เมื่อเกิดมาในยุคคอนโดฯ ครองเมือง...(1)

ประมาณ 15-18 ปีมานี้ เราได้เห็นถึงความเจริญเติบโตของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน ในช่วงแรก เราได้เห็นคอนโด มิเนียมขนาด 1 ห้องนอนมีพื้นที่ 70-80 ตารางเมตร ส่วน 2 ห้องนอนมีพื้นที่ 110-140 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นก็ตารางเมตรละ 6-7 หมื่นบาท (ราคาโซนใจกลางเมือง)

ต่อมา คอนโดมิเนียมประเภทติดสถานีรถไฟฟ้าเริ่มมาแรง ราคาช่วงแรกๆ เริ่มต้นกันที่ตารางเมตรละ 8-9 หมื่นบาท ห้องมีขนาดเล็กลงเล็กน้อย เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ชีวิตคนทำงานออฟฟิศ

แต่ปัจจุบันนี้ราคาต่อตารางเมตรของคอนโด มิเนียมโซนดังกล่าวพุ่งขึ้นกว่า 2-3 เท่าตัว ในขณะที่พื้นที่เล็กลงกว่า 2-3 เท่าตัวเช่นเดียวกัน เมื่อเปรียบเทียบที่ทำเลใกล้เคียงกัน

ทุกวันนี้ เราได้เห็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมีพื้นที่อยู่ประมาณ 25-35 ตารางเมตร ส่วน 2 ห้องนอนมีขนาด 45-60 ตารางเมตร ราคาเฉลี่ยๆ ก็ไปแตะตารางเมตรละ 150,000-300,000 บาท ความเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้กลุ่มบุคคลที่เกี่ยวข้องหลักๆ ต้องคิดเยอะขึ้น ไม่ว่าจะเป็นทางฝั่งดีเวลอปเปอร์ผู้พัฒนาโครงการต่างๆ ขึ้นมา และผู้บริโภคที่จะมาลงทุน ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือลงทุนเพื่อสร้างรายได้ รวมไปถึงสถาปนิกผู้ออกแบบที่จะสร้างสรรค์ผลงานป่าคอนกรีตนี้อย่างไร ให้มีคุณค่ามากกว่าการเป็นทัศนะอุจาดของเมือง

หากเรามองในมุมของดีเวลอปเปอร์… ก็ต้องคิดกันให้หนักในเรื่อง

- การหาทำเลที่ตั้งที่เข้าถึงง่าย เดินทางสะดวก ใกล้ห้างสรรพสินค้า ล้วนแล้วแต่มีผลต่อยอดขายและราคาขายทั้งนั้น

- การสำรวจกลุ่มเป้าหมาย และคู่แข่ง ซึ่งเป็นปัจจัยที่จะมาเป็นตัวกำหนดทิศทางของรูปแบบอาคาร ขนาดของห้องพัก และราคาขาย

- การสร้างภาพลักษณ์ หรือ Brand identity ให้กับอาคาร และบริษัท เพื่อให้เป็นที่จดจำกับผู้บริโภคได้ง่าย แต่ก็ต้องแลกกับเม็ดเงินลงทุนในด้านนี้

- การจัดให้มีพื้นที่ขายให้ได้มากที่สุด โดยเฉลี่ยถ้าเป็นโครงการประเภท Low rise จะมี Salable area อยู่ที่ประมาณ 65% แต่ถ้าเป็นโครงการประเภท Hi rise จะอยู่ที่ประมาณ 55-60% หรืออาจจะทำได้มากกว่านี้ แต่ก็อาจต้องสูญเสียลูกเล่นทางการออกแบบไป ซึ่งต้องชั่งนํ้าหนักดู

- การบริหารจัดการต้นทุน หรือหาพันธมิตรทางธุรกิจ เพื่อให้สามารถตั้งราคาขายที่แข่งขันในตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเกิดกำไรสูงสุด

- การจัดหาแหล่งเงินทุนสนับสนุน รวมถึงการวางแผนการใช้เงินไปตลอดระยะเวลาทำโครงการ

- การกลั่นกรองลูกค้าที่จะมาเป็นลูกหนี้ในอนาคต เพื่อไม่ให้เกิดการทิ้งเงินจอง ขอสินเชื่อไม่ผ่าน โอนไม่ได้ ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นระเบิดเวลาที่รอวันสร้างความเสียหาย

ครั้งต่อไป จะอธิบายมุมมองของผู้บริโภค กับสถาปนิกให้อ่านกัน ว่าอีก 2 กลุ่มเขาจะมองเห็นคอนโด มิเนียมในแง่มุมที่แตกต่างไปจากกลุ่มดีเวลอปเปอร์อย่างไรบ้างนะครับ

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,333 วันที่ 21 - 24 มกราคม พ.ศ. 2561