การบริหารอาคารเพิ่มมูลค่า

แม้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นทางเลือกของการลงทุนที่ค่อนข้างปลอดภัยและยิ่งถือครองระยะยาวยิ่งให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า ซึ่งต่างจากการลงทุนในรูปแบบอื่น ที่มีความเสี่ยงและผลตอบแทนปรับขึ้นลงตามภาวะเศรษฐกิจ เช่นการลงทุนในตลาดหุ้น หรือเงินฝาก ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เรียกได้ว่าเป็นการลงทุนที่ชนะเงินเฟ้อที่สุด และกลายมาเป็นทางเลือกที่นักลงทุนรุ่นใหม่เริ่มหันมาถือครองอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

แต่ทราบหรือไม่ครับว่าการลง ทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เพียงแต่ต้องหาข้อมูลด้านทำเล รูปแบบโครงการ ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยแล้ว อีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลกับราคาของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอย่างมากก็คือ การได้รับการดูแลหรือการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างดีให้คงสภาพเหมือนกับวันแรกที่ซื้อมานั้น เป็นตัวกำหนดราคาได้อย่างไม่น่าเชื่อ การดูแลอสังหาริมทรัพย์และบริหารจัดการหรือที่เราเรียกว่า Property Management ให้มีสภาพเหมือนกับ วันแรกที่เปิดโครงการสามารถทำได้จริง โดยโครงการที่ได้รับการดูแลที่ดีย่อมต้องการบริษัทบริหารจัดการที่มีความรู้และความเชี่ยวชาญ ซึ่งหากได้รับการดูแลอย่างดีก็สามารถสร้างมูลค่าให้กับเจ้าของได้ หากเปรียบเทียบกับโครงการที่อยู่ทำเลใกล้เคียงกัน อายุของโครงการไล่เลี่ยกัน แต่ได้รับการดูแลบริหารจัดการที่แตกต่างกัน ก็พบว่าราคาของโครงการที่ขาดการดูแลอย่างมืออาชีพนั้นราคาขายต่อไม่ได้มีความโดดเด่นแต่อย่างใด

ยกตัวอย่างโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ดี เช่น บ้านไข่มุกหัวหิน ที่มีอายุ 28 ปีแล้ว ถือเป็นโครงการที่ได้รับการดูแลอย่างดีและมีราคาปรับขึ้นมาอย่างน่าสนใจ จากราคาซื้อวันแรกที่ 7 ล้านบาท มาเป็นราคา 80 ล้านบาทในปัจจุบัน หรือพูดง่ายๆ ว่าราคาเพิ่มกว่า 10 เท่าตัว ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมแห่งนี้ยังถือว่าเป็นโครง การที่เจ้าของร่วมมีความรักและผูกพันกับที่อยู่อาศัยและมีการขายต่อเปลี่ยนมือน้อยมากเพียง 9 ห้อง และอีกตัว อย่างคือ บ้านแสนสิริ สุขุมวิท 67 ถึงแม้จะเป็นโครงการบ้านเดี่ยวที่มีอายุถึง 12 ปี แต่จากการดูแลที่ดี ให้ความสำคัญกับความร่มรื่นของต้นไม้ และทุกจุดต้องมีการซ่อมแซมให้ดูใหม่อยู่เสมอ ปัจจุบันราคาขายต่ออยู่ที่กว่า 50 ล้านบาท สำหรับบ้านขนาด 82 ตารางวา (ขนาดเล็กสุด) จากราคาตอนเปิดโครงการที่ 27 ล้านบาท เพราะบ้านแสนสิริ สุขุมวิท 67 ถูกดูแลให้มีความใหม่อยู่เสมอ มีผู้ดูแลที่มีความเป็นมืออาชีพมีการบริการที่เอาใจใส่และรู้ถึงความต้องการของลูกค้า สำหรับด้านการบริหารจัดการ มีการเปลี่ยนอุปกรณ์ต่างๆ ตามมาตรฐานอายุการใช้งาน ถึงแม้จะยังใช้ได้อยู่ก็ตาม หรือหากเป็นเครื่องจักรใหญ่ๆ ที่มีราคาแพง หากพ้นอายุการใช้งานแล้วยังใช้ได้อยู่ ก็มีการดูแลอย่างใกล้ชิด และตรวจสอบอย่างสมํ่าเสมอ จึงทำให้ทั้ง 2 โครงการมีราคาปรับขึ้นมาอย่างโดดเด่นเมื่อเทียบกับโครงการในทำเลโซนเดียวกัน

อย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญที่ทำให้โครงการข้างต้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้น มาจากทัศนคติของเจ้าของร่วมที่ให้ความสำคัญกับการดูแลและการได้รับการบริหารจัดการจากมืออาชีพ เข้าใจในเรื่องค่าส่วนกลาง และการเก็บค่าบำรุงรักษาแบบขั้นบันได เพื่อนำไปพัฒนาให้โครงการดูใหม่เหมือนเข้าอยู่วันแรกเสมอ หากเจ้าของร่วมเข้าใจดีเมื่อมีการปรับขึ้นค่าส่วนกลางและให้ความร่วมมือ ก็จะทำให้การบริหารเงินส่วนกลางมีประสิทธิภาพ ซึ่งค่าส่วนกลางที่ผู้อยู่อาศัยต้องจ่ายทุกเดือนนั้นในความเป็นจริงแล้วเปรียบเสมือนกับค่าใช้จ่ายที่สร้าง “Value” ให้กับที่อยู่อาศัยทั้งในปัจจุบันและอนาคต ซึ่งผู้ดูแลโครงการต้องมีการบริหารจัดการเทียบเท่าระดับสากล นำความรู้ใหม่ๆ เข้ามาพัฒนาอยู่ตลอดเวลา ปรับปรุงสถานที่ส่วนกลาง ดูแลต้นไม้และสิ่งแวดล้อมโดยรอบ แต่หากเจ้าของร่วมไม่เข้าใจถึงความสำคัญของค่าใช้จ่ายเหล่านี้และพุ่งเป้าไปที่การพยายามหาทางลดค่าส่วนกลางนั้น อาจส่งผลให้โครงการไม่ได้รับการดูแลที่ดีและสิ่งที่ได้คืออสังหาริมทรัพย์ราคาไม่ขยับขึ้นเท่าที่ควรจะเป็น ซึ่งก็ไม่น่าจะส่งผลดีต่อผู้ที่ต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีในอนาคตอย่างแน่นอนครับ

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,339 วันที่ 11 - 14 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2561