ผวา 3 กับดัก! ภาษีที่ดิน-ผังเมืองใหม่-กำลังซื้อทุบลงทุน

ดีเวลลอปเปอร์ผวา ภาษีที่ดิน/ผังกทม.-ผังนนทบุรีใหม่ กับดักกำลังซื้อทุบลงทุน สภาหอการค้าระดมสมองอีกเฮือกมกราคม 2561 ผังนนท์ใหม่ แรงสุดส่อแช่แข็งที่ดินทั้งจังหวัด อาจพันถูกรีดภาษีรกร้างหากไม่ทำประโยชน์ ส่วนผังกทม. ยังไม่นิ่งผู้ประกอบการไม่กล้าขยับทำเลใหม่

แม้นักพยากรณ์อสังหาริมทรัพย์ฟันธงว่าปี 2561 คอนโด มิเนียม-บ้านจัดสรรโตกว่าปี 2560 โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่อุปสรรคคือ กฎระเบียบข้อกฎหมายแม้บางฉบับยังไม่ประกาศใช้ แต่มีผลต่อการตัดสินใจสำหรับผู้บริโภค และการวางแผนเดินหน้าโครงการของผู้ประกอบการ นอกจากราคาที่ดินที่แพงและหายากในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่ร้อนแรงที่สุดคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมาธิการวิสามัญ แม้ที่ผ่านมาได้ปรับลดเพดานอัตราภาษีทุกประเภทลง 40% จากที่รัฐบาลเสนอ อย่างเกษตรกรรม จาก 0.2% เหลือ 0.15% ที่อยู่อาศัยจาก 0.5% เหลือ 0.3% อื่นๆ นอกจากเกษตรและที่อยู่อาศัย จาก 2% เหลือ 1.2% ที่รกร้าง จาก 2% (เพิ่ม0.5% ทุก 3 ปี แต่ไม่เกิน 5%) เหลือ 1.2 % (เพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปีแต่ไม่เกิน 3%)

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการสภาหอการค้าเเห่งประเทศไทย ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรสะท้อนผ่าน “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า เดือนมกราคม 2561 สภาหอการค้าจัดรับฟังความคิดเห็นหอการค้าจังหวัด ทั่วประเทศ รวมทั้งผู้ประกอบการทุกภาคส่วน เพื่อหาข้อสรุป ก่อนส่งกมธ.วิสามัญอีกครั้งหลายประเด็นที่กมธ.ยอมปรับตามที่เสนอ แต่มีบางประเด็นยังคลาง แคลงใจ และเสนอปรับปรุงให้เกิดสมดุลระหว่างกระทรวงการคลังที่กังวลว่ารายได้ไม่เพียงพอสำหรับท้องถิ่น ขณะที่ผู้เสียภาษี ต้องการเสียภาษีให้น้อยที่สุด

เนื่องจากต้องการลดความสลับซับซ้อน ไม่เห็นด้วยกับอัตราเริ่มต้นและจัดเก็บหลายชั้นหลายขั้นตอนแบบขั้นบันได กลับกันแนวทางที่ถูกต้องควรใช้อัตราเดียวเหมือนภาษีมูลค่าเพิ่ม หากสินค้าปรับราคารายได้จัดเก็บภาษีก็เพิ่ม แต่จะใช้วิธี เก็บภาษีที่ดินอัตราเดินหน้า 2 ขามองว่าไม่เป็นธรรม คือ 1. จัดเก็บลักษณะอัตราก้าวหน้าจากมูลค่าของทรัพย์สิน 2. จัดเก็บทรัพย์สินตามมูลค่าของราคาประเมินที่ปรับเพิ่มทุกปี ทำให้นักลงทุนสับสนและเกิดความลังเลต่อการลงทุนโดยเฉพาะบ้านหลังที่สอง บ้านพักตากอากาศ ที่ผู้ซื้อมองว่าต้องเสียภาษีและอาจจะชะลอการตัดสินใจ

ส่วนร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งอยู่ระหว่างยกร่าง พบว่ามีการเปลี่ยนแปลงหลายพื้นที่ ทำให้ผู้ประกอบการไม่แน่ใจว่า พื้นที่ไหนสามารถใช้ประโยชน์อย่างไรได้บ้าง อาทิ การพัฒนาโครงการที่เพิ่มมากขึ้น การปรับเปลี่ยนสีผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน การปรับเพิ่มเอฟเออาร์ (สัดส่วนอาคารรวมต่อพื้นที่ดินการโอนสิทธิ์ พื้นที่เหนือหลังคา การปรับลดพื้นที่เขียวลาย โซนตะวันตกและตะวันออกของกทม. ขณะที่แรงที่สุด คือผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีที่พัฒนาลดลงอย่างมาก ซึ่งเรื่องนี้ ผู้ประกอบการและผู้มีส่วนได้เสียต้องแสดงสิทธิ์ยื่นคำร้องที่จะปิดหีบวันที่ 16 มกราคม 2561 หลังครบ 90วัน ตามที่ปิดประกาศตามกฎหมาย

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาษีทุกตัวจะเกี่ยวเนื่องกันไปหมด นอกจากภาษีที่ดินอนาคตทุกประเภทกิจการจะเข้าไปมีส่วนเกี่ยวข้องโดยจัดเก็บจากมูลค่าราคาประเมินที่เพิ่มขึ้นทุกปี ที่กระทบมาก คือ ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ แทบพัฒนาไม่ได้ หากต้องการพัฒนาบ้าน คอนโดมิเนียม ต้องติดถนน ใหญ่ รถไฟฟ้า ขณะที่ราคาที่ดินขยับไปไกล ติดรถไฟฟ้าสายสีม่วง ตารางวาละ 3 แสนบาท ขยับขึ้นจาก 70,000 บาทต่อตารางวา ช่วงที่รถไฟฟ้ายังไม่มา และเมื่อพัฒนาไม่ได้ ที่ดินขายไม่ออก เมื่อภาษีที่ดินบังคับใช้ เจ้าของที่ดินจะเสียภาษีอย่างไร ทั้งติดข้อกำหนดผังเมืองสร้างไม่ได้ แต่ราคาที่ดินสูง แต่หากแห่ยื่นขออนุญาตจัดสรรก่อสร้างคอนโดสูงไปก่อนผังเมืองนนท์ใหม่ใช้ ตลาดกำลังซื้อไม่มี พัฒนาไปก็ขายไม่ออก ขณะที่ภาษีที่ดินกำลังจะมาราคาประเมินก็ประกาศ 1 มกราคม 2561 และปรับสูงขึ้น ต่อเนื่อง ส่วนผังเมืองกทม.ใหม่ จะประกาศปี 2562 แม้ เอฟเออาร์ จะปรับเพิ่ม 15 ต่อ 1 จาก เดิมสูงสุด 10 ต่อ 1 ในรัศมีรถไฟฟ้า ย่านใจกลางเมือง แต่ที่ดินหายากมีการใช้หมดไปเรื่อยๆ แถมแพงขึ้นจนจับต้องยาก

[caption id="attachment_130975" align="aligncenter" width="503"] สุรเชษฐ กองชีพ[/caption]

ขณะที่นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ที่กระทบจะเป็นผังเมืองนนทบุรีใหม่ที่แทบแช่แข็งที่ดินและการพัฒนาขณะที่ราคาที่ดินสูง และอาจพันมาถึงภาษีที่ดินในอนาคต สอดรับกับ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่ยอมรับว่า ผังเมืองนนทบุรี ใหม่กระทบต่อการพัฒนาทั้งแนวราบและสูง แทบจะพัฒนาไม่ได้เลย เนื่องจาก ต้องดูที่ขนาดถนน และจังหวัดนนทบุรี มีถนนค่อนข้างเล็ก 6-8 เมตร ถนนขนาดใหญ่ ตามมาตรฐานของกฎหมายควบคุมอาคาร มีไม่กี่สาย อาทิ ราชพฤกษ์ กัลปพฤกษ์ กาญจนาภิเษก รัตนาธิเบศร์ ฯลฯ และรถไฟฟ้าแต่ปัญหาคือราคาที่ดินสูง ทางออกผู้ประกอบการต้องขยับไปพัฒนาที่จังหวัดปทุมธานี และทำเลที่ไกลออกไป เป็นต้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,328 วันที่ 4 - 6 มกราคม พ.ศ. 2561