แบงก์เตือนซื้อที่ดินนนท์ แนะตรวจยิบผังเมืองใหม่หวั่นทุบราคาร่วงยกเมือง

26 ธ.ค. 2560 | 23:00 น.
แบงก์เตือนซื้อที่ดินเมืองนนท์ระวังเจอตอ! กฎเหล็กผังใหม่โหดกว่ากทม. เกียรตินาคินวิเคราะห์ลึก กระตุกผู้ประกอบการ-ร่วมสกรีนเข้มรับมือตะลึงทั้งจังหวัดสร้างตึกเกินหมื่นตร.ม.แค่หยิบมือ หวั่นซื้อขายที่ดินชะงัก

สะเทือนวงการไม่น้อยสำหรับดีเวลอปเปอร์ที่ตุนแลนด์แบงก์จำนวนมากในจังหวัดนนทบุรี หลังเจอกฎโหดหิน ผังเมืองใหม่ ลดทอนการใช้ประโยชน์ที่ดิน สวนทางโครงข่ายระบบรางรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่เปิดให้บริการ สายสีชมพูและสายสีแดงที่ลงมือก่อสร้าง

นายชาวิช ฉายปัญญาเลิศ รองผู้อำนวยการและที่ปรึกษาโครงการสายสินเชื่อธุรกิจธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ได้แนะนำให้ผู้ประกอบการเตรียมรับมือหากมีที่ดินรอการพัฒนาในจังหวัดนนทบุรีจำนวนมาก ทั้งนี้เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ ที่จะประกาศใช้กลางปี 2561

ประการแรก หากมีที่ดินรอการพัฒนา ให้ยื่นร้องคัดค้าน ในฐานะผู้มีส่วนได้ส่วนเสียต่อผังเมือง ที่อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วัน ซึ่งวันสุดท้ายวันที่ 16 มกราคม 2561 ว่า หากซื้อที่ดินมาแต่ไม่สามารถพัฒนาได้ อาจเกิดความเสียหายตามมามากกว่าผลดี ซึ่งจุดนี้คณะกรรมการผังเมือง อาจพิจารณาปรับแก้หรือผ่อนปรนให้

MP29-3325-A ประการที่ 2 หากที่ดินแปลงใหญ่ผู้ประกอบการมีทุนมาก หากขนาดถนนไม่เอื้อต่อการพัฒนา เช่น ถนนซอยเล็กเกินไป ถึง 10 เมตร 12 เมตร 30 เมตร ฯลฯ สามารถลงทุนก่อสร้างถนนเองโดยสละที่ดินให้มีความกว้างเขตทางตามข้อกำหนดผังเมือง ตั้งแต่ต้นสายถึงปลายสายให้มีความกว้างเท่ากัน ก็สามารถเก็บที่ดินไว้พัฒนาได้ และยิ่งมีข้อจำกัดการพัฒนามาก ที่ดินที่ลงทุนตัดถนนทิ้งไว้ยิ่งมีมูลค่า เนื่องจากถนนซอยหลายสายสำคัญที่มีศักยภาพต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียมต่อไปก็ไม่สามารถทำได้

ประการที่ 3 หากมีแลนด์แบงก์มากให้รีบพัฒนาก่อนผังเมืองใหม่ประกาศใช้ และต้องพัฒนาเป็นโครงการแนวราบขนาดเล็ก เพื่อง่ายต่อการพิจารณาอนุญาตจัดสรรที่ดิน ที่สำคัญ ต้องไม่อยู่ในเกณฑ์ยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอคือ ไม่เกิน 500 หลัง เพราะใช้เวลานานหากเทียบกับระยะเวลาที่ผังเมืองบังคับใช้ ในอีก 6 เดือนข้างหน้ากรณีคอนโดมิเนียมก็เช่นเดียวกัน

ประการที่ 4 หากผู้ประกอบการยังไม่มีที่ดินในมือแต่ประสงค์จะซื้อที่ดินพัฒนา ต้องตรวจสอบผังเมืองว่าทำเลไหนพัฒนาได้หรือไม่ได้ ทำเลไหนเหมาะทำอะไร ขณะเดียวกันต้องสอบถามแบงก์และวิเคราะห์ทางการเงิน ว่ามีความเป็นไปได้ของโครงการ มีดีมานด์สูงกว่าซัพพลาย ที่แน่นอนคือต้องมีกำไร ที่สำคัญต้องพิจารณาบ้านมือ 2 ในทำเลเดียวกันหรือ จำนวนหน่วยเหลือขายของโครงการอื่นก่อนผังเมืองใหม่ประกาศใช้ ที่อาจจะได้เปรียบเรื่องราคาและทำเลด้วย

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการต้องศึกษาให้ดีก่อนตัดสินใจ เพราะที่ดินคือต้นทุน หากเลือกผิดอาจกระทบต่อธุรกิจที่วางแผนไว้ได้ ส่วนค่าก่อสร้าง ทุกที่ราคาไม่ต่างกัน ที่ผ่านมาเกียรตินาคิน ได้ช่วยเหลือทำความเข้าใจกับผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นลูกค้ามาตลอด โดยเฉพาะผลกระทบผังเมืองจังหวัดนนทบุรี เพื่อช่วยผู้ประกอบการตัดสินใจและประกอบการปล่อยสินเชื่อ

ส่วนความเข้มงวดของผังเมืองจังหวัดนนทบุรี จะกระทบต่อราคาที่ดินหยุดชะงักการซื้อขายหรืออาจทำให้ราคาที่ดินปรับตัวลดลงหรือไม่นั้น นายชาวิช วิเคราะห์ว่า ปัจจัยไม่ได้ขึ้นอยู่ที่ข้อกำหนดผังเมือง แต่ขึ้นอยู่กับดีมานด์ซัพพลายเป็นหลัก หากทำเลนั้นมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง แม้ราคาที่ดินแพง ผู้ประกอบการก็กล้าซื้อลงทุน และยิ่งทำให้ที่ดินบริเวณนั้นแพงขึ้น เชื่อว่าอนาคตผู้ประกอบการจะปรับตัวพัฒนาโครงการให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค เหมือนผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับปี 2556-ปัจจุบัน ที่มีข้อกำหนดเอฟเออาร์ (Floor Area Ratio : FAR)ค่อนข้างเข้มงวด พัฒนาคอนโดมิเนียมยาก ราคาขายต่อหน่วยแพง แต่ปัจจุบัน เห็นชัดเจนว่าคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า กลับมีความต้องการสูงและเกิดการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญ ยังทำให้ราคาที่ดินสูงตามไปด้วย ที่ชัดเจนที่สุดที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่หมดไปเรื่อยๆ แม้พัฒนายาก หากความต้องการมา ราคาที่ดินก็วิ่งไม่หยุดเช่นเดียวกัน เช่นเดียวกับนนทบุรี แม้ผังเมืองเก่า สร้างอาคารได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน แต่ผังใหม่ กลับลดเอฟเออาร์ลง 8 ต่อ 1 ไม่ได้หมายถึงราคาที่ดินจะลดตามด้วย

นายชาวิชสะท้อนว่า แต่ ปัจจุบัน นนทบุรี พัฒนาคอนโด มิเนียมแนวรถไฟฟ้ากันมาก ทำให้การขายค่อนข้างช้า และแนวโน้มหากเกิดการอิ่มตัว ไม่มีการซื้อขายที่ดินต่อเนื่อง ราคาอาจปรับลดลงได้

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,325 วันที่ 24 - 27 ธันวาคม พ.ศ. 2560
ดาวน์โหลดอีบุ๊กแทรกข่าว-9