หวั่นฟองสบู่มิกซ์ยูส คาดยอดแบ็กล็อกโครงการใหญ่รวมกว่า 3-4 แสนล้าน

จับตาบิ๊กทุน-บิ๊กดีเวลอปเปอร์แห่ลุยโครงการมิกซ์ยูสต่อเนื่องในอีก 1-2 ปี นายกสมาคมอาคารชุดไทยหวั่นเกิดความเสี่ยงการลงทุนขนาดใหญ่ เผยยอดแบ็กล็อกโครงการขนาดใหญ่ที่ประกาศตัวแล้วรวมกว่า 3-4 แสนล้านบาท

จากการที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมามุ่งพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสในกรุงเทพ มหานครอย่างมาก และแนวโน้มยังคงมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ตามการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานด้านรถไฟฟ้า ที่เอื้อให้เกิดแหล่งรวมธุรกิจ ทั้งศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย สำนักงาน และโรงแรม

“ฐานเศรษฐกิจ”ได้รวบรวมรายชื่อโครงการมิกซ์ยูสที่เปิดตัวมีนับ 10 โครงการ อาทิ วัน แบงค็อก มูลค่าโครงการกว่า 1.2 แสนล้านบาท, เดอะ ฟอเรสเทียส์ มูลค่าโครงการ 9 หมื่นล้านบาท, เดอะ เรสซิเด้นซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนทอล กรุงเทพฯ มูลค่าโครงการกว่า 9,620.4 ล้านบาท และแมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ มูลค่า 8,862.9 ล้านบาท ทั้ง 2 โครงการนี้ตั้งอยู่ในโครงการไอคอนสยาม, สิงห์ คอมเพล็กซ์ มูลค่าโครงการ 1 หมื่นล้านบาท, วิสซ์ดอม 101 มูลค่าโครงการกว่า 3 หมื่นล้านบาท, โรงแรมดุสิตธานีโฉมใหม่ มูลค่าโครงการ 3.67 หมื่นล้านบาท, เดอะ ปรากส์ มูลค่าโครงการ 2 หมื่นล้านบาท,ศุภาลัย ไอคอน สาทร มูลค่าโครงการ 1.8 หมื่นล้านบาท และสามย่าน มิตรทาวน์ 8,500 ล้านบาท เป็นต้น รวมมูลค่าทุกโครงการมากกว่า 3.6 แสนล้านบาท

[caption id="attachment_207416" align="aligncenter" width="503"] ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต[/caption]

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และนายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ทัศนะต่อแนวโน้มดังกล่าวว่า เมื่อทุกบริษัทมีกำลังเงินที่จะลงทุน ประกอบกับต้นทุนตํ่าโดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยตํ่า ผลักดันให้บริษัทต่างๆ จึงโหมการลงทุนในการพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูส ซึ่งผู้เล่นจะเป็นกลุ่มทุนขนาดใหญ่,ผู้ประกอบการขนาดใหญ่, ดีเวลอปเปอร์ที่มีการร่วมทุนกับต่างชาติ

“ประมาณการณ์มูลค่าโครงการมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นในอีก 1-2 ปี รวมกันแล้วมีแบ็กล็อกประมาณ 3-4 แสนล้านบาท ถือว่ามีความเสี่ยงในการหาลูกค้ามารองรับและหาลูกค้ามารับมอบ ซึ่งตอนนี้มีแต่ยอดจอง นอกจากนี้ยังเป็นความเสี่ยงของการลงทุนขนาดใหญ่ เพราะบางโครงการมูลค่าสูงถึงแสนล้านบาท หรือเกือบแสนล้านบาท” นายประเสริฐ ยังกล่าวอีกว่า

“เมื่อ 4-5 ปีก่อน บริษัทพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่แห่ไปลงโครงการในต่างจังหวัด ขนาดระดับ 5-7 หมื่นล้านบาท ยังมีปัญหาลูกค้าไม่โอน หรือการแห่พัฒนาคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่วันนี้ก็ยังเคลียร์แบ็ก ล็อกไม่หมด ฉะนั้นอยากให้รัฐบาลเข้ามาควบคุมการลงทุนบ้าง”

[caption id="attachment_132619" align="aligncenter" width="503"] ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการ บริษัท ศภาลัย จำกัด (มหาชน)[/caption]

ด้านนายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการ และประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการศุภาลัย ไอคอน สาทร บนเนื้อที่ 7 ไร่เศษ (บนที่ตั้งสถานทูตเก่าออสเตรเลียเดิม) ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างออกแบบคาดว่าก่อสร้างได้ต้นปี 2562-2564 อย่างไรก็ดี ขณะนี้มีนักลงทุนต่างชาติจำนวน 5 รายให้ความสนใจติดต่อร่วมทุน รวมทั้งซื้อและเช่าพื้นที่ในโครงการ

สำหรับรูปแบบจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสให้เป็นแลนด์มาร์กย่านสาทร ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม ระดับไฮเอนด์ จำนวนกว่า 500 หน่วย เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ จำนวน กว่า 200 หน่วย อาคารสำนักงานเกรดเอกว่า 100,000 ตารางเมตร ภัตตาคาร ร้านอาหาร แหล่งช็อปปิ้ง ทั้งนี้เพื่อรองรับกลุ่มคนทำงานและมีที่อยู่อาศัยที่เดียวกัน ขณะเดียวกันยังมีรถไฟฟ้าสายสีเทา ของกรุงเทพมหานคร ที่จะผ่านโครงการวันแบงค็อก สาทร นราธิวาส พระราม 4 และ ผ่านบริเวณใกล้โครงการเช่นเดียวกันคือ อยู่ที่ ซอยสวนพลู สำหรับมูลค่าโครงการดังกล่าวประมาณ 1.8 หมื่นล้านบาท

สำหรับราคาขายคอนโดมิเนียม ต่อตารางเมตรเริ่มต้นที่กว่า 200,000 บาท กลุ่มลูกค้ามีทั้งคนไทยและต่างชาติ ซึ่งมองว่าเป็นราคาเริ่มต้นที่ไม่แพง แต่เน้นคุณภาพ หากทำเลติดต่อกันได้แก่ สาทร วิทยุ หลังสวน

“แนวโน้มโครงการรูปแบบมิกซ์ยูสจะมีมากขึ้นเหมือนต่างประเทศ เช่น จีน อเมริกา ยุโรป หากที่ดินใจกลางเมืองราคาสูง หรือกรณีที่ดินแปลงใหญ่ จะต้องพัฒนารูปแบบมิกช์ยูส เพราะจะเน้นพัฒนาแต่ที่อยู่อาศัยอย่างเดียว หรืออาคารสำนักงานอย่างเดียวย่อมไม่ได้ อาจเสี่ยงต่อการขายได้”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,324 วันที่ 21 - 23 ธันวาคม พ.ศ. 2560