SC จุดที่‘หลังสวน’ร้อน กูรูชี้มีสิทธิดันราคาสูงกว่า 3 ล้าน-ที่ดินมีจำกัด

กูรูฟันธงทำเลหลังสวนร้อนฉ่า หลังเอสซีปั่นราคาประมูลพุ่งสูงปรี๊ด 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา ทุบสถิติที่ดินทองคำฝังเพชรสถานทูตอังกฤษแยกเพลินจิต ที่ค่ายเซ็นทรัลคว้าไปยังไม่ทันประกาศราคาอย่างเป็นทางการที่ 2.1 ล้านบาทต่อตารางวา

“ฐานเศรษฐกิจ” ลงพื้นที่ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส แยกชิดลม เดินเข้าซอยหลังสวนประมาณ 100 เมตร เยื้องโรงเรียนมาแตร์เดอี พบว่าที่ดินแปลงดังกล่าวตั้งอยู่ติดถนนซอย ซึ่งเป็นบ้านเก่าแก่มีอาคาร 2-3 อาคารตั้งอยู่บนพื้นที่ 2 ไร่เศษ มีรั้วรอบขอบชิดร่มรื่น ปัจจุบันยังมีผู้อยู่อาศัยแม้ว่าค่ายเอสซีจะเป็น เจ้าของที่ดินไปแล้ว สอบถาม คนในบ้านหลังดังกล่าวระบุว่า เป็นบ้านอยู่อาศัยมารดาของ“ปิ่น-เก็จมณี วรรธนะสิน” สกุลเดิม พิชัยรณรงค์สงคราม ซึ่งปัจจุบันยังอยู่อาศัย รออีก 10 เดือนข้างหน้าจะย้ายออกและทุบทิ้งพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ทั้งนี้เหตุผลที่ขายเนื่องจากทำเลหลังสวนเริ่มแออัด และต้องการขยับออกไปอยู่ที่ใหม่

ขณะที่พนักงานขายของบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า บริษัทเพิ่งชนะประมูลที่ดินหลังสวนอีกแปลง รวมกับ โครงการ 28 ชิดลม ก็จะมี 2 โครงการในโซนนี้ที่เป็นซูเปอร์ลักชัวรี แม้แผนพัฒนา ที่ดินแปลงนี้ยังไม่ออกมา แต่เชื่อว่าเหมาะมากที่จะพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเนื่องจากขนาดแปลงไม่ใหญ่ และที่ดินเอกชนไม่เหลือให้ซื้อขาย ส่วนคู่แข่งมีไม่มาก มีแต่ 98 ไวเลท ของแสนสิริและโนเบิลเพลินจิต ส่วนหลังสวน ปัจจุบันเจ้าเก่าขายหมดไปนานแล้ว

เมื่อสำรวจไปตลอดแนวถนนซอยหลังสวนพบว่า มีคอนโดฯหรูขายนักธุรกิจต่างชาติและคนไทย ที่ปิดการขายไปแล้วจริงๆ อาทิ “คิว หลังสวน” ของค่ายควอลิตี้เฮ้าส์ และอีกหลายค่าย เว้นแต่โครงการนิมิต หลังสวน ของค่ายเพซ ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง กับโครงการอภิมหาโปรเจ็กต์ โครงการหลังสวนวิลเลจ ประมาณ 3-4 โครงการ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ภายใต้แบรนด์สยามสินธร ซึ่งเป็นมิกซ์ยูส ให้เช่าระยะยาว ทั้งที่อยู่อาศัย โรงแรม พาณิชยกรรมอัดแน่นครบวงจร เชื่อว่าหากแล้วเสร็จหลังสวนมีชีวิตชีวามากขึ้น สำหรับเอกชนมองว่า หากทำคอนโดฯระดับซูเปอร์หรูแข่งแล้วขายคงไม่ยากเนื่องจากลูกค้าคนละกลุ่มกัน

กูรูวิเคราะห์ทำเลลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่าง นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอล ลิส (ประเทศไทย) จำกัด (ซีบีอาร์อี) กล่าวว่า หลังสวนถือเป็นซูเปอร์ไพรม์แอเรีย ที่เป็นแหล่งรวม ทั้งโรงแรม ที่อยู่อาศัยและช็อปปิ้ง แต่ที่ดินเอกชนแทบไม่เหลือ ส่วนใหญ่เป็นที่ดินของสํานักงานทรัพย์สินฯ ทำให้ที่ดินที่เอสซีแอสเอท ได้ไปราคาทะลุ 3 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนโครงการฝั่งตรงข้ามของค่ายเอสซี จะเป็นโครงการ คิวหลังสวน ของคิวเฮ้าส์, โครงการ แกรนด์หลังสวน เป็นต้น

ด้วยที่ดินที่มีจำกัด นางสาวอลิวัสสา ยํ้าว่า ราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา จะขยับสูงกว่านี้ได้คือ ขนาดรูปแปลงที่ดินสวยและทำเลที่ใช่ อีกทั้งความต้องการที่ดินมีสูงแต่ซัพพลายมีจำกัด เป็นต้น ซึ่งหลังสวนจะมีจุดเด่นที่ครบช่วงต้นถนนหลังสวนจะเป็นย่านช็อปปิ้งชิดลม เชื่อมกับเพลินจิต ส่วนท้ายซอยหลังสวนจะเป็นโซนสงบสวนลุม ที่ได้วิว หากใครซื้อที่อยู่อาศัยจะได้มุมที่หลากหลาย

เมื่อถามว่าอนาคตจำนวนหน่วยจะล้นหรือไม่ นางสาวอลิวัสสา ระบุว่า ไม่ล้นและแน่น อย่างที่เข้าใจเพราะสำนักงานทรัพย์สินฯพัฒนาที่ดินผืนใหญ่จริงแต่ตึก มีแค่ 3-4 ตึกเท่านั้น

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์นี้คอนซัลแทนซ์จำกัด สะท้อนว่า โอกาสพัฒนาคอนโดฯไฮเอนด์ยังมีอีกมาก เนื่องจากใจกลางเมืองมีผลิตออกมาเพียง 3% หรือ 3,000 หน่วย จาก คอนโดมิเนียมทั้งระบบ 1 แสนหน่วย สำหรับราคาที่ดิน ยังมีโอกาส 3 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1,200 ล้านบาท เพราะหากคำนวณต้นทุน ทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างแล้วจะอยู่ที่ตารางเมตรละ 3 แสนบาท บวกกำไรขาย 4-5 แสนบาทต่อตารางเมตร ยังถูกหากเที่ยบกับต่างชาติอย่างฮ่องกง สิงคโปร์ เวียดนาม ที่ราคาขายต่อตารางเมตร 1 ล้านบาท ทำให้ต่างชาติ สนใจซื้อคอนโด มิเนียมใจกลางเมืองในบ้านเรา

“สำหรับที่ดินหลังสวนของเอสซีมองว่า เป็นได้ทั้งโรงแรม และคอนโดมิเนียม แต่คอนโด มิเนียมเขาถนัดและต้องการทำคอนโดฯหรูเพิ่มขึ้น นอกจากทำบ้านหรู ระดับ 100 ล้านบาทมาแล้ว ทั้งนี้ทำเลหลังสวน-เพลินจิตเป็นทั้งแหล่งอยู่อาศัย ช็อปปิ้ง ศูนย์กลางธุรกิจในตัวที่ราคาที่ดินยังขยับต่อได้อีกในไม่ช้านี้”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,331 วันที่ 14 - 17 มกราคม พ.ศ. 2561