30-40 ล้านบาท จากเดิมคูหาละ 10-20 ล้านบาท ด้านราคาที่ดินอยู่ระหว่าง 8 แสนบาท ถึงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา อีกทั้งถนนเจริญกรุง ความกว้างของถนนไม่ถึง 30 เมตร ขณะที่ถนนเยาวราชมีความกว้างได้ตามข้อกำหนด

สำหรับอาคารพาณิชย์ในย่านวังบูรพา-เยาวราช ยังคงเป็นอาคารเพื่อการค้าขายและอยู่อาศัย โรงแรมมีบางส่วน จึงไม่สามารถรองรับได้อย่างเพียงพอ อย่างไรก็ตาม เมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้บริการพื้นที่ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าทั้ง 4 แห่งนี้จะได้อานิสงส์จากกฎหมายผังเมืองที่ให้ที่ดินในรอบรัศมี 500 เมตรจากสถานีสามารถพัฒนาตึกสูงได้

ทั้งนี้ สถานีที่จะเห็นความเปลี่ยนแปลงอย่างมากมีสถานีวัดมังกรฯ และสถานีสามยอด (วังบูรพา) มากกว่าสถานีสนามไชย และอิสรภาพ ที่แวดล้อมไปด้วยพื้นที่เกาะรัตนโกสินทร์ชั้นในที่จำกัดความสูงเอาไว้ ล่าสุดมีคอนโดฯ ความสูง 9-10 ชั้น เกิดขึ้นใหม่ 1 โครงการ ส่วนย่านวงเวียน 22 กรกฎา จะได้อานิสงส์น้อยกว่าสถานีอื่นๆ นอกจากนั้นกรุงเทพ มหานครยังจะพลิกฟื้นย่านคลองถมกลับคืนมา ช่วงพื้นที่ริมคลองโอ่งอ่างให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวรูปแบบเวนิชตะวันออก

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,341 วันที่ 18 - 21 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2561