เคล็ดลับปั้น‘อนันดา’ ผู้บุกเบิกคอนโดติดรถไฟฟ้า

ยุคนี้คอนโดมิเนียมจัดเป็นสินค้ายอดนิยมของตลาดที่อยู่อาศัย ด้วยทำเลที่ตั้งและความสะดวกสบายในการเดินทาง จะเห็นตลอดแนวเส้นทางรถไฟฟ้ามีโครงการคอนโดมิเนียมสูงเสียดฟ้าอยู่เรียงราย ยิ่งพื้นที่ทำเลทองยิ่งผุดกันพึ่บพั่บ โดยทุกโครงการต่างเน้นจุดขายโครงการใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งบรรดาผู้เล่นในสนามนี้ “อนันดา” เป็นรายที่ประสบความสำเร็จอย่างมาก จนสามารถปั้นแบรนด์ “ไอดีโอ” ในใจผู้บริโภคได้

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เล่าว่า บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นหลัก โดยเน้นจุดขายคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า เริ่มจากแบรนด์ ไอดีโอ โมบิเพียง 4 ปี อนันดาสามารถขึ้นเป็นผู้นำในตลาดคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ถ้าพูดถึงรถไฟฟ้าต้อง ไอดีโอ ในปัจจุบันบริษัทนี้มีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ 20-30% ซึ่งเทียบเท่ากับบริษัทที่เปิดตัวคอนโดมิเนียมทั่วประเทศ

[caption id="attachment_257144" align="aligncenter" width="335"] ชานนท์ เรืองกฤตยา[/caption]

นอกจากแบรนด์หลัก ไอดีโอ แล้วอนันดายังมีแบรนด์ซูเปอร์แวลู ระดับคุ้มค่า ราคาประมาณหน่วยละ 1 ล้านบาท แบรนด์ยูนิโอ และยังมีแบรนด์ระดับไฮเอนด์ซึ่งเป็นความร่วมมือระหว่างอนันดากับพันธมิตรจากญี่ปุ่น บริษัท มิตซุย ฟูโดซังฯ พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ลักชัวรี แบรนด์ แอชตัน ราคาขายเฉลี่ย 2 แสนบาทต่อตร.ม. ถ้าจัดลำดับแบรนด์ อันดับ 1 แอชตัน 2.ไอดีโอ คิว 3.ไอดีโอ โมบิ 4. เอลลิโอ และยูนิโอ โดยจับกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่ วัยทำงาน ยังเอ็กเซกคิวทีฟ

++เปิดตลาดคอนโดติดรถไฟฟ้า
“เมื่อ 4 ปีที่แล้วบริษัทอนันดาฯเริ่มต้นพัฒนาคอนโดฯติดรถไฟฟ้าแบรนด์ ไอดีโอ ช่วงนั้นก็มีคนกังขาว่ามีกำลังซื้อหรือ บ้างก็มองว่าเราเข้ามาทำตลาดแค่ชั่วคราว แต่เราก็ทำยํ้าๆ อยู่ในจุดตรงนี้ จากการที่อนันดา เป็นบริษัทแรกที่เปิดตลาดคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้า จึงได้ที่ดินทำเลที่ดี”

ราคาคอนโดฯของอนันดา ถ้าเปรียบเทียบกับแบรนด์รถยนต์ก็ประมาณเมอร์เซเดส-เบนซ์แม้จะลักชัวรีแต่ทางบริษัทจะพยายามทำราคาให้ลูกค้าจับต้องได้ ประมาณพรีเมียม แวลู ราคาจับต้องได้สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนวัยทำงาน สมมติราคาขาย 2.5-3 แสนบาทต่อตร.ม. ถ้าขนาดห้อง 100 ตร.ม. ราคา 25-30 ล้านบาท เราจะทำขนาดห้องคอมแพ็กต์ (Compact) ใส่ทุกอย่างครบ แล้วก็ใช้กลยุทธ์ราคาที่ดี ออกแบบห้องตัวอย่างให้ดี ให้ลงตัวกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย

++ตีโจทย์ทำเลรถไฟฟ้า
ในฐานะที่เป็นรายแรกๆที่บุกเบิกตลาดคอนโดมิเนียม แนวรถไฟฟ้า อนันดาได้พัฒนาโครงการคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าทุกที่ แต่ไม่ใช่ทุกที่จะดีเหมือนกันหมด เช่น สายสีเขียว หรือบีทีเอส จากสุขุมวิท ลากไปจนถึงแบริ่ง และสมุทรปราการ ถือเป็นรถไฟฟ้าสายหลักในกรุงเทพฯ (Backbone) เวลาทำตลาดจะเน้นขายความสะดวกสบาย แม้จะอยู่สมุทรปราการ ถ้าต้องการเข้าเมืองมาที่สยามพารากอนนั่งรถไฟฟ้าต่อเดียวถึง เทียบกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง ต้องต่อสายสีนํ้าเงินที่เตาปูน แล้วต่อสายสีเขียวที่จตุจักร เพื่อมาสยามพารากอน ความสะดวกต่างกัน

ปัจจุบันรถไฟฟ้ามี 80 สถานี ถ้าสร้างเสร็จมี 300 สถานี จะเห็นการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น แต่ไม่ใช่ว่าทุกสถานีจะดี สถานีที่ดี ถ้ามีความแออัดหนาแน่น ควรจะมีตึกที่ใกล้รถไฟฟ้า แต่ถ้าเป็นทุ่งนาหรือที่สวน เช่น จากเซ็นทรัล เวสต์เกตวิ่งเข้ามาในเมือง มีอยู่หลายๆ สถานีที่ยังเป็นทุ่ง ทำเลแบบนี้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจะเหมาะกว่า แต่ราคาที่ดินก็ไม่เอื้อกับการพัฒนาโครงการจัดสรร เพราะราคาที่ดินต้องทำให้ขึ้นคอนโดมิเนียม ถือเป็นที่ทำอะไรไม่ได้ เหมือนกับที่ดิน อีอีซี ที่ลงไปสำรวจพื้นที่ก็น่าสนใจ รัฐบาลทำได้น่าสนใจ แต่ราคาที่ดินวิ่งไปแล้ว ขณะที่รูปแบบการดำเนินธุรกิจของอนันดา คือ ซื้อที่ดินก็ผลิตเลย Just in Time ไม่ใช่ซื้อที่ดินเก็บสะสมไว้ 10 ปีแล้วค่อยนำมาพัฒนา ซึ่งจะวางแผน Cash Flow ยาก เป็นระบบ Manufacturing

++ไม่ห่วงโอเวอร์ซัพพลาย
เมื่อถามถึงกระแสที่ว่าตลาดคอนโดมิเนียมวันนี้ค่อนข้างขายช้า ถึงจุดโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ ซีอีโอของอนันดา ให้ทรรศนะว่า โอเวอร์ซัพพลาย ในมุมมองของผมเปรียบได้กับอาหารบุฟเฟ่ต์ ถ้าบนโต๊ะมีอาหารหลากหลาย ระหว่าง กุ้งลอบสเตอร์ กับปีกไก่ หากนำมาวางเคียงกัน คนส่วนใหญ่มักจะเลือกสิ่งที่ดี ของไม่ดีกลายเป็นของเหลือ ดังนั้นถ้าพัฒนาสินค้าที่ดี มีดีไซน์ใหม่ เซ็กเมนต์ใหม่ และการตลาดใหม่ ก็จะได้รับการตอบรับที่ดี ปัจจุบันเซ็กเมนต์ที่ขายได้คือตารางเมตรละ 3 แสนบาท และย่านสุขุมวิท ในย่านสุขุมวิทตอนกลาง ถ้ามีสินค้าราคาย่อมเยาออกมา จะขายได้หมด ยิ่งยุคนี้ผู้บริโภคฉลาดพอจะเลือกได้

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,338 วันที่ 8 - 10 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2561